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Possibile la realizzazione di una terrazza a tasca in condominio purché non alteri la funzione del tetto
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Possibile la realizzazione di una terrazza a tasca in condominio purché non alteri la funzione del tetto

Quando si può realizza una terrazza a tasca in condominio?

Avv. Daniela Sibilio  

Ammissibile la realizzazione della terrazza a tasca, se comporta una modifica solo parziale del tetto e non incide sulla sua funzione di copertura e protezione.Questo è quanto disposto dalla Corte di Cassazione, con pronuncia n. 10004/2017

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Il caso. Il proprietario della soffitta di un edificio condominiale demoliva parte del tetto realizzando una terrazza a tasca. I condomini del piano terra e del primo piano lo citavano in giudizio sostenendo che,subito dopo l'esecuzione dei predetti lavori, si erano verificate delle copiose infiltrazioni di acqua che avevano danneggiato le parti comuni.

Con sentenza del 2007, il Tribunale di Firenze rilevava che la realizzazione della terrazza a tasca non aveva alterato la destinazione del tetto del fabbricato(ovverosia la funzione di protezione e coibentazione dell'edificio), non aveva pregiudicato il decoro dello stabile condominiale, e non aveva pregiudicato il potenziale uso che gli altri condomini erano abilitati a farne.

La Corte d'Appello di Firenze, in riforma della pronuncia di primo grado, ha ribadito che qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale modifichi una parte del tetto trasformandolo in terrazza ad uso esclusivo, tale modifica è illegittima non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c..

Tale modifica, difatti, non è finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene così sottratta risolutivamente ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini. Il proprietario della soffitta proponeva ricorso per Cassazione.

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Il pari uso della cosa comune. Ai fini di una corretta comprensione della soluzione fornita dalla giurisprudenza di legittimità al caso in esame, appare opportuno precisare che la nozione di pari uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non deve essere intesa nel senso di uso identico e contemporaneo.La legge, difatti,conferisce a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la massima utilizzazione, a condizione che questa sia accordabile con i diritti degli altri, dal momento che i rapporti condominiali sono informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Qualora sia possibile prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve considerarsi legittima, atteso che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. Civ., 30 maggio 2003, n. 8808).

I suddetti principiimpongono una rilettura delle applicazioni dell'istituto di cui all'art. 1102 c.c., nel senso più favorevole allo sviluppo delle esigenze abitative, che si ripercuote favorevolmente sulla valorizzazione della proprietà del singolo.

In definitiva, non è possibile adoperare la clausola del “pari uso della cosa comune” al fine di giustificare impedimenti all'estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo (Cass. Civ., 3 agosto 2012, n. 14107).Nell'ipotesi in cui non siano in concreto individuabili i sacrifici imposti al condomino che si oppone, non è possibile proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Negli stessi termini si è espressa Cass. Civ., 4 febbraio 2013, n. 2500, secondo cui “In tema di condominio, l'uso paritetico della res comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini e non anche dell'identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica ed astratta ne potrebbero fare”.

Si precisa, ad ogni modo, che la giurisprudenza non ha riconosciuto l'indiscriminata possibilità di trasformazione dei tetti, ma il giudizio sul punto deve essere formulato caso per caso, dovendosi verificare in concreto, se l'uso privato possa togliere reali possibilità di impiego della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti e se la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture non ne resti compromessa.

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La soluzione. La Corte di Cassazione, con pronuncia n. 10004/2017, ha accolto il ricorso del proprietario della soffitta precisando che è possibile la trasformazione della terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene.È il giudice del rinvio che deve accertare se la realizzazione della terrazza a tasca abbia comportato una modifica solo parziale del tetto.

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Scarica Corte di Cassazione, n. 10004 del 20 aprile 2017

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