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Si può accedere al terrazzino adiacente una proprietà esclusiva?

Si può accedere al terrazzino adiacente una proprietà esclusiva?

L'uso comune, con accesso diretto da parte di ogni condòmino al terrazzino, supera la presunzione di proprietà esclusiva del singolo condomino

In tema di condominio, il terrazzino adiacente una proprietà esclusiva, prospiciente una corte comune, avente accesso dalle scale comuni e usato sempre da tutti gli abitanti dell'intero immobile come stenditoio, in mancanza di un titolo contrario, è riconducibile direttamente all'articolo 1117 c.c.

Così si è pronunciata la Corte di Appello di Bologna nella sentenza n. 1232 del 1 luglio 2015, ove è stato precisato che la proprietà del terrazzino di un immobile spetta ai comproprietari dell'edificio secondo le rispettive quote, in quanto parte comune dell'edificio.

Questi i fatti di causa. Il Condominio ha agito rivendicando da un condomino l'uso esclusivo del terrazzino del quarto piano adiacente alla sua proprietà esclusiva avente accesso dalle scale comuni, non compreso nel suo titolo di proprietà e usato sempre da tutti gli altri condomini dell'intero immobile.

Il convenuto condomino rispondeva che il manufatto non era menzionato nel titolo d'uno dei proprietari anteriori (dal quale gli deriva) solo perché era pertinenza ed elemento accidentale che seguiva la sorte giuridica degli altri locali acquistati sullo stesso piano; pertanto non poteva essere ricompreso nella disciplina di cui all'articolo 1117 c.c.

In ogni caso, a parere del convenuto, il bene in questione era stato usucapito con l'uso da sempre esclusivo e pacifico dei proprietari dell'unità immobiliare tanto da essere presente nel rogito.

In primo grado, il Tribunale adito, rilevato che il terrazzino, benché presente nel rogito del condomino convenuto, non lo era nell'anteriore dal quale derivava la sua proprietà e che la deduzione dell'usucapione non era stata sorretta dalle prove testimoniali in virtù del dato che erano univoche nel dare al terrazzino, bene usato come stenditoio da parte di tutti i condomini.

Per tali motivi veniva dichiarata la proprietà del terrazzino ai comproprietari dell'edificio secondo le rispettive quote in quanto parte comune; altresì, veniva dichiarata la condanna del condomino ad eliminare ogni opera volta a impedire agli altri condomini l'accesso al terrazzino predetto.

La sentenza in oggetto, a seguito di impugnazione, è stata confermata dalla Corte d'Appello di Bologna.

Per meglio dire, con la pronuncia in commento, la Corte Territoriale ha precisato che la menzione del terrazzo nel rogito del condomino non vale ad attribuirgli la proprietà esclusiva di fronte ai precedenti atti, segnati da una descrizione del bene compravenduto incompatibile col concetto di balcone, contro la cui oggettività si scontrano le considerazioni dell'appellante invocanti il rapporto pertinenziale e la mancata indicazione delle ragioni condominiali fra i confini del bene compravenduto.

Nel caso di cui ci si occupa, tale interpretazione è coerente soprattutto con le caratteristiche strutturali della parte di edificio contesa, ovvero dell''accesso diretto dalle parti comuni oggettivando la corrispondenza della condizione giuridica a quella di fatto: il terrazzino usato come stenditoio da tutti i condòmini, con la comodità d'accesso della sua conformazione materiale, senza nulla in contrario né sul posto né nei titoli privati, riconducibile pienamente alla disciplina di cui all'art. 1117 c.c.

=> Tetto di proprietà esclusiva? Per le spese va considerato come un lastrico

Difatti Il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune. Di tali parti l'art. 1117 c.c. fa un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa.

La disposizione può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Ma principalmente la norma può essere derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune. (In tal senso Cass. Sentenza del 6 luglio 2011, n. 14885).

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al citato orientamento, a parere della Corte, l'appellante condomino, non avendo alcun titolo, sia da rogito che per usucapione, e quindi non avendo un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune, è obbligato a eliminare ogni opera volta a impedire agli altri condomini l'accesso al terrazzino predetto.

=> Quando il sottotetto si rileva un mero volume tecnico è di proprietà esclusiva

Scarica Corte di Appello di Bologna n. 1232 del 1 luglio 2015

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