Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
100498 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Spese condominiali. La clausola del regolamento non deve creare pregiudizi ai condomini
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Spese condominiali. La clausola del regolamento non deve creare pregiudizi ai condomini

Spese condominiali predisposte dal costruttore. Attenzione agli squilibri tra i diritti e gli obblighi in senso sfavorevole al condomino

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Le convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore non devono determinare squilibri tra i diritti e gli obblighi in senso sfavorevole al condomino.

Si ringrazia l'Avv. Andrea Cianciosi per la gentile segnalazione della sentenza in commento.

La vicenda. Tizio e Caio (comproprietari) avevano impugnato la delibera assembleare e il regolamento condominiale chiedendo al giudice adito (in via preliminare) la sospensione dell'anzidetta deliberazione e del regolamento condominiale; (nel merito), la declaratoria di nullità della medesima deliberazione e del medesimo regolamento condominiale per violazione dell'art. 1123 c.c., in ragione dell'approvazione del bilancio consuntivo del 2010 e del bilancio preventivo del 2011 con la relativa ripartizione delle spese operata in applicazione dell'art. 7 del regolamento condominiale, predisposto dall'impresa costruttrice/venditrice.

L'articolo citato prevedeva espressamente "l'esonero del costruttore/venditore dal pagamento delle spese condominiali sulle unità immobiliari invendute fino al momento della loro vendita".

=> Il costruttore non paga le spese condominiali se specificato nel regolamento contrattuale

Le clausole del regolamento di condominio. Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che, seppure non inserito materialmente, deve ritenersi conosciuto e accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. civ., sez. II, 31.07.2009,n. 17886).

=> Costruttore-amministratore, possibile?

=> Tabelle millesimali redatte dal costruttore

La diversa convenzione. Alla stregua della stessa lettera dell'articolo 1123 del c.c., la disciplina legale di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile.

Deve ritenersi, di conseguenza, legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero deliberata dall'assemblea con approvazione di tutti i condomini (Cass. Civ. 17 gennaio 2003, n. 641).

Più in specifico, la Suprema Corte ha stabilito che la norma di cui all'art. 1123 c.c., consentendo all'autonomia privata di derogare "ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali", permette a quest'ultima di spingersi non solo fino all'adozione di una disciplina convenzionale "che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma, finanche, all'adozione di una disciplina convenzionale che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini di partecipare alle spese medesime (Cass. civ., sez. Il, 16.12.1988, n. 6844; conforme: Cass. civ., sez. II, 25.03.2004, n. 5975).

=> Il regolamento dev'essere rispettato da tutti, anche dal costruttore

Il ragionamento del Tribunale di Larino. Dall'istruttoria di causa era emerso cheil costruttore realizzava un edificio condominiale, alienando poi solo alcune delle unità immobiliari a singoli consumatori, facendo sottoscrivere per via contrattuale il Regolamento condominiale unilateralmente predisposto.

Detto Regolamento prevedeva il totale esonero dalle compartecipazione pro quota alle spese condominiali del costruttore/condomino.

A distanza di 12 anni dalla prima compravendita, tuttavia, gli appartamenti rimasti nella proprietà dell'impresa erano ancora 12 e rappresentavano più della metà delle complessive unità immobiliari (l'impresa, ricoprire una posizione dominante in assemblea).

Premesso quanto esposto, a parere del giudice, il principio indicato nella clausola negoziale di cui all'art. 7 del regolamento condominiale, incontra il limite della natura vessatoria della suddetta clausola in forza dell'applicabilità ratione temporis della disciplina dettata negli artt. 1469-bis e ss. c.c. al rapporto contrattuale tra l'impresa costruttrice-venditrice, da qualificarsi quale "professionista", ed i singoli acquirenti delle unità immobiliari, da qualificarsi quali "consumatori", laddove i contratti di compravendita siano stati da questi ultimi stipulati al fine di destinare i singoli immobili a finalità personali e non già imprenditoriali ovvero professionali.

Tale assunto trova conferma in giurisprudenza nella quale la Suprema Corte ha meglio precisato che in presenza di una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese condominiali, predisposta a monte dal venditore-costruttore ed accettata dagli acquirenti nei singoli contratti di vendita, può sostenersi l'applicabilità delle norme del Codice del consumo, e quindi valutarsi la pattuizione alla luce del complessivo programma obbligatorio, secondo i profili del significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto e della buona fede, ai sensi dell'art. 33, comma 1, dlgs. 6 settembre 2005, n. 206 (ovvero del l'art. 1469-bis c.c., ratione temporis); sicché, "possono venire in rilievo le sole convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore, o dall'originario unico proprietario dell'edificio condominiale, in quanto oggettivamente ricollegabili all'esercizio dell'attività imprenditoriale o professionale da quello svolta, e sempre che il condomino acquirente dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva, dovendo rivestire lo status di consumatore, agisca per soddisfare esigenze di natura personale, non legate allo svolgimento dì attività a sua volta imprenditoriale o professionale" (Cass. Civ. 04.08.2016 n. 16321).

In virtù di quanto esposto, nella vicenda in esame, il Tribunale di Larino con sentenza dell'11 novembre 2017 n.483, ha confermato la nullità della clausola del regolamento condominiale, atteso che l'esonero della stessa impresa costruttrice/venditrice dall'obbligo del pagamento delle spese condominiali fino alla vendita delle unità immobiliari restanti, ha comportato l'aggravio delle spese per la gestione condominiale, dovute in relazione agli anzidetti appartamenti invenduti, in capo ai condomini già proprietari delle altre unità immobiliari e per ciò stesso, quello squilibrio significativo tra i diritti e gli obblighi in senso sfavorevole al contraente consumatore in relazione al concreto assetto degli interessi raggiunto tra le parti. Per tali motivi, il giudice ha dichiarato la nullità dell'art. 7 del regolamento condominiale e della deliberazione assembleare impugnata.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Clausola contrattuale e deroga al criterio legale di ripartizione spese.

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1123 c.c.; Art. 33, comma 1, dlgs. 6 settembre 2005, n. 206

PROBLEMA

L'articolo 7 del regolamento di condominio contrattuale prevedeva l'esonero del costruttore/venditore dal pagamento delle spese condominiali sulle unità immobiliari invendute fino al momento della loro vendita.

LA SOLUZIONE

Le convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore non devono determinare squilibri tra i diritti e gli obblighi in senso sfavorevole al contraente consumatore in relazione al concreto assetto degli interessi raggiunto tra le parti.

LA MASSIMA DEL TRIBUNALE DI LAURINO.

SENTENZA DELL'11 NOVEMBRE 2017 n. 483

"È la nulla la clausola del regolamento condominiale predisposto dal costruttore/venditore, che, pur ricorrendo la buona fede, implica a carico del condomino, quale consumatore, uno squilibrio significativo dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di compravendita immobiliare".

Sentenza_TribunaleLaurino.pdf

Cerca: spese condominiali regolamento predisposto dal costruttore

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento