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Ripartizione spese sbarra di accesso ai posti auto condominiali
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Ripartizione spese sbarra di accesso ai posti auto condominiali

Sbarra automatica di accesso. In caso di manutenzione ecco come si ripartiscono le spese.

Avv. Alessandro Gallucci  

Qual è il criterio di ripartizione da utilizzare se si rendono necessari interventi manutentivi sulla sbarra automatica che limita gli accessi ai posti auto condominiali?

Quali condòmini sono tenuti a partecipare alla spesa?

Installazione di una sbarra per delimitare l'accesso ai posti auto condominiali

Prima di entrare nel merito della questione è utile, per completezza di trattazione, partire dall'origine, ossia dalla decisione di installare un simile meccanismo.

La Cassazione (es. sent. 23 febbraio 2015 n. 3509) quando è stata chiamata a pronunciarsi in materia di installazione di un cancello a chiusura di un'area condominiale ha specificato che tale opera non è in alcun modo assimilabile ad una innovazione.

L'installazione di un cancello è sì una modifica di una parte comune, ma non una modifica alterativa, posto che laddove prima vi era uno spazio aperto, dopo vi sarà un modo di regolamentarne l'accesso: diverso il caso dell'apertura di un varco sul muro comune con conseguente installazione di un cancello, ma questo è un caso differente da quanto ci occupa.

L'installazione di una sbarra automatica, contenente quindi componenti elettriche, dev'essere eseguita da ditta abilitata secondo quanto prescritto dal decreto ministeriale n. 37 del 2008.

=> Impianti negli edifici e certificazioni di conformità e rispondenza

Entriamo nel merito della vicenda che ci occupa: ripartizione della spesa per la sbarra di accesso ai posti auto condominiali.

La legge, come per tantissime spese condominiali, non fornisce un'indicazione specifica. Il riferimento normativo, dunque, è l'art. 1123 del codice civile, a mente del quale:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

La spesa inerente l'intervento d'installazione della sbarra è latu sensu riconducibile nell'ambito delle spese di conservazione, quindi per la sua ripartizione bisogna applicabile i millesimi di proprietà (sovente esplicitati nella tabella che prende il nome di Tabella di proprietà, Tabella generale o anche Tabella A).

Medesimo criterio si deve utilizzare per le spese di manutenzione, anche considerabili spese per la conservazione (si veda in tal senso Cass. n. 8892/00).

Resta salvo, come dice l'inciso finale della norma, un differente accordo tra tutti i condòmini (è questo il senso della diversa convenzione cui si fa riferimento).

Condòmini coinvolti nella spesa di sistemazione della sbarra di accesso ai posti auto

Com'è noto in molti condòmini i proprietari delle unità immobiliari non hanno un posto auto e viceversa proprietari di posti auto non sono titolari di unità immobiliari.

=> Come ripartire le spese di manutenzione del parcheggio

Tale situazione incide sulla ripartizione delle spese? La risposta è: dipende. Da che cosa deriva tale incertezza?

Com'è noto ai sensi del terzo comma dell'art. 1123 c.c. : “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

In primis bisogna verificare che cosa dicono gli atti di acquisto: già da questi potrebbe desumersi qualche utile indicazione.

In secondo luogo, ferme restando tali indicazioni, bisogna valutare l'effettiva utilità dell'area, ossia se la stessa sia riferibile ai soli proprietari del posto auto o anche a chi non ne è provvisto (potrebbe comunque esservi un transito pedonale.

Nel caso ad essere interessato sia un solo gruppo di condòmini, in assenza di specifiche tabelle, bisognerà riparametrare quelle esistenti includendo nel calcolo, sempre secondo millesimi di proprietà, i soli interessati.

Cerca: installazione sbarra accesso

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Andrea Milli
Andrea Milli venerdì 18 agosto 2017 alle ore 12:03

Faccio seguito alla questione della ripartizione delle spese riguardanti i posti auto condominiali per porre un ulteriore quesito. In un condominio che amministro, composto da due edifici, non tutti i condomini hanno i box auto e a questi, essendo al piano inferiore rispetto alla sede stradale, si accede esclusivamente attraverso una rampa o delle apposite scale esterne all'edificio motivo per cui chi non ha un posto auto non usufruisce mai di questi spazi. Come devo comportarmi per la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e, se necessario, straordinaria dell'area dei box? Dovrei ad esempio escluderne o meno i non proprietari anche dalle semplici spese di pulizia? Per completezza d'informazione nel Regolamento Condominiale lo spazio antistante i box e la rampa vengono inclusi nella proprietà comune del condominio. Grazie

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