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Ripartizione spese spurgo fogna condominiale
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Ripartizione spese spurgo fogna condominiale

Quale criterio di ripartizione spese si applica per lo spurgo della fogna?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di ripartizione delle spese per lo spurgo della fogna condominiale, qual è il criterio applicabile e chi deve pagare la spesa nel caso di appartamento concesso in locazione o gravato da diritto di usufrutto?

Partiamo, necessariamente, dalla natura delle spese condominiali, ossia dall'obbligo di parteciparvi in ragione della relazione giuridica tra la persona ed il diritto reale sul bene immobile.

La necessità, meglio l'obbligo di partecipare alle spese condominiali discende dalla stretta correlazione tra titolarità del diritto ed obblighi ad esso afferenti.

Le obbligazioni condominiali, infatti, hanno natura di obbligazione propter rem, ossia di prestazioni dovute in ragione della titolarità del diritto.

Come ha efficacemente evidenziato la Suprema Corte di Cassazione,

"le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione" (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

=> Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l'inquilino?

La misura dell'obbligo contributivo è stabilita, ai sensi dell'art. 1123 c.c., in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione, o comunque in ragione dell'uso differenziato che i condòmini possono fare dei beni e dei servizi comuni (art. 1123, secondo comma, c.c., in ragione delle così dette tabelle d'uso, esempio classico sono quelle per l'ascensore) fino alla esclusione dalle spese nel caso di condominio parziale, esclusione che riguarda quei condòmini che dal bene oggetto d'intervento non traggono alcuna utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Nel caso di spese concernenti il servizio di spurgo della fogna condominiale, salvo diverso accordo o esistenza di specifica tabelle d'uso, deve ritenersi che trattandosi di servizio reso nell'interesse comune (ossia servizio reso per il corretto funzionamento di un impianto comune) queste debbano essere ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Unici esclusi: i condòmini che non usufruiscono del servizio né possono usufruirne in quanto non allacciati all'impianto (es. proprietari cantine o box auto non allacciati all'impianto).

Nell'ambito dei rapporti interni al contratto di locazione, nessun dubbio: la spesa dev'essere sostenuta dal conduttore, in quanto l'art. 9 legge n. 392/78 pone a suo carico i costi inerenti il servizio di fognatura.

Quanto ai rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, trattandosi di spesa concernente l'uso (quindi sostanzialmente ordinaria) essa è in carico a quest'ultimo (art. 1004 c.c.), ferma restando la solidarietà verso il condominio con il nudo proprietario, in ragione di quanto disposto dall'ottavo comma dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

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Giacomo Puli
Giacomo Puli lunedì 05 dicembre 2016 alle ore 18:47

Buonasera. Ho letto quanto scritto sulla ripartizione delle spese per l'espurgo della fognatura condominiale. Ma se c'è un proprietario che non vuol pagare, si può chiedere che la ditta espurgo emetta fatture nominative per la parte di spese? Grazie

Giacomo Puli
Giacomo Puli mercoledì 07 dicembre 2016 alle ore 16:12

Buonasera, ho letto un pò di disposizioni in materia di spese condominiali ma qua, dove abito io, di comune con altro proprietario c'è la stradetta dove insiste la tubazione e i pozzetti della fogna che portano a quella centrale e il tetto dell'immobile. Io desideravo sapere se e come bisogna procedere se questo secondo proprietario, si rifiuta di pagare l'espurgo della fognatura otturata. Si può chiedere alla Ditta che effettua il servizio di emettere fatture nominative in base alle quote di proprietà? Oppure bisogna fare intervenire i vigili urbani?grazie GP.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 09 dicembre 2016 alle ore 17:38

@Giacomo: è un problema tra di voi, a meno che la ditta non sia d'accordo nell'emettere due fatture, dividendo il proprio credito in parte su di lei ed in parte sul suo vicino.

Giacomo Puli
Giacomo Puli sabato 10 dicembre 2016 alle ore 16:32

Buonasera Avvocato Gallucci. La ringrazio per la risposta ma purtroppo, con questo vicino, non ci parliamo più da oltre un anno. Si sono appropriati di una parte della stradetta in comune mettendoci le loro macchine e pur di non farmi fare manovra, ci ha messo due vetture che non hanno niente a che fare con il condominio. Alla mia richiesta di voler usufruire anch'io della cosa in comune quasi mi aggredivano con le mani. Mi abitano di sopra e si può immaginare quello che mi fanno. Gentaglia come questa è meglio tenerla lontano, ma purtroppo non è possibile. Ora, questo sicuramente non pagherà per pulire la fognatura in comune che si ottura spesso. Arrivato a questo punto, non è meglio che chiami i VV.UU o altra forza dell'ordine? O rivolgermi tramite avvoacato a un Giudice per ottenere un provvedimento d'urgenza facendogli addebitare tutte le spese del caso? Grazie e a risentirci, GP.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 12 dicembre 2016 alle ore 16:07

@Giacomo: io credo sia necessario rivolgersi ad un legale, dato che mi pare una situazione abbastanza conflittuale da necessitare di un'approfondita analisi sulla migliore azione da intraprendere e comportamento da tenere.

Annalisa S.
Annalisa S. sabato 11 febbraio 2017 alle ore 14:57

Avrei delle domande anch'io in proposito. Ho lo scarico del lavello cucina in comune con l'appartamento sotto al mio. Il marciapiede da loro ha ceduto e il tubo che passa lì ha formato un sifone dove si deposita lo sporco e si tappa abbastanza velocemente. La cosa è stata verificata 3 anni fa con visura tramite telecamera, nel frattempo il marciapiede ha ceduto di più. Sono tre anni che cerco di convincerli che il lavoro va fatto in modo da non avere problemi una volta l'anno o ogni sei mesi, anche perchè loro mi avvisano solo quando non posso più scaricare l'acqua, anche sotto Natale o Pasqua. Volevo capire innanzitutto se ho il diritto di essere informata prima che chiamino l'espurgo pozzi e avere voce in capitolo su che ditta chiamare, poi se posso essere presente quando fanno il lavoro e quindi se posso rifiutarmi di pagare se il problema si risolve solo partendo dal loro lavandino che quindi vuol dire che il tappo è sulla loro brag

Annalisa S.
Annalisa S. sabato 11 febbraio 2017 alle ore 15:01

Se loro continuano a rifiutarsi di sistemare lo scarico, posso scollegarmi e scaricare sulla colonna fognaria e non concorrere più nelle spese dello scarico attuale dei lavandini?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 13 febbraio 2017 alle ore 18:44

@Annalisa: sicuramente hai diritto a partecipare alle decisioni sulla manutenzione e disostruzione, nonché a non partecipare alle spese se si può chiaramente accertare che il tutto dipenda da loro responsabilità. Per il resto, puoi pure proporre ed eventualmente imporre una manutenzione risolutiva, per dire come (probabilmente con un causa), però bisogna studiare il caso concreto.

Gabriella
Gabriella sabato 26 agosto 2017 alle ore 19:03

Siamo in un condominio di 8 appartamenti, 4 appartament 1 sola persona, in 3 appartamenti 2 persone i 1 ché abbitano 6 persone;come si deve fare la ripartizione spurgo fogna? grazie

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