Nell'ambito di un così detto condominio orizzontale, chi paga le spese per la manutenzione del tetto?
La domanda viene spesso posta nel nostro forum e ci pare utile approfondire la questione.
Partiamo prima di tutto dalla nozione di condominio orizzontale: con questa locuzione s'intende fare riferimento a quegli edifici che si sviluppano in senso orizzontale, le cui unità immobiliari hanno in comune i beni, servizi ed impianti di cui all'art. 1117 c.c. e/o comunque quelli utili al loro miglior utilizzo e godimento.
Di condominio orizzontale si parla anche quando le cose di cui all'art. 1117 c.c. e quelle simili sono in comune ad autonome unità immobiliari; si pensi al caso delle villette a schiera e ed altri assimilabili complessi edilizi.
La nozione di condominio orizzontale, di matrice giurisprudenziale, è stata sostanzialmente recepita in legge con la riforma del 2012: prima di allora, infatti, erano stati i giudici a estendere l'applicazione delle norme condominiali – che facevano riferimento ai soli edifici che si sviluppavano in verticale (piani o porzioni di piano) – ai condomini orizzontali.
L'espunzione, dall'art. 1117 c.c., del riferimento ai piani o porzioni di piano e con contestuale inserimento del riferimento alle unità immobiliari ha spazzato via ogni dubbio.
La figura del condominio orizzontale, come quello verticale, può portare alla configurazione di condomini parziali.
Ciò detto: nell'ambito di un condominio orizzontale, tra chi, eventualmente, devono essere ripartite le spese di manutenzione del tetto?
La giurisprudenza, che si è pronunciata in relazione ad un caso riguardante i lastrici solari nelle villette a schiera, ha affermato che “nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. “condominio orizzontale", né sia caratterizzato da unitarietà strutturale né da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili, costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell'edificio nel novero di quelle di cui all'art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione” (così Cass. 4 novembre 2010 n. 22466).
Nulla di scontato, viene da dire leggendo questo passaggio della sentenza di Cassazione. Ed in effetti, salvo specifiche indicazioni dei titoli, nulla è scontato. Un edificio che si sviluppa su di un solo piano ed in senso orizzontale (si pensi ad un centro commerciale), avrà quasi certamente un unico lastrico solare (salvo il caso di presenza di giunti strutturali).
La situazione nel caso di villette a schiera è già differente, posto che bisogna valutare se i tetti rappresentano un unicum strutturale o se vi sono tante superfici di copertura a se stanti, quante sono le unità immobiliari che coprono.
Residua il caso della villetta bifamiliare nell'ambito di un condominio orizzontale. In questo caso, se il tetto non è da considerarsi comune a tutti i condòmini, lo sarà certamente – quanto meno in assenza di disposizioni pattizie – tra le due unità immobiliari che copre.
Nel caso di tetto in condominio nell'ambito di un condominio orizzontale, la spesa inerente la sua manutenzione deve essere ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.
- Come ripartire le spese di manutenzione del tetto di un'abitazione bifamiliare
- Il tetto è un bene comune e le spese per la sua manutenzione spettano a tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà
