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Ripartizione spese del riscaldamento condominiale. Nuove modifiche in arrivo
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Ripartizione spese del riscaldamento condominiale. Nuove modifiche in arrivo

Sistemi di contabilizzazione e termoregolazione in condominio. Ecco le novità in arrivo

Angelo Pesce  

Svantaggiati gli abitanti dell'ultimo piano e del piano terra in condomìni non ben coibentati.

Il Senato, tramite la Commissione Tecnica, dopo aver esaminato lo schema del D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della Direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica e preso atto della procedura di infrazione avviata dalla Commissione europea nei confronti dell'Italia per il non corretto recepimento della stessa Direttiva, ha approvato l'Atto di Governo n. 201; in particolare all'art. 9, co. 5, lett. d), dove si prevede il riferimento alla norma tecnica UNI 10200, viene stabilito che tale norma dovrà essere sostituita dagli "standard europei di regolamentazione di cui all'Appendice B", relativa alla corretta suddivisione delle spese nei condomini.

=>Nuove regole per il risparmio energetico

Il D.Lgs. 102/2014, in virtù delle finalità di risparmio energetico ed efficientamento, ha introdotto l'obbligo di installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione dei consumi individuali per il riscaldamento e l'acqua calda sanitaria nei condomini con impianto centralizzato di riscaldamento (entro il 31 dicembre 2016), nonché le metodologie per il riparto delle spese attraverso i criteri stabiliti dalla norma UNI10200:2013.

=> Il nuovo decreto punta a rendere più sostenibili ed efficienti energeticamente gli immobili

Secondo quanto stabilito dall'Atto di governo approvato, la norma non sarà più vincolante e le differenze con le nuove previsioni sono così riassumibili.

Ripartizione delle spese per singolo condomino

Norma UNI 10200:2013

Proposta di modifica del D.Lgs. 102/2014

consumi volontari:

- sono dovuti all'azione dell'utente mediante i dispositivi di termoregolazione;

- vengono calcolati a partire dalle indicazioni fornite dai dispositivi di lettura (contabilizzatori di calore);

Vengono eliminati i consumi volontari e involontari e introdotti due nuovi criteri:

quota variabile:

- tra il 50 e il 70% del totale e basata sui consumi rilevati;

quota fissa:

- costi calcolati secondo i millesimi termici, i metri quadri o i metri cubi utili oppure secondo le potenze nominali dei radiatori installati.

consumi involontari:

- derivanti dalle dispersioni di calore della rete di distribuzione;

- vengono stimati in base ai millesimi termici calcolati secondo il fabbisogno di energia termica utile dell'unità abitativa.

Viene anche stabilito che l'assemblea condominiale, con una delibera, possa scegliere percentuali diverse da quelle indicate, sulla base di una relazione tecnica che ne specifichi le motivazioni.

La norma indica anche che per quegli edifici alimentati a gasolio o gas, con tubi di distribuzione esterni ben coibentati, i costi di esercizio del riscaldamento vanno ripartiti fra gli utenti finali con il 70% del totale dei consumi rilevati.

Diverse sono state le critiche da parte degli operatori del settore riguardo la proposta di modifica del decreto e anche le opinioni sono divergenti fra loro. Secondo alcuni la norma UNI 10200, certamente migliorabile sotto alcuni aspetti, ha il pregio di fornire un metodo oggettivo e chiaro per la ripartizione della spesa tra i condomini, ma le perplessità sono relative alla sua applicabilità sul singolo condominio: non consentirebbe, cioè, di differenziare i costi per quei condomìni che, nei casi specifici degli edifici datati e quindi non correttamente coibentati, sono costretti, a causa della posizione planimetrica o di piano sfavorevole della propria unità immobiliare, a pagare consumi volontari e involontari (cioè derivanti da dispersioni termiche) più elevati rispetto ad altri (la norma UNI, infatti, ripartisce i costi involontari in base al fabbisogno dei singoli appartamenti).

