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Riscaldamento condominiale centralizzato
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Riscaldamento condominiale centralizzato

Il riparto degli oneri di riscaldamento condominiale centralizzato

 

Riscaldamento condominiale centralizzato

Sono da considerare nulle per impossibilità dell'oggetto, e perciò pure impugnabili indipendentemente dall'osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 c.c., comma 2, tutte le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e dunque in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale.

D'altro canto, il riparto degli oneri di riscaldamento, negli edifici condominiali in cui siano stati adottati sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare, va fatto per legge in base al consumo effettivamente registrato (si veda la L. 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, commi 5 e 6, come modificato dalla L. n. 220 del 2012; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 22573 del 07/11/2016). Cass. 9 marzo 2017 n. 6128

Il proprietario dell'unità immobiliare (nella specie, magazzino) che, per ragioni di conformazione dell'edificio, non sia servita dall'impianto di riscaldamento centralizzato, non può legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo, perché questo non è legato alla detta unità immobiliari da una relazione di accessorietà (che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio), e cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio della medesima.

Il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno, difatti, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio. Cass.27 novembre 2015 n. 24296

Perché il condomino possa staccarsi dall'impianto centralizzato senza l'unanimità di consenso dei altri condomini, è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell'impianto (Cass. 30.6.2006, n. 15079; Cass. 25.3.2004, n. 5974; Cass. 14.3.2001, 3777; Cass. 20.02.1998, n. 1775). Cass. 31 luglio 2012 n. 13718

Il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune (che costituisce un accessorio di proprietà condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3), ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano nè un aggravio di gestione nè uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale. Cass. 31 maggio 2012 n. 8750

In materia condominiale ciascun condomino ha l'obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento del servizio di riscaldamento centralizzato, e di ogni altra cosa comune, non venendo meno, siffatto obbligo, per effetto del malfunzionamento dell'impianto che non eroghi, ad esempio, sufficiente calore.

In tale evenienza il condomino può far valere la lesione del suo diritto a un'adeguata erogazione di calore, previo accertamento giudiziale del danno subito e della sua liquidazione riferibile ai contributi pagati a tal fine e alle spese sopportate per supplire alla carente erogazione del servizio centralizzato. Trib. Genova 19 settembre 2011 n. 3403, in Guida al diritto anno 2011, numero 45, pag. 61

In tema di distacco dall'impianto di riscaldamento comune, lo squilibrio termico cui si fa riferimento in ragione del distacco non può coincidere con il medesimo fenomeno che si manifesterebbe comunque, ad esempio, in caso di non uso dell'unità immobiliare in costanza di allaccio all'impianto di riscaldamento condominiale. Cass. 27 maggio 2011 n. 11857

Per l'insufficiente grado di riscaldamento nel proprio appartamento il condomino, nel caso di colpevole omissione del condominio nel provvedere all'adeguamento, alla riparazione dell'impianto centralizzato, può pretendere il risarcimento del danno conseguente subito; ma non la restituzione dei contributi versati per il godimento del servizio che, comunque, come nel caso di specie, è pur sempre, entro determinati limiti, stato fornito.

Altra cosa è se l'impianto centralizzato per ragioni strutturali escluda totalmente il condomino dal servizio di riscaldamento. Solo in tal caso, il mancato godimento del servizio esonera dal pagamento dei contributi. Cass. 31 maggio 2006 n. 12956

Incombe alla parte interessata chiedere di allacciare nuovamente il proprio immobile all'impianto centralizzato di riscaldamento affrontando la relativa spesa. Cass. 28 gennaio 2004 n. 1558

La presunzione di comproprietà, posta dall'art. 1117, n. 3, c.c., opera con riferimento alla parte dell'impianto di riscaldamento, che rimane fuori dai singoli appartamenti, e non pure con riferimento alle condutture, che si addentano negli appartamenti stessi e sono di proprietà esclusiva dei titolari di essi (cfr. ex plurimis Cass. 23.5.1990, n. 4653). Cass. 8 agosto 1998 n. 9940

L'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante, che non usufruisce del servizio di riscaldamento, sia egualmente proprietario di detto impianto e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 cod. civ., sia tenuto a concorrere alle spese inerenti alla sua conservazione o al rifacimento va condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 cod. civ. per la individuazione delle parti comuni dell'edificio (Cass., Sez. II, 6 luglio 1984, n. 3966).

In realtà, l'attribuzione della proprietà comune ex art. 1117 cod. civ., si considera giustificata dalla destinazione dell'impianto all'uso o al godimento comune.

La proprietà comune, peraltro, si limita al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Qualora manchi la diramazione dell'impianto ai locali di un partecipante al condominio, poiché non esiste la possibilità che i locali medesimi fruiscano del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato al servizio di questi locali. Cass. 8 maggio 1996 n. 4270

=> Distaccarsi dall'impianto di riscaldamento condominiale, che cosa deve fare il condomino?

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