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Tettoia sul terrazzo? Da rimuovere se lede il decoro architettonico del fabbricato
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Tettoia sul terrazzo? Da rimuovere se lede il decoro architettonico del fabbricato

Sopraelevazione e pregiudizio dell'aspetto architettonico dell'edificio

Avv. Marcella Ferrari del Foro di Savona  

Il proprietario dell'attico,che abbia realizzato sul terrazzo di sua proprietà esclusiva una tettoia, visibile dall'esterno,deve abbatterla, se il manufatto risulta lesivo del decoro architettonico dell'edificio. Nella nozione estetica, infatti, non rientra solo la facciata principale del caseggiato, ma tutta la sagoma che sia visibile dall'esterno (Corte Cass., sez. II, 28 giugno 2017 n. 16258).

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La vicenda. Il proprietario dell'ultimo piano costruiva sul terrazzo di sua proprietà esclusiva una tettoia con angolo cottura, per questa ragione era evocato in giudizio dal condominio. In primo ed in secondo grado, gli veniva ordinata la demolizione del manufatto, in quanto ritenuto lesivo del decoro architettonico del palazzo. Il condomino ricorreva in Cassazione.

Costruzione sopra l'ultimo piano. L'art. 1127 c.c. dispone che il proprietario dell'ultimo piano (o del lastrico solare) possa elevare nuovi piani, tuttavia è fatta salva la possibilità per gli altri condomini di opporsi qualora la sopraelevazione rechi pregiudizio all'aspetto architettonico dell'edificio (art. 1127 c. 3 c.c.).

Inoltre, la sopraelevazione deve tenere conto dei limiti dettati dalle condizioni statiche del palazzo (art. 1127 c. 2 c.c.).

=> Tettoia con pannelli solari da demolire se lesiva del decoro architettonico

La facciata dell'edificio condominiale. Secondo la consulenza tecnica d'ufficio, esperita nel giudizio di merito, la tettoia in oggetto, edificata sul terrazzo, rappresenta un elemento pregiudizievole per l'estetica del prospetto dell'edificio, in quanto ben visibile dal lato strada.

Dalla manomissione del decoro architettonico del palazzo, inoltre, scaturisceun pregiudizio economico per il fabbricato.

Il ricorrente contesta la ricostruzione operata dai giudici di merito e argomenta le proprie difese sostenendo che il decoro architettonico debba considerarsi unicamente con riferimento alla facciata principale dell'edificio.

Tale rilievo, secondo cui il decoro architettonico andrebbe valutato guardando solo alla “facciata principale”, non viene accolto dal giudicante.

La facciata, infatti, è caratterizzata dall'«insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico». La facciata, dunque, rappresenta l'immagine stessa dell'edificio e vi rientra la sua sagoma esterna, quella anteriore e quella laterale.

Decoro architettonico e estetica del prospetto del caseggiato..La Suprema Corte prosegue il proprio iter argomentativo e sottolinea come l'art. 1127 c.c. - avente ad oggetto le sopraelevazioni – si riferisca all'aspetto architettonico che è concetto distinto da quello di decoro architettonico. Quest'ultimo è citato in diverse disposizioni, quali l'art. 1120 c. 4 c.c. in tema di innovazioni, l'art. 1122 c. 1 in materia di opere compiute sulla proprietà individuale e l'art. 1122 bis c.c. relativamente agli impianti centralizzati di ricezione radiovisiva e fonti rinnovabili.

Orbene, in merito alla sopraelevazione, «l'intervento edificatorio deve rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista».

La valutazione sull'avvenuta alterazione dell'aspetto architettonico, secondo la Cassazione, va condotta in base alle caratteristiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale.

=> Quando la trasformazione della tettoia in veranda costituisce reato

Danno economico da alterazione dell'aspetto architettonico. Il giudice di legittimità rileva, altresì, come l'esistenza di un danno economico debba essere valutata alla luce di un'indagine demandata al giudice di merito (Cass. 23256/2016; Cass. 10048/2013).

Inoltre, una volta acclarato il pregiudizio estetico, esso si traduce in una diminuzione del pregio del palazzo, anche economico.

Tuttavia tale valutazione può essere operata solo in sede di giudizio di merito e non è sindacabile dal giudice di legittimità (Cass. 1297/1998).

