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Mancata approvazione preventivo e versamento delle quote condominiali
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Mancata approvazione preventivo e versamento delle quote condominiali

I condomini pagano le spese condominiali anche quando manca l'approvazione del preventivo

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel caso in cui non sia stato approvato il preventivo di gestione dell'anno in corso, i condòmini sono comunque tenuti al pagamento delle quote condominiali.

Sulla base di quali norme è possibile ritenere certa questa affermazione?

Innanzitutto è bene specificare che non esiste un articolo di legge in ragione del quale possa affermarsi che i condòmini devono versare le quote relative all'anno di gestione in corso anche quando manca l'approvazione di un preventivo.

=> E' possibile pagare a rate le spese condominiali?

A tale conclusione si giunge, come si suole dire, alla luce di una interpretazione sistematica delle norme dettate in relazione al condominio negli edifici.

Un'autorevole interpretazione in tal senso è stata fornita dalla Suprema Corte di Cassazione nel 2009. In quel caso gli ermellini cassarono con rinvio una sentenza del Giudice di Pace di Roma, la quale stabilì - in sostanza - che il preventivo riferito ad un anno di gestione, terminato quel lasso di tempo, scade e non è più inutilizzabile.

Secondo la Corte nomofilattica, quella statuizione era errata in quanto contraria ad "un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all'amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato" (Cass. 29 settembre 2009 n. 24299).

Nel pronunciare queste parole, i giudici di piazza Cavour le motivarono specificando che laddove si aderisse alla tesi affermata nella pronuncia oggetto d'impugnazione di fatto si renderebbe impossibile la riscossione degli oneri condominiali e conseguentemente la gestione del condominio "per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell'assemblea" (Cass. 29 settembre 2009 n. 24299).

In effetti la mancanza di preventivo non è sempre e solamente riconducibile a ritardi dell'amministratore, ma anche a disinteresse dei condòmini rispetto alla gestione delle cose comuni.

In termini meramente teorici, l'amministratore dovrebbe, appena finito l'anno di gestione, convocare un'assemblea per l'approvazione del preventivo, avendo poi 180 giorni dalla chiusura di quell'esercizio per la presentazione del rendiconto.

Ipotesi che non è molto frequente e che quand'anche lo fosse non garantirebbe "periodi scoperti", ossia periodi rispetto ai quali non esiste un documento specificamente approvato grazie al quale sono individuate le rate condominiali da versare.

Non sfugge allo scrivente che l'impostazione così formulata dalla Cassazione potrebbe esporsi ad obiezioni anche legate alle novità introdotte in legge dalla così detta riforma del condominio.

Su tutte: se l'amministratore deve comunicare il proprio compenso all'atto della nomina e ad ogni rinnovo, pena la nullità della delibera che li dispone, perché versare una quota comprendente una somma che dovrà essere oggetto di specifica comunicazione?

Lo stesso potrebbe dirsi per servizi soppressi nel corso della gestione o comunque per somme dovute una tantum in relazione all'anno di gestione conclusosi.

Punti deboli, sicuramente, ma evidentemente subordinati ad esigenze di continuità gestionale del condominio; resta fermo, infatti, che quanto versato in eccedenza dovrà essere restituito ai condòmini o comunque concorrerà a ridurne concretamente le quota al momento dell'approvazione del preventivo.

Ad ogni buon conto, quand'anche si dovesse ritenere non valido il preventivo scaduto - le ragioni esposte a sostegno della tesi contraria paiono difficilmente attaccabili - non si potrebbe non tenere in considerazione il seguente aspetto.

All'amministratore la legge demanda il compito di riscuotere i contributi e erogare le spese per la gestione ordinaria (art. 1130 c.c.) anche sulla base di propri provvedimenti e non solamente in ragione di decisioni dell'assemblea (art. 1133 c.c.).

Stando così le cose, il mandatario ben potrebbe comunicare ai condòmini nel quote provvisorie (ripartite secondo legge) in relazione ai servizi legati a prestazioni periodiche (energia elettrica, gas, manutenzioni varie).

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