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Ripartizione spese porta automatica ascensore
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Ripartizione spese porta automatica ascensore

Sostituzione porta ascensore. Come vengono ripartite le spese?

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel condominio in cui vivo si è reso necessario un intervento di sostituzione di un anta della porta automatica dell'ascensore.

Si tratta della porta del terzo piano, cioè di un piano intermedio: noi degli altri piani siamo convinti che una quota maggiore della spesa debba essere sostenuta da chi abita a quel piano, ma questi rispondono che non è così.

Faccio inoltre presente che l'ordine di sostituire la porta è stato dato dall'amministratore. Potete darci un aiuto su queste vicende?

Qual è il criterio di ripartizione da utilizzare per la sostituzione della porta automatica dell'ascensore?

Chi può ordinare questa spesa?

=> Chi paga le spese per la sostituzione della serratura della porta di casa?

Il fatto che si tratti di una porta automatica è irrilevante, ai fini che ci occupano: il criterio di ripartizione è uguale anche se la porta dell'ascensore è del modello classico.

Partiamo dal criterio di ripartizione utilizzabile.

In primis, come sempre in ogni condominio, è necessario fare riferimento al regolamento condominiale ed alle delibere assembleari.

Il primo, se di natura assembleare, o le seconde, ove adottate con il voto favorevole di tutti i condòmini, infatti, possono contenere l'indicazione di uno specifico criterio di ripartizione per una o più spese.

Tale possibilità è sancita dall'art. 1123 c.c., che fa riferimento ad una diversa convenzione rispetto ai criteri legali di ripartizione delle spese. Sebbene la norma riguardi i criteri generali, non è posto in discussione che la differente convenzione possa riguardare anche la .

Così, ad esempio, non può escludersi quel criterio che ponga in capo agli abitanti dei vari piani le spese per la manutenzione delle cose comuni che quel piano servono specificamente.

In assenza di tale criterio, bisogna guardare all'art. 1124 c.c., rubricato Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, e più specificamente al primo comma che recita:

“Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”.

Il concetto di manutenzione cui fa riferimento la norma, senza ombra di dubbio, comprende al proprio interno anche gli interventi di sostituzione di componenti dell'impianto complessivamente considerato, ivi comprese le porte di accesso alla cabina.

Non può considerarsi addebitabile ai proprietari dei piani o porzioni di piano, in assenza del patto di cui sopra, la spesa riguardante un componente dell'impianto, come la porta, di loro immediato utilizzo.

Motivo?

La porta di accesso all'ascensore è una parte dell'impianto al pari del quadro, delle funi, ecc. Il fatto che si necessariamente allocato ad un piano non vuol dire che sia utilizzata in maniera più intensa dai proprietari dello stesso; e comunque l'art. 1124 c.c. nel considerare come fondamentale, ai fini del calcolo del criterio di riparto, l'altezza del piano, già di per sé considerare le caratteristiche principali per la differenziazione della spesa.

In buona sostanza ove l'assemblea, senza il consenso di tutti i condòmini, deliberasse di porre in capo ai condòmini del terzo piano una spesa maggiore, saremmo dinanzi ad una deliberazione nulla.

Quanto alla competenza ad ordinare l'intervento, molto dipende dagli effetti della rottura della porta automatica sul funzionamento dell'impianto. Ove il danno avesse compromesso l'utilizzazione dell'ascensore, non v'è motivo per dubitare che la riparazione potesse essere considerata urgente e come tale ordinabile dall'amministratore.

Diversamente la scelta dovrebbe essere adottata dall'assemblea, salvo ratifica di quella improvvidamente assunta dall'amministratore.

=> L'installazione dell'ascensore ex novo: per le spese si applica l'articolo 1124 del codice civile?

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