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Sopraelevazione: vanno sempre rispettati gli incrementi volumetrici e le modifiche ai prospetti
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Sopraelevazione: vanno sempre rispettati gli incrementi volumetrici e le modifiche ai prospetti

Sopraelevazione e cambiamento della sagoma: quali conseguenze nella pratica?

Ivan Meo  

Il decreto fare (d.l. 69/2013) ha solo eliminato la necessità di rispettare la sagoma ma permane la necessità del rilascio del permesso di costruire se l'immobile acquisisce una diversa volumetria.

I risvolti del decreto del fare. Con la legge di conversione del 9 agosto 2013, n. 98, il Decreto del Fare, che ha introdotto numerose novità tra le quali: semplificazioni nel settore del l'edilizia edilizia,obbligo di Scia per le ristrutturazioni con cambio di sagoma, semplificazioni dei titoli abilitativi per l'edilizia libera; deroghe ai limiti di distanza in edilizia. Sopraelevazione e rispetto delle distanze

Nel complesso si contano ben 65 misure che riguardano l'edilizia, le infrastrutture e le costruzioni.

In merito all'edilizia privata la liberalizzazione delle sagome consentirà delle ristrutturazioni edilizie più agibili, che si concretizzeranno anche in una trasformazione di intere aree urbane, un riuso e rivalutazione del patrimonio edilizio già esistente, al fine di realizzare un rilancio del settore edile senza consumare ulteriore suolo.

Tutte le misure contenute in questo decreto, avranno anche un impatto notevole in ambito condominiale.

Basti pensare al conseguenze in caso di deroga ai limiti di distanza di edifici, sulle modalità di ristrutturazione che potranno essere effettuate anche modificando eventualmente la sagoma.

I limiti. Qualsiasi intervento deve sottostare a regolamenti ben specifici, piani urbanistici, limitazioni di varia natura e autorizzazioni per poter essere in regola. In tal senso il Decreto del Fare, ha voluto snellire tutta una serie di procedure intimamente legate alla realizzazione di interventi edilizi tra cui ha ammesso interventi di demolizione e ricostruzione dell'immobile con identico volume ma sagoma differente e variazione della tipologia edilizia (questi interventi erano considerati con le precedenti disposizioni, “nuove costruzioni” e richiedevano necessariamente il Permesso di costruire o la DIA).

Unico vincolo resta il mantenimento della stessa volumetria, in caso di variazione, l'intervento verrà considerato nuova edificazione.

La sagoma può variare, ad eccezione degli immobili vincolati, cioè sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica. (Sopraelevazione dell'ultimo piano e disciplina antisismica.)

Il caso di specie. I due coniugi napoletani, nella qualità di comproprietari di un manufatto sito nel Comune di Napoli, impugnano l'ordine di demolizione delle opere consistenti nel completamento di un piano sopraelevato rispetto alla costruzione preesistente, evocando vizi del procedimento e sproporzione della sanzione demolitoria.

Dagli accertamenti eseguiti da parte dei vigili urbani si è constatato che i ricorrenti, senza alcun titolo edilizio, avevano proceduto alla edificazione in sopraelevazione di un piano intero, per tali motivi al giudice amministrativo l'ordine demolitorio appare del tutto legittimo perchè:

· vi è stato un aumento di volume, realizzato mediante la sopraelevazione, che ha comportato come conseguenza, una modifica della sagoma e dei volumi. Tale attività rientra nell'ambito della ristrutturazione edilizia assentibile con Dia;

· anche se il decreto legge 69/2013 ha modificato la lettera d) del comma 1 dell'art. 3 del testo unico dell'edilizia ed ha eliminato il riferimento alla necessità di rispettare la sagoma preesistente dell'edificio (nel caso di specie gli interventi realizzati devono essere considerati interventi di ristrutturazione edilizia, perché si sono verificate delle modifiche rilevanti);

· tutti gli incrementi di volumi e le modifiche ai prospetti rientrano nelle ristrutturazioni che impongono il permesso di costruire.

Cambiamento della sagoma: quali conseguenze nella pratica? La “liberalizzazione” del sagoma comporterà sicuramente alcune problematiche tra cui:

  • cambiamento di fisionomia di alcune zone della nostra città;
  • si perderà il controllo pubblico del territorio
  • danneggiamento dei diritti di visuale dei vicini.

Per recuperare il maggior valore di un edificio è ovvio che si deciderà di cambiare anche la sagoma e si potrebbero verificare i seguenti casi:

  • si potrebbe trasformare un capannone in un edificio residenziale aumentandone l'altezza;
  • un edificio basso e largo non avendo bisogno del doppio affaccio che può essere ristretto ed alzato trasformandolo in grattacielo residenziale con vista sulla città;
  • si potranno recuperare superfici libere da destinare a pertinenze degli edifici utilizzando la sopraelevazione, conservando la volumetria esistente di fabbricati e ricostruendo un fabbricato con la stessa volumetria, ma su più livelli e, dunque, inferiore superficie coperta e maggiore in altezza massima;
  • eliminato il vincolo di sagoma nelle ristrutturazione edilizie e grazie anche agli incentivi fiscali con questi tipi di interventi la città potrà cambiare fisionomia, bypassando le norme della pianificazione urbanistica e lasciando la scelta estetica e di sagoma degli edifici alla libera scelta discrezione dei costruttori o operatori immobiliari.

=> Quando e come si deve calcolare l'indennità per sopraelevazione.

Scarica TAR CAMPANIA - Napoli n° 3867 del 10 luglio 2014

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