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Sushi indigesto per il condominio. Avanzata una richiesta di risarcimento danni da oltre un milione di euro
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Sushi indigesto per il condominio. Avanzata una richiesta di risarcimento danni da oltre un milione di euro

Vita in condominio impossibile a causa dagli odori e dai rumori emessi dall'attività di ristorazione

Redazione Condominioweb  

Al condominio costa cara l'azione contro il ristorante. Revocato il provvedimento di chiusura del locale, il titolare chiede un ingente risarcimento dei danni

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La contemporanea presenza, nell'ambito di un medesimo complesso, di unità residenziali abitative e di immobili destinati ad uso diverso può a volte determinare situazioni destinate ad approdare in un'aula di tribunale, soprattutto se l'uso non abitativo coincide con un'attività aperta al pubblico, e principalmente di “svago”, quale è un bar o un ristorante.

Laddove si tratti di locali aperti sino a tarda notte e con un numero significativo di avventori – che stazionano magari all'esterno –, la quiete della vita condominiale rischia infatti di essere seriamente compromessa; peraltro, nel caso di attività di ristorazione, il pregiudizio può non essere solo acustico, generando detta attività esalazioni di fumo e odori a volte a tal punto penetranti da risultare intollerabili per i vicini.

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La vicenda Questo il contesto, frequente nei nostri centri urbani, in cui si inserisce la presente vicenda di cronaca, cittadina e giudiziaria: i residenti di un Condominio del Vicentino hanno avviato una battaglia, a suon di segnalazioni, denunce e infine citazioni in giudizio, nei confronti di un ristorante giapponese che occupa gli immobili al piano terra dell'edificio – “I-Sushi”, affiliato dell'omonima catena presente in diverse città italiane –, reputandosi gravemente disturbati dalle immissioni acustiche ed odorose dal medesimo prodotte.

In sede di sopralluoghi e misurazioni condotti dall'ARPAV e dalla ULSS competente per territorio è stato peraltro accertato il superamento dei limiti di legge delle predette immissioni; sulla base di tali risultanze l'Amministrazione comunale ha quindi emanato una serie di ordinanze al fine di ottenere l'attuazione, da parte dal gestore dell'attività, degli interventi necessari per ridurre il livello di rumorosità e rientrare entro i limiti consentiti.

La società di ristorazione ha dal canto suo presentato al Comune un piano di risanamento acustico e di mitigazione dell'impatto odorifero, allo stato in attesa di verifica da parte degli uffici comunali e dell'azienda sanitaria, e ha ottenuto una proroga per la prosecuzione dell'attività.

E mentre dall'amministrazione comunale avvertivano: «Non ne concederemo all'infinito, i disagi devono cessare», il legale del gestore del locale, nonché della società titolare del brand, replicavano: «I problemi verranno risolti. Non ci siamo mai sottratti e sistemeremo tutto».

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Sequestro e dissequestro… In realtà, a fronte della presunta perdurante inerzia del soggetto intimato, i condomini avevano intanto adito l'autorità giudiziaria, la quale aveva disposto la sospensione dell'attività e il conseguente sequestro dell'immobile.

Il Tribunale di Venezia ha però accolto il riesame proposto e revocato il provvedimento di sequestro preventivo: il ristorante – che, invero, è attualmente chiuso per “interventi di restyling”, come si apprende da un comunicato sul sito del locale – potrà ripartire, ma non è tutto.

Il legale si appresta a promuovere nei confronti dei residenti un'azione risarcitoria per i danni conseguenti alla chiusura, e che ammonterebbero ad oltre un milione di euro.

E dichiara: «Abbiamo ottemperato alle due ordinanze emesse dal Comune per risolvere la questione emissioni acustiche e odorifere, realizzando i lavori richiesti per i rumori, irregolarità rilevate dall'Arpav ma di poco fuori dai limiti, li abbiamo abbattuti fino a livelli di comfort.

Anche se poi non ci è stato consentito procedere alle misurazioni sonore per dimostrarlo», conclude.

Il Condominio rischia quindi di essere coinvolto in una causa milionaria.

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I limiti regolamentari in materia di destinazione delle unità immobiliari In conclusione, occorre ricordare che il regolamento di condominio (contrattuale) può porre un espresso divieto di svolgere determinate attività (ad esempio, il divieto di adibire i locali del fabbricato condominiale ad esercizio di ristorante), oppure vietare, in maniera generica, lo svolgimento di “attività propaganti odori, rumori, scuotimenti, fumo eccedenti la normale tollerabilità” – il divieto in questione può infatti essere formulato sia attraverso l'esplicita indicazione di dette attività tra quelle vietate, sia con l'individuazione dei pregiudizi che, con tale divieto, si intendono evitare (ad esempio, l'andirivieni di persone all'interno dell'edificio che potrebbe nuocere alla sicurezza e alla tranquillità dei condomini).

Nella prima ipotesi, il solo esercizio dell'attività può essere impedito, a prescindere dal pregiudizio concretamente provocato: chi vuole ottenerne la cessazione dovrà semplicemente dimostrare che in una delle unità condominiali si esercita l'attività vietata; come infatti statuito, «non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca oppure no immissione vietata a norma dell'art. 844 c.c., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo del condominio di adeguarsi alla norma regolamentare discende in via immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso dall'art. 1372 c.c.» (Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1992, n. 49). Nel secondo casorileva invece il pregiudizioprodotto.

Inoltre, la norma convenzionale di natura contrattuale esplica la propria cogenza anche nell'ipotesi in cui il titolare dell'attività “vietata” non sia il proprietario dell'unità immobiliare, ma un mero conduttore oppure un soggetto succeduto al primo a titolo particolare nella proprietà del bene.

La previsione del regolamento condominiale si pone infatti quale vincolo di natura reale che equivale a una servitù reciproca: il condomino risponde delle violazioni del regolamento condominiale perpetrate dal suo conduttore, laddove non dimostri di aver adottato misure idonee a far cessare gli abusi.

Ovviamente, se è vero che il regolamento condominiale, pure approvato con la sola maggioranza normativamente determinata, è vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti, e obbliga anche il conduttore, va sempre ricordato che quando si tratta di disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio, quali, appunto, quelle relative alla destinazione delle proprietà esclusive, la sola maggioranza non è più sufficiente: le norme cd. contrattuali richiedono il consenso unanime dei partecipanti al condominio – consenso che, nel caso del regolamento predisposto dal costruttore-originario unico proprietario, viene prestato via via con i singoli atti di acquisto – e possono essere modificate soltanto per iscritto e all'unanimità.

Ne consegue che la clausola del regolamento assembleare, o comunque la delibera, che vieti di destinare le unità immobiliari a specifiche attività non potrà essere fatta valere nei confronti del condomino che non l'abbia mai accettata per iscritto né personalmente né per il tramite di un delegato (Cass. civ., 8 ottobre 2013, n. 22892).

Il regolamento condominiale e vincoli di destinazione della proprietà esclusiva

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