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Sopraelevazione e ricostruzione in condominio
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Sopraelevazione e ricostruzione in condominio

Sopraelevazione e ricostruzione in condominio

 

Sopraelevazione e ricostruzione in condominio

In tema di condominio negli edifici, la cosiddetta "altana" (denominata anche "belvedere"), struttura tipica dei palazzi veneziani, non costituisce "nuova fabbrica" in sopraelevazione, agli effetti dell'art. 1127 c.c., in quanto dà luogo ad un intervento che non comporta lo spostamento in alto della copertura, mediante occupazione della colonna d'aria sovrastante il medesimo fabbricato, quanto, piuttosto, la modifica della situazione preesistente, attuata attraverso una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune, con relativo potenziale impedimento all'uso degli altri condomini; l'altana, piuttosto, consistendo in una modifica della situazione preesistente mediante una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune del tetto con relativo impedimento agli altri condomini dell'inerente uso, comporta la violazione del divieto stabilito dall'art. 1120 c.c., comma 2, essendo indubbio che gli altri condomini vengono privati delle potenzialità di uso (come quelle, ad es., riconducibili alla possibilità di installazione di antenne e alla riparazione o manutenzione della copertura stessa) della parte di tetto occupata dalla struttura dell'altana a beneficio esclusivo del condominio che l'ha realizzata (Sez. 2, Sentenza n. 5039 del 28/02/2013, Rv. 625277; Sez. 2, Ordinanza n. 7906 del 2011, non massimata). Cass. 15 novembre 2016 n. 23243

L'art. 1127 cod. civ. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (il pregiudizio delle linee architettoniche e la diminuzione di aria e di luce) presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati). T.A.R. Catanzaro 19 novembre 2015 n. 1749

L'indennità di sopraelevazione costituisce un debito di valore, ancorché non per fatto illecito (cfr. Cass. 21.8.2003, n. 12292), da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione, tenendo conto, altresì, della svalutazione monetaria verificatasi sino al dì della concreta liquidazione (cfr. Cass. 30.7.1981, n. 4861). Cass. 7 aprile 2014 n. 8096

Nel caso in cui l'edificio condominiale sia perito per meno di tre quarti del suo valore, la mancanza della delibera assembleare di ricostruzione delle parti comuni prevista dall'art. 1128 c.c., comma 2 - o, addirittura, l'esistenza di una delibera contraria - non impedisce ai singoli condomini di ricostruire le loro unità immobiliari parzialmente perite e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse, non potendosi negare a chi aveva il diritto di mantenere la sua costruzione sul suolo (quale comproprietario dello stesso ex art. 1117 c.c. o, in caso di diversa previsione del titolo, quale titolare di un diritto di superficie) il potere di riedificarla ai sensi dell'art. 1102 c.c., salvi il rispetto delle caratteristiche statico-tecniche preesistenti, sì da non impedire agli altri condomini (che non abbiano ceduto i propri diritti ai sensi dell'art. 1128 c.c., comma 4) di usare parimenti delle parti comuni secondo il proprio diritto, e il divieto di attuare innovazioni, per le quali e indispensabile la delibera assembleare da adottarsi con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136 c.c., comma 5 (Cass. n.5762/80). Cass. 14 settembre 2012 n. 15482

La sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. va ravvisata in ogni ipotesi d'incremento delle dette superficie e volumetria, indipendentemente dal fatto ch'esso dipenda o meno dall'innalzamento dell'altezza del fabbricato (ad esempio, ferma l'altezza del colmo del tetto, ove l'incremento di superficie effettivamente utilizzabile e di volumetria si realizzino mediante la trasformazione dello spiovente da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenze diverse, o - ma è ipotesi di dubbia legittimità: cfr. Cass. 12.10.71 n. 2873 - mediante l'ampliamento della base con la costruzione d'uno sporto e la consequenziale estensione del tetto). Cass. SS.UU. 30 luglio 2007 n. 16764

Nell'ipotesi in cui l'ultimo piano sia diviso in più porzioni immobiliari ciascuna in proprietà separata di soggetti diversi, ciascuno di questi, in quanto proprietario d'una singola porzione dell'ultimo piano, ha la facoltà di soprelevare, con la limitazione, peraltro, derivante dal fatto che il diritto di ciascun proprietario delle singole porzioni costituenti l'ultimo piano si estende relativamente alla proiezione verticale della sola porzione appartenentegli. Cass. SS.UU. 30 luglio 2007 n. 16764

