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Locazione a studio professionale.

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È compito del locatore verificare caratteristiche tecniche dell'immobile

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Il caso. il ricorrente si rivolge alla Cassazione per chiedere l'annullamento della sentenza emessa dalla Corte d'appello di Roma, riguardante un contratto stipulato per la locazione di un immobile per l'esercizio della professione medica. Il ricorrente aveva poi chiesto alla Corte di secondo grado la condanna dell'ente anche al pagamento dei canoni versati dopo la data di inizio del processo di primo grado, ma la Corte, rigettato il ricorso, lo ha condannato anzi al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

La decisione. I giudici di legittimità hanno focalizzato la loro attenzione sulla violazione e la falsa applicazione delle norme di diritto in tema di locazione, con il quale la Corte territoriale viene criticata per aver ritenuto che il conduttore, nel momento della stipulazione del contratto, fosse a conoscenza dell'inidoneità dell'immobile e che il locatore non fosse obbligato a rendere il locale idoneo all'attività medica.

=> Locazione, l'accertamento dell'idoneità all'uso è a carico esclusivo del conduttore

Gli orientamenti. In tema di obblighi del locatore, la Cassazione fa notare che, per immobili adibiti a uso non abitativo, la giurisprudenza di legittimità ha registrato due orientamenti. Secondo il primo, il conduttore ha l'obbligo di verificare l'adeguatezza tecnica per lo svolgimento dell'attività professionale nell'immobile locato.

E nel caso in cui il conduttore non ottenga le opportune autorizzazioni amministrative, la responsabilità non può certo essere attribuita al locatore.
Il secondo orientamento, invece, sottolinea il difetto della documentazione in parola e prevede che, nei contratti di locazione non abitativa, la mancanza delle autorizzazioni amministrative costituisce un inadempimento del locatore e ciò giustifica la risoluzione del contratto.

=> Il locatore non è tenuto a garantire la destinazione d'uso dell'immobile al conduttore, salvo specifica obbligazione

Il coordinamento degli orientamenti. La giurisprudenza di Cassazione ha operato un coordinamento dei due orientamenti, stabilendo che l'inadempimento del locatore si configura solo quando l'inagibilità del bene dipenda da caratteristiche ad esso intrinseche, che impediscano il rilascio di atti amministrativi per l'esercizio della professione.
Nella fattispecie in esame, la Corte sottolinea che il contratto non prevedeva, da parte del locatore, obblighi particolari relativi al rilascio di licenze o autorizzazioni per l'esercizio dell'attività. Anzi, era stato pattuito l'esonero di ogni responsabilità nel caso di diniego o revoca delle autorizzazioni. Inoltre, il conduttore aveva preso visione del bene prima della sottoscrizione del contratto. Alla luce di tutte queste considerazioni, il ricorso è stato rigettato.

=> In caso di locazione è il conduttore che deve accertarsi dell'inadeguatezza tecnica dell'immobile

Scarica Corte di Cassazione n. 666 del 18 gennaio 2016.

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