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La mancata convocazione di un condomino alla riunione
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La mancata convocazione di un condomino alla riunione

Se il condomino non viene convocato la delibera va annullata

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

Va annullata la delibera condominiale adottata in assenza del condominio non convocato. La mancata convocazione alla riunione configura infatti una lesione dei suoi diritti di proprietario.

Non lascia margini di dubbio la sentenza del Tribunale di Roma n. 12085 del 15 giugno 2016, che ha accolto l'impugnazione proposta contro una delibera deliberata condominiale, condannando il condominio al pagamento delle spese di lite.

Per il giudice romano sono annullabili tutte le delibere condominiali che soffrono di vizi formali attinenti alla procedura di formazione della volontà del condominio.

In particolare, sono annullabili: quelle che violano le prescrizioni di all'art. 1136 c.c.; quelle con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento; quelle affette da vizi formali o da irregolarità in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari.

=> Non può essere annullata la delibera che non ha contenuto decisorio

Nel caso di specie, il condominio contestava la legittimità delle delibere approvate dall'assemblea sostenendo di non aver potuto partecipare alla riunione per non aver preventivamente ricevuto l'avviso di convocazione.

Le delibere, a suo dire, erano viziate anche per la mancanza del quorum e per la non veridicità de dati risultanti nel bilancio approvato.

Il Tribunale ha in realtà accolto le difese del Condominio, poiché successivamente all'impugnazione l'assemblea condominiale aveva ratificato le delibere contestate facendo venir meno la materia del contendere.

Tuttavia, ai fini della condanna al pagamento delle spese di lite, il Tribunale ha ritenuto invece il condominio convenuto soccombente, affermando che:

devono essere annullate le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento quelle affette da vizi formali o da irregolarità in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti alla procedura di formazione della volontà del condominio e in particolare quelle che violano le prescrizioni dell'articolo 1136 Cc”.

È nota la distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili delineata dalle Sezioni Unite con sentenza n. 4805/2005.

In particolare, devono essere annullate le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento, quelle affette da vizi formali o da irregolarità in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari.

In altri termini, sono annullabili tutte le delibere che soffrono di vizi formali attinenti alla procedura di formazione della volontà del condominio ed in particolare quelle che violano le prescrizioni di cui all'art. 1136 c.c.

Nel caso in esame, la mancata convocazione dell'attore ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c.integra un vizio di costituzione dell'assemblea che è idonea a condurre all'annullamento delle delibere approvate.

L'attore ha infatti dimostrato di essere condomino; pertanto, l'amministratore del condominio gli avrebbe dovuto far pervenire tempestivamente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., l'invito a partecipare alla riunione dell'assemblea che si è conclusa con la delibera impugnata.

E, giusta la generale presunzione di conoscenza degli atti recettizi fissata dall'art. 1335 c.c., deve ritenersi osservata la prescrizione contenuta nell'ultimo comma dell'art. 66 disp. att. c.c., solo qualora nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea o nel termine più ampio previsto nel regolamento il destinatario assente sia stato informato mediante prova che l'atto sia pervenuto nella sua sfera di disponibilità.

Il condominio non ha invece in alcun modo documentato che l'avviso di convocazione sia tempestivamente pervenuto “nella sfera di disponibilità dell'attore”; ciò configura

una lesione del diritto dell'attore di partecipare all'assemblea e di essere avvertito in tempo per poter prendere cognizione del contenuto dell'ordine del giorno acquisendo la documentazione ritenuta necessaria e per poter utilmente determinarsi se partecipare o meno ed in quale guisa (se a mezzo di delegato) alla riunione”.

Scarica Tribunale di Roma n. 12085 del 15 giugno 2016

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