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Solo con il nulla osta di tutti i vicini possono essere superati i limiti delle distanze legali
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Solo con il nulla osta di tutti i vicini possono essere superati i limiti delle distanze legali

La verificare del rispetto delle distanze legali spetta sempre al Comune

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Ai fini del rilascio di un titolo abilitativo edilizio, il Comune è dunque obbligato a verificare il rispetto dei limiti privatistici solo a condizione che essi siano effettivamente conosciuti.

"In materia di tutela dei terzi, l'amministrazione deve considerarsi onerata del solo accertamento della sussistenza del titolo astrattamente idoneo da parte del richiedente alla disponibilità dell'area oggetto dell'intervento edilizio, senza che si possa pretendere che questa assuma il compito di risolvere eventuali conflitti di interesse tra le parti private in ordine all'assetto proprietario".

Questo è il principio di diritto espresso dal TAR Lazio con la pronuncia del 21 settembre 2016 n. 9879 in materia di distanze.

=> Perché la canna fumaria non deve rispettare le distanze legali?

I fatti di causa. Tizio e Caio adivano il Tribunale amministrativo per l'annullamento della determinazione dirigenziale del Comune che aveva ingiunto la demolizione delle opere edilizie, abusivamente realizzate in Roma, consistenti nell'ampliamento di un balcone esistente con scala metallica di accesso al piano sottostante.

Secondo i ricorrenti, per i lavori di ristrutturazione edilizia eseguiti sulla porzione di immobile di loro proprietà, era stata precedentemente presentata denuncia d'inizio attività al Comune di Roma in data 6 aprile 2006, corredata dai relativi elaborati progettuali e che, a seguito di accertamenti eseguiti dai tecnici comunali il 10 ottobre 2006, era stato adottato il provvedimento sanzionatorio oggetto di impugnativa. Costituendosi in giudizio, il Comune di Roma chiedeva il rigetto della domanda.

=> Parcheggi sotterranei e norme sulle distanze legali

Caratteristiche del permesso di costruire. L'art. 11 del D.P.R. 380/2011 (testo unico in materia edilizia) prevede che "Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo …è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa.

Esso non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. E' irrevocabile ed è oneroso ai sensi dell'articolo 16. Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi".

Ebbene, gli atti amministrativi (come ad esempio un Permesso di Costruire) sono rilasciati salvo diritti di terzi.

Ciò significa che l'amministrazione comunale è tenuta a verificare se il richiedente ha titolo per richiedere il permesso e se ciò che richiede è lecito, lasciando però a terzi interessati (ad esempio i condòmini) il diritto di difendersi nelle sedi competenti.

È pur vero, però, che l'amministrazione comunale non può rilasciare permessi e lavarsi le mani ignorando diritti altrui.

Per cui, quando le opere indicate nella richiesta di Permesso di Costruire interessano parti comuni condominiali, l'amministrazione richiede spesso di presentare copia di assenso ai lavori degli altri condòmini.

In caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari diventa infatti doveroso e prudente per il Comune esigere il consenso di tutti e negare il rilascio del permesso in caso di dissidio; in tali situazioni, i vicini di casa intenzionati a contestare dei lavori per motivi legati al Permesso di Costruire possono impugnare il titolo davanti al Tribunale Amministrativo Regionale.

=> Come si calcola la distanza tra due costruzioni

Il ragionamento del TAR LAZIO. Nel caso in esame, era emerso che le parti ricorrenti pur avendo dichiarato di aver presentato il nulla osta di alcuni confinanti, tuttavia, non risultava aver comprovato l'acquisizione del nulla osta della sig.ra Sempronia, comproprietaria delle parti comuni dell'edificio e di tre appartamenti ubicati nello stesso stabile.

Tale omessa acquisizione risultava essere stata accertata dall'Amministrazione comunale all'esito di apposito sopralluogo da cui era emerso che le opere assoggettate a demolizione erano state eseguite a distanza inferiore a quella minima di metri cinque dalla proprietà della sig.ra Sempronia, ossia di un limite legale destinato ad investire anche il rapporto pubblicistico immediatamente conoscibile e sanzionabile da parte dell'ente locale.

Trattandosi, dunque, nel caso di specie, del mancato rispetto di un limite legale, quale appunto il rispetto delle distanze minime da altra proprietà facilmente conoscibile dall'Amministrazione comunale, a parere del Tribunale, il ricorso è apparso privo di pregio per omessa acquisizione dell'atto di assenso da parte della confinante Sempronia.

Difatti ai fini del rilascio di un titolo abilitativo edilizio, il Comune è d obbligato a verificare il rispetto dei limiti privatistici solo a condizione che essi siano agevolmente conoscibili ovvero effettivamente conosciuti e non contestati, di modo che il controllo da parte dell'ente locale si traduca in una semplice presa d'atto dei limiti medesimi, senza necessità di procedere ad una accurata e approfondita disamina dei rapporti civilistici.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il TAR Lazio con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso di Tizio e Caio e per l'effetto ha confermato il provvedimento amministrativo.

=> Distanze tra fabbricati: breve guida di riferimento

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