Un passaggio essenziale nella procedura esecutiva immobilare attiene alla stima del valore del bene immobile pignorato. Vediamone alcuni aspetti.
Stima del bene immobile pignorato
Un momento essenziale nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare attiene è quello della stima del bene. Ricordiamo che la procedura esecutiva immobiliare è quel procedimento giudiziale attivato dai creditori rimasti insoddisfatti e muniti di titolo esecutivo.
I creditori mirano così a soddisfare il proprio credito mediante la vendita di uno o più beni o diritti immobiliari intestati al debitore. E' dunque evidente che deve essere individuato il prezzo di vendita del bene.
La determinazione del valore di mercato
Tale prezzo, come prescrive l'art. 568 c.p.c., verrà individuato dal giudice con riferimento al valore di mercato sulla base delle indicazioni fornite dalle parti e dall'esperto che verrà appositamente nominato.
Sempre l'art. 568 al co.2, contiene le indicazioni che deve seguire l'esperto nella determinazione del valore dell'immobile, così prevedendo testualmente:
"Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute".
Nomina del perito
Così, il primo passo che farà il giudice dopo l'istanza di vendita (proosta dal creditore procedente o da uno degli intervenuti) sarà quello di nominare l'esperto, il quale presterà giuramento e successivamente eseguirà l'incarico.
L'esperto, una volta ricevuto l'incarico, dovrà innanzitutto controllare la completezza dei documenti depositati dal creditore, segnalando al giudice eventuali mancanze o inidoneità.
Dopo avere espletato la relazione, dovrà inviarla ai creditori e al debitore almeno trenta giorni prima dell'udienza fissata dal giudice ex art. 569 c.p.c. (per la comparizione delle parti e l'autorizzazione della vendita).
Le parti potranno presentare osservazioni all'udienza, inviandole quindici giorni prima al perito; il perito interverrà all'udienza per rendere i chiarimenti richiesti.
Contenuto della relazione di stima
Il contenuto della relazione di stima è previsto dall'art. 173-bis, co.1 delle disp. att. trans. c.p.c., secondo cui nella relazione devono risultare, in sintesi (si rinvia al testo integrale della norma): identificazione del bene, descrizione del bene;
stato di possesso del bene; esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale sul bene, a carico dell'acquirente e di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o comunque non opponibili all'acquirente;
la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità; in caso di opere abusive, controllo della possibilità di sanatoria; altrimenti, verifica della presenza di istanze di condono;
in ogni altro caso, la verifica, se l'aggiudicatario può eventualmente presentare istanza di condono;
verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico;
indicazione dell'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, di eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni prima della perizia, di eventuali procedimenti giudiziari in corso in relazione al bene pignorato.
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Compenso dell'esperto
Il compenso dell'esperto viene liquidato dal giudice e, a mente del nuovo co.3 dell'art. 161, disp. att. e trans. c.p.c. (introdotto dal D.L. 83/2015), deve essere calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita.
Sempre a mente del detto co.3, prima della vendita, come solitamente accade, possono essere liquidati acconti per massimo la metà del compenso, calcolato sulla base del valore di stima e spesso posto a carico del creditore procedente.
Tale provvedimento costituisce titolo esecutivo che dunque può essere portato ad esecuzione.
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