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Subentro nel contratto di locazione
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Subentro nel contratto di locazione

Subentro contratto di locazione. Facciamo chiarezza

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cosa vuol dire subentrare in un contratto di locazione?

Il subentro può avvenire sia nella posizione del locatore, sia in quella del conduttore?

Quali sono gli adempimenti fiscali connessi al subentro?

Partiamo dalla nozione di subentro.

Il dizionario della lingua italiana definisce subentro come l'atto del subentrare, ossia “entrare al posto di un altro succedendogli immediatamente o sostituendolo” (Fonte: Dizionario on-line Treccani).

Nell'ambito del contratto di locazione, quindi, subentrare nel contratto vuol dire succedere o sostituire nella rispettiva posizione il locatore oppure il conduttore.

Di conseguenza, è questa la risposta la secondo quesito, la legge consente tanto il subentro nella posizione contrattuale di chi ha concesso in locazione, tanto quella nella posizione di chi è titolare del diritto personale di godimento.

Il subentro può avvenire per volontà delle parti, oppure per espressa disposizione di legge. Entriamo nel dettaglio.

Subentro nella posizione del locatore

Ipotizziamo che il locatore ceda l'unità immobiliare oggetto del contratto. Supponiamo l'ipotesi standard, ossia che il terzo acquirente sia a conoscenza del contratto di locazione in essere.

Tralasciamo le ipotesi di irregolarità nel contratto di locazione, in quanto ai sensi dell'art. 1599, quarto comma, c.c. l'acquirente deve comunque rispettare il contratto di locazione “se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante”.

In tali casi, specifica il successivo articolo 1602 del codice civile, “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.

La legge non disciplina espressamente un'ipotesi nella pratica ricorrente, ossia il decesso del locatore.

In tal caso, come ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione, “la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone” (così Cass. n. 1811/89).

V'è poi la possibilità di cessione del contratto di locazione nell'ambito della cessione d'azienda, ove i contratti di locazione in essere siano il frutto dell'attività dell'azienda ceduta. Anche in questa fattispecie, vale quanto fin'ora detto.

La legge n. 392 del 1978 (art. 7) prevede la nullità delle clausole di scioglimento della locazione di immobili destinati all'uso abitativo.

Subentro nella posizione del conduttore

Prendere il posto del conduttore nel contratto è anch'essa ipotesi assai frequente. Essa può avvenire:

a) per decesso del conduttore, in tal caso gli succedono nel contratto il coniuge (il convivente more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi;

b) nel caso di separazione e divorzio, al conduttore succede nel contratto l'altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice;

c) per cessione del contratto.

In tale ultima ipotesi, ove non diversamente pattuito, il subentro non avviene ex lege, ma deve avere l'assenso del locatore.

Nelle prime due fattispecie, residua in capo ai subentranti il diritto di recesso per gravi motivi, siano essi economici o di insostenibilità psicologica a proseguire la vita quotidiana in quei luoghi.

Adempimenti fiscali connessi al subentro nella locazione

Com'è noto i contratti di locazione ad uso abitativo devono essere registrati, a pena di nullità, entro trenta giorni della loro sottoscrizione.

Ciò al fine di assoggettare quell'accordo al pagamento delle imposte di registro, nonché alla tassazione dei canoni percepiti.

Che cosa bisogna fare nel caso di subentro?

Al riguardo, come specifica l'Agenzia delle Entrate nel proprio sito istituzionale, nel caso di cessione volontaria del contratto di locazione, tanto da lato del locatore, quanto da quella del conduttore è dovuta l'imposta di registro,

  • in misura fissa pari ad € 67, nelle cessioni di contratto senza corrispettivo;
  • nelle cessioni di contratto con corrispettivo, l'imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un pagamento minimo pari ad € 67 euro).

Come per la registrazione del contratto di locazione, ricorda l'agenzia, anche la cessione deve essere registrata entro trenta giorni dal suo avvenimento.

Nel caso di subentro ex lege, invece, tanto dal lato del locatore, quanto del conduttore, non è richiesto alcun adempimento è richiesto né sono dovute imposta. L'Agenzia delle entrate, però, consiglia ai nuovi contraenti di inviare all'ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.

Nel caso di subentro del locatore, inoltre, questi può optare per il regime della cedolare secca presentando apposito modulo “all'ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro”. (Fonte, Agenzia delle entrate: https://goo.gl/YWq3SW).

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