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Agevolazioni prima casa anche in caso di riacquisto a titolo gratuito
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Agevolazioni prima casa anche in caso di riacquisto a titolo gratuito

Si ha diritto all'agevolazione prima casa anche in caso di riacquisto a titolo gratuito

 

Nel caso di acquisto di immobile residenziale adibito ad abitazione principale l'ordinamento italiano prevede alcune agevolazioni fiscali, qualora siano rispettati determinati requisiti.

In particolare il regime fiscale per chi acquista una "prima casa" è disciplinato dall'art. 1 della tariffa, parte prima e alla nota II-bis del Dpr n. 131 del 1986. In base al dettato di tale provvedimento normativo possono beneficiare dell'agevolazione prima casa le cessioni di fabbricati uso abitazione che possiedono i requisiti di sotto elencati:

  • Acquirente non proprietario di altro immobile uso residenziale all'interno del Comune dove è stato comprato l'immobile oggetto dell'agevolazione. Tale requisito deve essere dichiarato dall'acquirente e deve essere riportato all'interno dell'atto di acquisto redatto dal notaio;
  • L'immobile oggetto dell'acquisto deve essere situato all'interno del Comune dove l'acquirente ha la residenza o dove lo stesso intende trasferire la residenza entro diciotto mesi dalla data di acquisto.

    La dichiarazione inerente il possesso di tale requisito deve essere inserita all'interno dell'atto di acquisto dell'immobile.

    In base al dettato del comma 1, articolo 66 della Legge n. 342 del 2000 il requisito della residenza all'interno del Comune non è richiesto per il personale appartenente alle Forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare.

  • L'agevolazione fiscale prima casa può essere fruita una sola volta per acquirente e pertanto non è cumulabile.

    Di conseguenza all'interno dell'atto di compravendita dovrà essere presente la dichiarazione che l'acquirente non vanta alcun diritto di proprietà, usufrutto, nuda proprietà, uso su altra abitazione ubicata nel territorio nazionale.

I soggetti che possono beneficiare dell'agevolazione prima casa

In base al dettato del Dpr n. 131/1986 l'agevolazione prima casa può essere applicata ad ogni immobile di abitazione ad eccezione degli immobili categoria catastale A/1, A/8 ed A/9.

Pertanto l'agevolazione è applicata agli immobili che hanno destinazione abitativa (ad eccezione degli immobili di lusso) escludendo pertanto gli immobili accatastati ufficio (A10) a meno che non siano dichiarati in modo differente.

Le imposte da pagare nell'acquisto prima casa

Le imposte che occorre pagare nel caso di acquisto agevolato sono differenti a seconda che la compravendita sia assoggettata ad iva o meno.

Qualora per l'acquisto dell'immobile sia dovuta l'imposta sul valore aggiunto (Iva), l'aliquota agevolata è pari al 4 % e le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute saranno pari a 200 euro.

Nel caso di acquisto da privato l'aliquota agevolata consiste nell'imposta di registro fissata al 2 % e le imposte ipotecaria e catastale dovute in misura fissa e pari a 50 euro per ogni tributo.

Nel caso l'acquisto non goda di agevolazioni l'aliquota dell'imposta di registro darà pari al 9 %.

L'agevolazione prima casa può anche venir meno quando ricorrono i seguenti casi:

  • Qualora il contribuente non trasferisca la propria residenza nel nuovo immobile o qualora il trasferimento avvenga con un ritardo superiore ai 18 mesi. Nel caso in cui l'immobile sia oggetto di interventi di ristrutturazione, ed a seguito di questi non sia possibile trasferire la residenza entro 18 mesi all'interno dell'immobile, occorre verificare se tale evento sia una causa di forza maggiore.

    Infatti per non perdere l'agevolazione occorre valutare caso per caso: ad esempio la Sentenza n. 13800/2010 della Corte di Cassazione ha stabilito che il protrarsi dei lavori di manutenzione, anche nel caso siano dovuti a terzi, causano comunque la perdita dei benefici fiscali “prima casa”.

    In caso di ristrutturazione dell'immobile che si protrae oltre i 18 mesi dall'acquisto è pertanto consigliabile cambiare comunque la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato (ad esempio stipulando un contratto di affitto in immobile situato nello stesso Comune).

  • Qualora la dichiarazione sulla sussistenza dei requisiti “prima casa” risulta essere falsa;
  • L'immobile acquistato sia venduto o donato prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto e non si proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a prima casa entro un anno dalla vendita.

Qualora il contribuente perda i requisiti richiesti per fruire dell'agevolazione “prima casa”, l'amministrazione finanziaria provvederà al recupero dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale e ad emanare le dovute sanzioni.

In particolare le imposte verranno calcolate come se l'immobile fosse acquistato senza agevolazione e le sanzioni saranno pari al 30 % delle imposte dovute.

Novità normative e casi particolari

A seguito delle norme previste dalla legge di Stabilità 2016 a partire dall'1 Gennaio 2016 è inoltre possibile beneficiare delle imposte dovute in misura ridotta anche nel caso si sia in possesso di immobile che ha beneficiato dell'agevolazione prima casa.

In sostanza il secondo acquisto potrà essere tassato alla stregua degli immobili prima casa (imp.

Di registro al 2 % e imposte ipocatastali in misura fissa qualora il venditore sia un privato) a condizione che il fabbricato residenziale che ha già beneficiato dell'agevolazione sia venduto entro un anno.

Qualora non si proceda alla vendita del suddetto immobile il contribuente può inoltrare una istanza all'Agenzia delle Entrate con il quale dichiara la mancata vendita e procede al pagamento delle differenze di imposte dovute (in tal caso le sanzioni non saranno dovute).

Con la Circolare n. 49/E del 2015 si è effettuata una precisazione importante, nel caso di vendita e riacquisto di un immobile adibito a prima casa. La vigente legislazione prevede infatti che qualora si effettui la vendita di un immobile prima del decorso dei 5 anni dalla data di acquisto al fine di non perdere l'agevolazione fiscale “prima casa” occorre procedere al riacquisto di un nuovo immobile da adibire a prima casa entro 12 mesi dalla vendita.

La circolare n. 49/E dell'11 Maggio 2015 ha al riguardo precisato che il riacquisto dell'immobile non deve per forza essere effettuato a titolo oneroso ma può anche essere effettuato a titolo gratuito. Naturalmente, al fine di conservare l'agevolazione occorre che il nuovo proprietario adibisca l'immobile ad abitazione principale, ossia che divenga la “dimora abituale” dell'acquirente.

=> Sulla “prima casa” donata decade automaticamente l'agevolazione fiscale?

=> Se la residenza non è dichiarata nei rogiti non si perde l'agevolazione fiscale della prima casa.

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