L'indennità di sopralzo di cui all'art. 1127 c.c. si fonda non sulla considerazione dell'avvenuto utilizzo della colonna d'aria sovrastante l'edificio condominiale intesa come di pertinenza della collettività, giusta quanto sporadicamente sostenuto da dottrina e giurisprudenza con tesi adeguatamente disattese da Cass. 22.11.04 n. 22 032, che ha anche puntualizzato il significato da attribuire all'espressione ricorrente nella prassi contrattuale (cfr. anche Cass. 14.4.04 n. 7051, ma già Cass. 4.5.89 n. 2084, 30.12.77 n. 5754, 19.12.75 n. 4192), bensì sulla considerazione, come hanno evidenziato dottrina e giurisprudenza prevalenti (da ultimo, nelle motivazioni, con richiami, di Cass. 16.6.05 n. 12880 e 21.5.03 n. 7956), della necessità d'una misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune conseguente alla sopraelevazione realizzata dall'un d'essi e dall'acquisto da parte di questi della proprietà relativa; avendo, infatti, ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., un diritto di comproprietà, proporzionato al valore del piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, sulle cose comuni elencate nel precedente art. 1117 c.c. e, quindi, anche sull'area sulla quale sorge l'edificio, la realizzazione di nuovi piani determina automaticamente una modifica degli elementi che concorrono a formare la proporzione, in quanto il proprietario dell'ultimo piano, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche, aumenta la propria quota nella comunione, tra le altre cose comuni, anche sull'area medesima e questo aumento, naturalmente, rimanendo fisso il parametro di base, ha luogo con una proporzionale riduzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione.

Ond'è che l'indennizzo previsto e regolato dall'art. 1127 c.c., comma 4, trova la sua giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo sul quale sorge l'edificio condominiale, per una quota maggiore di quella che aveva prima della sopraelevazione, da parte di chi eleva nuovi piani e nuove fabbriche valendosi del diritto riconosciutogli dalla stessa norma al comma 1, e nella corrispondente diminuzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione ai quali, di conseguenza, il legislatore, nell'attribuire il diritto di sopraelevazione al primo, non poteva non riconoscere il diritto alla proporzionale corresponsione d'un'indennità idonea a compensarli della diminuzione patrimoniale loro imposta. Cass. SS.UU. 30 luglio 2007 n. 16794

L'obbligo del condomino, che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio perito in tutto od in parte, di cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti comuni, stabilito dall'art. 1128 c.c., u.c., presuppone che la ricostruzione sia materialmente e giuridicamente possibile (cfr.: Cass. Civ., Sez. 2^, Sent. 19 gennaio 1994, n. 446) e che il relativo progetto non comporti difformità o varianti rispetto alle precedenti strutture edilizie, che possano in concreto portare un pregiudizio al suo diritto di proprietà esclusiva o condominiale (cfr.: Cass. Civ., Sez. 2^, Sent. 5 marzo 1979, n. 1375). Cass. 17 luglio 2007 n. 15298

Nella ipotesi di perimento totale di un edificio in condominio, il condominio viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo con la conseguenza che nel caso in cui il fabbricato venga ricostruito come era in precedenza, si ripristina il condominio, mentre ove venga ricostruito in maniera diversa ad iniziativa di alcuni soltanto dei condomini, il condominio stesso non rinasce e quanto edificato costituisce invece un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina della accessione e quindi da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo (a meno che non se ne chieda, ai sensi dell'art. 2933 c.c., la demolizione). Cass. 23 febbraio 1999 n. 1543

Il diritto di eseguire una costruzione sopra l'ultimo piano di un edificio condominiale è previsto, a favore del proprietario di detto piano, dall'art. 1127 c.c. e non è subordinato alla possibilità che la sopraelevazione mantenga o ripeta le preesistenti linee architettoniche dell'edificio, ma soltanto alla regola - la cui eventuale violazione va accertata con indagine di fatto in relazione ai singoli casi - di non pregiudicare il decoro dell'edificio medesimo o di non peggiorarne l'aspetto esterno secondo il comune senso estetico. Cass. 9 aprile 1980 n. 2267, in Giustizia civile Massimario, anno 1980, fascicolo 4.

=> Differenza tra ricostruzione e nuova costruzione.

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