La cattiva manutenzione delle scale di un edificio condominiale può esporre il condominio alla responsabilità da cose in custodia ed all'eventuale obbligo di risarcimento dei danni riportati da terzi.
Tizio (danneggiato), mentre scende le scale di uno stabile condominiale scivola, a causa delle presenza di macchie d'olio su un gradino, riportando gravi lesioni e decide di chiamare in giudizio il Condominio ritenendolo responsabile dell'accaduto.
Tuttavia prima di soffermarsi sui risvolti di tale vicenda è bene dedicare qualche breve cenno alla responsabilità da cose in custodia disciplinata dall'art. 2051 del codice civile.
In primo luogo è bene precisare che il condominio è custode dei beni e servizi comuni elencati dall'art. 1117 del codice civile, ed in quanto tale è obbligato a curarne la manutenzione ed ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali beni e servizi non arrechino pregiudizio a terzi.
Chiarito ciò è necessario puntualizzare, per comprendere la decisione del tribunale partenopeo, che la responsabilità da cosa in custodia ha natura oggettiva, prescinde dalla valutazione del comportamento del custode e presuppone che esista un diretto rapporto causale tra la cosa (in sé o nel suo connaturato dinamismo) ed il danno lamentato.
Affinché operi tale tipo di responsabilità è necessario che il danneggiato provi il menzionato nesso eziologico, mentre, una volta offerta efficacemente tale prova, spetta al custode (condominio), che voglia liberarsene, dimostrare che l'evento si è verificato per caso fortuito (eventualità tra cui è da ricomprendere anche il comportamento dello stesso danneggiato).
Questo vuol dire che, nel caso di cui si discorre, il Condominio poiché custode dei beni e servizi in comune ( beni e servizi comuni elencati dall'art. 1117 del codice civile fra le quali figurano anche le scale), avrebbe dovuto dimostrare che la caduta si era verificato per caso fortuito o a causa della stessa condotta del danneggiato.
Ma così non è stato e non avendo il Condominio fornito alcuna prova in tal senso dovrà rispondere dell'accaduto.
Lo svolgimento del giudizio
Nel caso giunto all'esame del Tribunale di Napoli il danneggiato cita in giudizio il Condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della caduta nelle scale dell'edificio per la presenza di macchie di olio su un gradino non visibili a causa della scarsa illuminazione.
Il Tribunale accoglie le richieste il danneggiato, e dopo aver accertato tramite le dichiarazioni rese da testimoni che effettivamente il danneggiato era caduto a causa della presenza di macchie d'olio su un gradino, e che tale pericolo non era percepibile per la cattiva illuminazione, condanna il Condominio al risarcimento dei danni sopportati dall'attore ritenendo sussistente la responsabilità dell'ente per i danni cagionati da cose in custodia.
La sentenza puntualizza che a carico del condominio, poiché custode delle parti comuni elencate dall'art. 1117 c.c., sussiste “ una presunzione iuris tantum di colpa che può essere vinta unicamente dalla prova del caso fortuito, del fatto del terzo, o della colpa del danneggiato”. (sulla responsabilità gravante sul condominio a causa dei danni riportati da terzi estranei scaturenti da parti comini vedasi: Cass. civ. Sez. III, 14-08-2014, n. 17983)
Pertanto avendo l'attore dimostrato che l'evento si era verificato a causa della cattiva manutenzione delle scale, non avendo il Condominio dimostrato alcunché al fine di sottrarsi alla responsabilità da cose in custodia, l'ente è stato condannato al pagamento dei danni sopportati dall'attore (lesioni fisiche).
In conclusione, il Condominio nel momento in cui omette di curare la manutenzione (pulizia ed illuminazione delle scale) delle cose in custodia, violando i suoi doveri di custode, potrà essere chiamato a rispondere degli eventuali danni sopportati da terzi.
