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Manutenzione elementi decorativi del balcone aggettante: concorrono tutti condomini

Manutenzione elementi decorativi del balcone aggettante: concorrono tutti condomini

Spese manutenzione degli elementi decorativi del balcone aggettantei. Tutti i condomini devono pagare.

Le spese necessarie per la manutenzione degli elementi decorativi dei balconi aggettanti sono a carico di tutti i condomini, e non solo dei proprietari esclusivi.

Questa, in sintesi, la decisione del Tribunale di Bari che, con sentenza n. 1611 del 9 aprile 2015, ha confermato la ripartizione delle spese per la manutenzione del balcone al piano attico, di proprietà esclusiva.

Frontalini, intradossi ed altri elementi decorativi sono parti comuni ex art. 1117 c.c. quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Ne consegue che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Il tema della ripartizione delle spese relative ai balconi è quanto mai complesso e oggetto di numerose controversie giudiziarie. I criteri di ripartizione variano in base alla tipologia di balconi ed agli elementi su cui dovranno essere posti gli interventi di manutenzione.

La sentenza in commento prende in esame la tipologia dei balconi "aggettanti", ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte facciata dell'edificio. Essi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Pertanto, è a quest'ultimo che spettano per intero le relative spese di manutenzione.

Diverso il discorso per i balconi "incassati". Questi, come dice la parola stessa, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio, restano incassati all'interno. In questo caso, si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.

Pertanto, le spese per il rifacimento di questa parte, ai sensi dell'art. 1125 c.c., saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto.

=> Ripartizione spese dei lavori di restauro dei balconi e delle pensiline

In entrambi i tipi di balcone, tuttavia, gli elementi decorativi che sporgono all'esterno della facciata dell'edificio devono considerarsi elementi comuni a tutti i condòmini. Secondo la giurisprudenza, infatti, tali elementi concorrono a definire le linee architettoniche ed estetiche dell'edificio, influiscono cioè sul decoro architettonico; dunque, interessano l'intera la compagine condominiale.

Nel caso deciso dal Tribunale di Bari, il proprietario di un appartamento aveva impugnato la delibera assembleare che, approvando il riparto delle spese per i lavori sui balconi aggettanti e sugli elementi decorativi del piano attico, stabiliva che i costi andassero divisi tra tutti i condomini, non solo tra i proprietari esclusivi.

Trattandosi di spese relative a parti comuni, tutti i proprietari dovevano parteciparvi; questa, in sintesi, la conclusione del condominio.

Il giudice pugliese ha confermato la ripartizione delle spese a carico di tutti.

Come ricorda il tribunale, in tema di parti comuni e obbligo di manutenzione, per i balconi aggettanti esiste una disciplina a parte, così come per gli elementi decorativi degli stessi. Essendo i primi un "prolungamento dell'appartamento da cui protendono", la manutenzione è a carico dei proprietari esclusivi.

Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone (come i frontalini e gli intradossi) che sono considerati parti comuni ex art. 1117 c.c. quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Nella fattispecie in esame non ci sono elementi che conducano a una soluzione diversa. Dalla relazione tecnica del geometra emerge che i balconi e terrazzi sono parte integrante della struttura del corpo di fabbrica e pertinenziali alle unità abitative.

Per quanto riguarda il fuoriuscire dal profilo dell'edificio, se si considera il corpo di fabbrica inteso come superficie coperta e relativa cubatura, la risposta è affermativa, in tal senso; mentre considerando l'insieme dell'edificio dal punto di vista strutturale, "i balconi fanno parte del profilo del fabbricato" o, ancora, "i terrazzi del piano attico pertinenziali alle unità abitative, intesi come solai di copertura, hanno funzione portante dell'edificio".

=> Chi paga la sostituzione della ringhiera del balcone aggettante?

=> La ripartizione delle spese di conservazione e d'uso. Differenze

Scarica Tribunale di Bari, n. 1611 del 9 aprile 2015

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