Un’interessante sentenza del 9 aprile 2010 resa dal Tribunale di Salerno fornisce lo spunto per parlare di uso più intenso delle cose comuni e aggravio di spese deciso, a maggioranza, dall’assemblea dei condomini.
Qual è la regola che vige in materia di ripartizione delle spese?
Il principio generale è quello enunciato dal primo comma dell’art. 1123 c.c. a norma del quale una serie di spese, per prassi definite generali (amministrazione, conservazione della cosa comune, innovazioni, ecc.), devono essere ripartire tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Segue il secondo comma a norma del quale “ se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
In relazione a questa disposizione normativa la Cassazione ha avuto modo di sottolineare che essa “ stabilisce una ripartizione delle spese in questione in misura proporzionale non già al valore della proprietà di ciascun condomino ma all'uso che ciascun condomino può fare di una determinata cosa comune - riguarda il caso in cui la cosa comune (più esattamente il servizio comune) sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa (inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni); e, a tal fine, si deve avere riguardo all'uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all'uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia”(così Cass. n. 13161/91).
Sono considerate applicazioni specifiche del criterio summenzionato, l’art. 1124 c.c. ( Manutenzione e ricostruzione delle scale) nonché l’art. 1126 c.c. ( Lastrici solari di uso esclusivo).
Chiude l’insieme delle disposizioni relative alle spese il terzo comma che contempla l’ipotesi del così detto condominio parziale.
Nel caso sotteso alla sentenza citata all’inizio, l’assemblea di un condominio aveva deciso, a maggioranza, di “tassare” un condomino di una cifra ulteriore rispetto a quello ordinaria in virtù di un maggiore uso dell’ascensore condominiale.
Ne seguiva un giudizio d’impugnazione conclusosi, per altri motivi, con il rigetto della domanda per carenza d’interesse ad impugnare.
Ciò nonostante il giudice di Salerno, in merito a questa modalità di ripartizione delle spese, ha avuto modo di affermare che “ risulta quindi del tutto nulla, e quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse,la delibera di un condominio, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, […], un onere di contribuzione delle spese di gestione maggiore a carico di alcuni condomini […], sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, di parti o servizi comuni, perché la modifica ai criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese richiede il consenso di tutti i condomini”(Trib. Salerno 9 aprile 2010).
La decisione del magistrato campano è interessante anche perché prende in considerazione quell’ipotesi, frequente nella pratica, di deliberazioni impugnata cui segue, in corso di giudizio o nelle more della sua instaurazione, la sostituzione con altra decisione valida.
In questi casi, si dice in sentenza “ ai sensi dell'art. 2377 c.c. - dettato in tema di società di capitali ma, per identità di ratio, applicabile anche in materia di condominio - la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere” (Trib. Salerno 9 aprile 2010).
E’ usuale, poi, che il procedimento vada avanti per il c.d. principio della soccombenza virtuale, ossia per valutare, ai fini del pagamento delle spese processuali chi, teoricamente, avesse ragione o torto.
