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Spese per la sostituzione dell'autoclave, paga il proprietario o il conduttore?
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Spese per la sostituzione dell'autoclave, paga il proprietario o il conduttore?

Sostituzione dell'autoclave: paga il conduttore o il proprietario?

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel condominio in cui vivo in affitto si è resa necessaria la sostituzione dell'impianto di autoclave.

L'amministratore dopo regolare assemblea ha mandato la richiesta di somme: dei rapporti con il condominio se ne occupi in tutto e per tutto il proprietario, cioè io pago a lui e lui rimette i soldi al condominio.

Due giorni fa lui stesso mi ha chiamato per dire che questa spesa spetta a me: ha ragione?

Questa la domanda che ci è giunta da un nostro lettore.

Da non perdere: A chi spettano le spese per la sostituzione della caldaia?

Spese condominiali di spettanza del conduttore

La legge n. 392/78 all'art. 9, relativo agli oneri accessori scaturenti dal contratto di locazione (tali sono considerati gli oneri condominiali), specifica che sono carico del conduttore “salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.

Il secondo comma, poi, specifica che il conduttore è tenuto a corrispondere il 90% del costo del servizio di portierato

Salvo patto contrario: l'interpretazione data a questo inciso è quella che prevede la possibilità di esonerare in tutto o in parte il conduttore da una o più spese tra quelle poi elencate, ma non di addossargliene delle altre.

=> Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.

Spese di straordinaria manutenzione

Ciò che manca nelle norme di cui alla legge n. 392/78 è un riferimento alle spese riguardanti la così detta manutenzione straordinaria.

Assenza, normale, aggiungiamo noi; infatti, anche ai sensi dell'art. 1576 c.c. è obbligo del locatore “eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie”. La norma esonera dall'obbligo di intervento per le spese di piccola manutenzione (Art. 1609 c.c.) che sono a carico del conduttore.

Pe manutenzione straordinaria deve intendersi quella eseguita per mantenere il funzionamento degli impianti attraverso loro riparazioni e sostituzioni parziali ed integrali che nulla abbiano a che vedere con i normali interventi utili a mantenerli in efficienza.

Insomma, com'è ovvio, un conto è l'intervento della ditta teso a regolare la pressione dell'impianto di autoclave, altro un'operazione finalizzata alla sostituzione di un componente o dell'intero impianto.

Per questo genere d'interventi, non vi sono dubbi: il relativo costo deve essere sopportato dal proprietario che non ha la possibilità, di propria iniziativa, di porlo in capo al conduttore.

D'altronde gli stessi accordi tra associazioni di proprietari e inquilini (il riferimento è agli accordi tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat registrati presso l'Agenzia delle entrate a Roma il 30 aprile 2014) specificano che gli oneri per installazione e sostituzione integrale dell'impianto di autoclave o di suoi componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) sono a carico del locatore.

Residua una possibilità che la spesa sia a carico del conduttore (ipotesi che riguarda per lo più gli edifici singoli e non i condòmini), ossia la totale assenza di manutenzione ordinaria dell'impianto di autoclave che abbia poi determinato la necessità di intervenire con una sua sostituzione parziale o totale: in tale circostanza la negligenza dell'inquilino non può non essere tenuta in considerazione ai fini di una valutazione della causa dell'intervento.

=> Sostituzione del miscelatore della doccia in un appartamento locato. Chi paga?

=> Citofono rotto, chi paga tra proprietario e inquilino?

=> Nuovo portone d'ingresso, paga l'usufruttuario o il proprietario?

Cerca: sostituzione autoclave

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