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Straordinaria manutenzione del supercondominio
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Straordinaria manutenzione del supercondominio

Supercondominio e lavori straordinari: chi deve essere convocato e quali sono le maggioranze

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando i lavori nell'ambito di un supercondominio possono essere considerati di straordinaria manutenzione?

Chi dev'essere convocato per deliberare tali interventi?

Quali sono le maggioranze necessarie a decidere in merito?

Il supercondominio, che non trova nella legge una esplicita definizione, è quella particolare tipologia edilizia nella quale più edifici, che possono di per sé costituire autonomi condominii (ciò non è obbligatorio ai fini della esistenza del supercondominio), hanno in comune beni o servizi tra quelli elencati dall'art. 1117 c.c. o comunque ad essi equiparabili.

=> Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Com'è noto, infatti, l'art. 1117 c.c. contiene una elencazione meramente esemplificativa delle cose soggette al regime del condominio, che più in generale possono essere considerate tali quando si pongono con le unità immobiliari di proprietà esclusiva in un rapporto di accessorietà/strumentalità, ossia servono per l'utilizzo (e talvolta per l'esistenza) delle proprietà esclusive.

Che al supercondominio, così definito, si applichino le norme dettate in materia di condominio negli edifici l'ha sancito inizialmente la giurisprudenza (ad es. Cass. 7 luglio 2000 n. 9096); tale principio è stato poi sostanzialmente assimilato nel codice civile con la novella apportata dalla legge n. 220 del 2012 (si veda in tal senso art. 1117-bis c.c.).

La legge appena menzionata, altrimenti nota come riforma del condominio, ha altresì disciplinato il funzionamento dell'assemblea del così detto supercondominio inserendo nell'art. 67 delle disposizioni di attuazione una soglia numerica che prevede due distinte tipologie di assise.

Fino ai sessanta partecipanti l'assemblea si compone sempre di tutti i condòmini. A partire da sessantuno partecipanti, l'assemblea del supercondominio chiamata a deliberare in merito ad alcuni argomenti (gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e nomina dell'amministratore, così individuati dall'art. 67 succitato) si compone di un rappresentante nominato dall'assemblea di ogni condominio.

Gestione ordinaria, ossia attività concernenti il normale utilizzo e funzionamento delle parti comuni, ivi comprese la loro manutenzione e l'erogazione delle spese inerenti tali attività. Insomma l'assemblea dei partecipanti ha sicuramente competenza in merito all'approvazione del preventivo ordinario di gestione e del conseguente rendiconto.

Le opere straordinarie e le relative spese, invece, restano di competenza dell'assemblea di tutti i condòmini, qualunque sia il loro numero

Quando una deliberazione può ritenersi inerente ad un'opera straordinaria?

Rispondere alla domanda non è così facile come potrebbe sembrare. La nozione di ordinarietà e straordinarietà in ambito condominiale non sempre coincide, ad esempio, con la stesse nozioni elaborate in ambito edilizio.

La pitturazione di una parte comune a tutti gli edifici potrebbe essere considerata straordinaria, anche in relazione alla spesa, mentre è ordinaria per ciò che concerne la sua catalogazione in ambito edilizio (art. 3 d.p.r. n. 380/01).

È evidente, allora, che la valutazione non può che avvenire caso per caso; starà all'amministratore compiere questa valutazione e conseguentemente convocare l'assemblea competenze in relazione all'argomento.

Una valutazione che può non essere semplice e che può avere come conseguenza la necessità, ove l'intervento straordinario urgente sia stato disposto dall'amministratore sulla base dei propri poteri, di tenere due contabilità separate (quella ordinaria e il conto dell'atto di gestione urgente) da sottoporre a due differenti consessi.

=> Ecco cosa succede se si addebitano per errore le spese di manutenzione di un altro edificio

=> Lavori condominiali. Si paga direttamente all'amministratore

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