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Spese manutenzione impianti idrici condominiali
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Spese manutenzione impianti idrici condominiali

Ripartizione spese condominiali per la manutenzione dell'impianto idrico

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel condominio in cui vivo si sono resi necessari una serie d'interventi per la manutenzione dell'impianto idrico.

In particolare abbiamo dovuto deliberare la sostituzione di alcuni tratti di tubi, uno rotto ed altri prossimi al cedimento per usura, nonché di piccola manutenzione sulle tubazioni e rubinetterie delle parti d'impianto a servizio del giardino prospicente il cortile comune.

L'amministratore ha ripartito la spesa secondo i millesimi di proprietà, ma c'è qualcuno che contesta questo criterio dicendo che anche queste spese devono tenere conto dei maggiori consumi. Un paio di condòmini, invece, dicono che si tratta di costo da dividersi in parti uguali. Chi ha ragione?

Questo il quesito del nostro lettore. Il tutto, come spesso in condominio, ruota attorno all'applicazione dei criteri di ripartizione delle spese. Cerchiamo di fare chiarezza.

=> Box e spese per l'impianto idrico non connesso all'unità immobiliare

Ripartizione spese condominiali

La migliore dottrina (cfr. Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985), ha avuto modo di affermare che quella della ripartizione delle spese condominiali è la materia che nell'ambito della disciplina condominiale ha creato le problematiche maggiori.

Come dare torto a quest'affermazione? Le norme codicistiche dettate in relazione ai criteri di riparto sono poche e mal scritte. In tal senso si è financo espressa la Corte di Cassazione secondo la quale "le norme sul condominio negli edifici non classificano con precisione le spese per le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune dell'edificio e non adoperano neppure una terminologia uniforme" (Cass. 19 giugno 2000 n. 8292).

Ciò detto, tuttavia, è evidente che un sia pur precaria uniformità di giudizio su alcuni aspetti s'è certamente creata. Precaria, ma non per forza.

Esistono, infatti, dei capisaldi che affondano le proprie fondamenta nel dettato della legge: una tra queste è propria la distinzione tra spese di conservazione e spese d'uso.

È vero, il codice parla indistintamente di manutenzione e conservazione, concetti non del tutto sovrapponibili, ma rispetto alla questione che ci occupa (criterio di riparto spese manutenzione impianto idrico), la soluzione è chiara.

Vediamo perché.

=> Ripartizione spese condotto fognario condominiale

Spese condominiali per la conservazione e spese per l'uso

In condominio si spende per mantenere in buono stato le cose da utilizzare e poi si spende per utilizzarle. Possiamo sintetizzare e semplificare così la differenza tra spese di conservazione e spese d'uso.

Più tecnicamente, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che le spese per la conservazione (cui nella sostanza vanno assimilate le spese di manutenzione) sono quelle sostenute per mantenere il valore capitale del bene, mentre le spese d'uso sono quelle connesse a quanto necessario per utilizzarlo (Cass. 19 giugno 2000 2000 n. 8292).

Conservazione dell'impianto idrico e fruizione del medesimo servizio

Passando dal generale al particolare, è evidente che spendere per mantenere in buono stato l'impianto idrico è cosa ben diversa dallo spendere per utilizzarlo (meglio spendere per usare l'acqua).

Le spese per il consumo dell'acqua – da ripartirsi ove possibile secondo gli effettivi consumi – riguardano l'utilizzazione dell'impianto. Le spese per consentire il funzionamento dell'impianto riguardano la sua conservazione.

Rispetto alle spese di conservazione (ivi comprese quelle riguardanti parti comuni dell'impianto idrico), il criterio applicabile è quello indicato dall'art. 1123, primo comma, c.c.: ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà.

Quindi sicuramente non la ripartizione delle spese secondo i consumi e – salvo diverso accordo tra tutti i condòmini – nemmeno in parti uguali; infatti, sebbene qualche sentenza di merito dia legittimità alla ripartizione paritaria, questa non è indicata in alcun articolo del codice e nemmeno da esso desumibile.

Manutenzione delle tubature orizzontali: se sono condominiali la spesa va ripartita con i millesimi di proprietà

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