Indennità da sopraelevazione e risarcimento del danno. L'art. 1127 c. 4 c.c. prevede il pagamento di un'indennità da parte del proprietario dell'ultimo piano che abbia realizzato una sopraelevazione.

La suddetta indennità trova fondamento nella circostanza che, in seguito alla sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio a detrimento degli altri condomini; egli, pertanto, è tenuto a compensare gli altri comunisti, assumendo a parametro il valore del suolo occupato.

L'indennità ex art. 1127 c. 4 c.c., configura, quindi, un debito per responsabilità da atto lecito, e non per fatto illecito, ex art. 2043 c.c. (Cass. 12292/2003; Cass. 6643/2000).

Per contro, l'azione risarcitoria promossa dai condomini contro il proprietario dell'ultimo piano che abbia compromesso il decoro estetico del caseggiato o per la compromissione della statica dell'edificio o per la diminuzione di aria e luce ai piani sottostanti, rappresenta un credito risarcitorio autonomo e distinto rispetto a quello inerente all'indennità prevista dal quarto comma dell'art 1127 c.c., la quale suppone l'accertata insussistenza dei presupposti del risarcimento.

Le due domande risarcitorie sono distinte e l'azione promossa per far valere il primo credito (art. 1127 c. 4 c.c.) non può comportare l'implicito esercizio del secondo (Cass. 1694/1975).

=> Quando la tettoia ostruisce il diritto di veduta

Tettoia sul terrazzo.La tettoia è considerata “costruzione”, in quanto è stabile ed immobilizzata al suolo (Cass. 28784/2005). Le decisioni della giurisprudenza in materia non sempre sono uniformi.

In un caso, ad esempio, si è escluso che la costruzione di una pensilina in ferro e legno, operata dal proprietario esclusivo del lastrico solare, rientrasse nella nozione di sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c.

Secondo i giudici, infatti, il manufatto era volto unicamente a creare un riparo contro gli agenti atmosferici e non poteva considerarsi “nuova costruzione” (Trib.

Cagliari 7 dicembre 1993). [1] Parimenti, la Cassazione ha escluso che rientrino nella nozione di sopraelevazione le pensiline che non delimitino le pareti (Cass. 1263/1999)

Tettoia e permesso di costruire. Per completezza espositiva, si segnala una recente sentenza di un Tribunale Amministrativo Regionale (TAR Campania 109/2017) avente ad oggetto una tettoia.

Nella fattispecie esaminata, il giudicante ha ricordato che un intervento edilizio necessita del permesso di costruire qualora generiun organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e determini delle modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti(art. 10 D.P.R. 380/2001).

Il TAR campano rileva come la tettoia, in linea teorica, potrebbe assumere rilevanza volumetrica, tuttavia ciò non si verifica se è aperta su tre lati.

In buona sostanza, la predetta apertura non comporta aumenti volumetrici e quindi non è necessario il permesso di costruire (TAR Molise 43/2016).

=> La tettoia costruita a distanza inferiore di tre metri dalla finestra dev'essere sempre demolita

Tettoia su proprietà esclusiva e ruolo del condominio. L'art. 1122 c.c. dispone che nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il singolo non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Inoltre, egli deve darne preventiva notizia all'amministratore, il quale ne riferisce all'assemblea.

Pertanto, nel caso in cui il proprietario intenda realizzare opere, anche sulle parti di uso individuale, è comunque tenuto ad informarne previamente la compagine condominiale.

Conclusioni. In definitiva, l'ordinanza in commento (Corte Cass., sez.

II, 28 giugno 2017 n. 16258) precisa che nel concetto di decoro architettonico non rientra solo la facciata principale del caseggiato, ma tutta la sagoma che sia visibile dall'esterno da un qualsiasi osservatore.

Pertanto, il condomino che abbia realizzato sul terrazzo di sua proprietà esclusiva una tettoia, deve abbatterla, se il manufatto risulta lesivo del decoro architettonico dell'edificio.

Inoltre, la lesione dell'estetica del palazzo determina non solo una diminuzione del pregio estetico, ma anche economico dell'edificio, costringendo l'autore del danno a risarcire la compagine condominiale.

=> Cosa fare se la tettoia limita il diritto di veduta del proprietario del piano superiore?

Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona


[1] In tal senso vedasi, M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffrè, voce “tettoia”, 2016, 289 ss.

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Scarica Corte di Cassazione, ordinanza 28 giugno 2017, n. 16258

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