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Sui condhotel si pronuncia la Corte Costituzionale

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La figura giuridica dei Condhotel

Sui condhotel si pronuncia la Corte Costituzionale

In attesa di un intervento legislativo, interviene la Corte Costituzione che identifica la figura giuridica del condhotel stabilendo che non violano le competenze regionali.

Cosa sono? Nata negli Stati Uniti, approdata in Europa, in Italia, ad oggi, manca una disciplina specifica. Praticamente il proprietario di un albergo già esistente, diviso per unità immobiliari dotate di cucina, autonome e indipendenti, può venderne una parte. L'acquirente di una stanza arredata può usarla in via esclusiva oppure affidarne la gestione all'albergatore, dividendo il ricavato dell'affitto al 50%. Si potrebbe pensare al meccanismo delle multiproprietà, ma la differenza consiste nel fatto che l'albergo è obbligato a ottenere il cambio di destinazione da alberghiera a unità abitativa e, se la gestione dell'albergo fallisce, il privato rimane proprietario della sua stanza attrezzata. Nel resto del mondo i condohotel non solo sono un'esperienza riuscita, ma consentono alle imprese alberghiere di reperire le risorse per investire e migliorare le proprie strutture.

=> Ma quando arriva il condo-hotel?

Mancano i decreti. Molti sono stati i provvedimenti messi in atto dal Governo Renzi per riattivare il settore immobiliare. Nel campo della ricettività alberghiera, finché non arriverà il Dpcm resterà bloccata la norma, introdotta dal decreto legge Sblocca Italia,che favorisce gli investimenti per la trasformazione in hotel fino al 40% della superficie di un condominio. Va però rilevato che una prima a definizione di condhotel, è contenuta nel DL 83/2014 (convertito dalla legge 106/2014). L'articolo 10, comma 5, del citato decreto demanda ad un decreto del MIBACT, da emanarsi entro 3 mesi, d'intesa con la Conferenza Stato-Regioni, l'aggiornamento degli standard minimi e l'uniformità sul territorio nazionale dei servizi e delle dotazioni per la classificazione delle strutture ricettive e delle imprese turistiche, ivi compresi i condhotel, tenendo conto delle specifiche esigenze connesse alla capacità ricettiva e di fruizione dei contesti territoriali. Va comunque evidenziato che per l'emanazione del DPCM, volto alla definizione delle condizioni di esercizio dei condhotel, non è previsto alcun temine.

Un piccolo passo. In attesa che il Governo si pronunci, è recentemente intervenuta la Consulta che conferma la figura giuridica del condhotel, definendoli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale. Vi deve essere un servizio autonomo di cucina e la superficie non può superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati.

Praticamente è non solo una formula innovativa di esercizi alberghieri, ma anche ibrida perché forniscono servizi sia nelle tradizionali camere destinate alla ricettività, ma anche attraverso unità abitative a destinazione residenziale. Infatti, la figura del condhotel (disciplinata dall' articolo 10 del Dl 83/2014, mai attuato, e articolo 31 del Dl 133/2014) prevede l'offerta di servizi, oltre che in camere tradizionali, anche in unità residenziali di proprietà di terzi privati.

Quindi, si tratta di una coesistenza di unità immobiliari con destinazione urbanistica differente: alberghiera e residenziale, ove le unità abitative a destinazione residenziale possono essere oggetto di diritti, evidentemente anche reali, di soggetti diversi dall'impresa alberghiera. Per rendere effettiva questa nuova figura giuridica è necessario che il Governo emetta dei regolamenti.

Per ora, almeno i giudici della Corte Costituzione hanno dato, con questa sentenza, un forte impulso alla realizzazione di condhotel riconoscendo allo Stato un potere di indirizzo nei rapporti con le Province autonome di Trento e Bolzano, precisando che poiché la materia coinvolge ambiti che non è possibile separare, lo Stato può legiferare ma deve interpellare le Regioni.

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