=> Valvole termostatiche, mancano solo 100 giorni per mettersi in regola con la normativa ed evitare sanzioni

Altra perplessità riguarda quei condomini che hanno già provveduto ad adeguare i propri criteri di ripartizione spese alle peculiarità della norma UNI; bisognerà capire cosa e come potranno rivedere quanto già regolamentato per tempo.

Un'altra parte degli operatori, invece, critica la norma UNI perché costringerebbe i condomini a ricorrere ad un progetto e ad una diagnosi energetica, con indubbi aggravi di costi, per adeguare gli impianti alle finalità di efficientamento energetico.

Tali interventi, però, non avrebbero nulla a che fare con la contabilizzazione e la termoregolazione che richiedono semplicemente l'installazione e la messa in opera dei ripartitori di calore senza modificarne l'impianto; all'atto dell'installazione delle valvole termostatiche, che prevedono invece un bilanciamento dell'impianto termico, è sufficiente il coinvolgimento di un termotecnico, senza dover ricorrere ad un progettista.

=> Le valvole termostatiche nel mirino della Cassazione.

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Livio Samez
Livio Samez martedì 08 marzo 2016 alle ore 18:32

Solito dietrofront italiano.

GDS
GDS martedì 08 marzo 2016 alle ore 22:59

Non è vero quello che scrivete, anche per la sola installazione delle valvole termostatiche serve un progetto! Ad ogni modo, seppur non perfetta la 10200, speriamo che ciò non venga approvato altrimenti si cadrebbe nel baratro, specie se si da' all'assemblea potere decisionale sule percentuali!

MORE' UGO
MORE' UGO sabato 12 marzo 2016 alle ore 12:06

Da quanto ho letto, non mi risulta che sia stato modificato il comma 5 lettera d) dell'art. 9 del dlgs 102/2014,ma soltanto alcune altre parti del detto art. 9.
Mi pare comunque che si tratti solo di uno schema di decreto lgs.e non di una norma già applicabile, o mi sbaglio?

Pietro Padovani
Pietro Padovani lunedì 14 marzo 2016 alle ore 08:47

Il metodo YNI utilizzato per misurare l'energia consumata dai radiatori per il riscaldamento ambientale a me sembra perlomeno approssimativo ed impreciso.
L'energia contenuta in un fluido è il prodotto della sua massa per il suo livello termico. L'acqua calda in ingresso ad un calorifero avrà un suo contenuto energetico ed uscirà dal medesimo con un contenuto energetico inferiore eguale a quello in ingresso meno quello ceduto all'apparecchio di scambio termico ( radiatore ). Non si può pertanto avere misure precise fi energia se non si tie in considerazione la massa di acqua in gioco. Altri metodi anche se frutto di buona immaginazione mi sembrano più frutto di cabala che di sapienza. Lascio agli esperti di termodinamica il compito di smentirmi od aiutarci nel capire le ragioni dei legislatori. Piero Padovani

Alessandro Ceci
Alessandro Ceci domenica 10 aprile 2016 alle ore 16:30

In un condominio seconda casa in montagna di 18 appartamenti e 5 posti macchina nel seminterrato mai servito da riscaldamento, è stata sostituita la caldaia da alimentazione a gasolio a gas metano. L'impianto è stato aggiornato a norma e la ripartizione della spesa ha compreso anche i millesimi dei 5 posti macchina non serviti da riscaldamento, è corretto?

Antonella
Antonella martedì 19 luglio 2016 alle ore 13:54

Scusate ma ho le idee ancora poco chiare e il mio amministratore più di me.
Nel nostro condomio abbiamo gà installato il contabilizzatori 4 anni fa e paghiamomo 30% fissa (come da vecchie tabelle millesimali) e restante a consumo da lettura. Dobbiamo rifare comunque nuovamente le tabelle millesimali con un aggravio di spesa di circa 100€ a famiglia quando la variazione sarà di poco.E ogni qualvolta che qualcuno farà dei lavori si dovranno rifare le tabelle?

GDS
GDS martedì 19 luglio 2016 alle ore 14:53

Si, certo! Le tabelle millesimali devono essere elaborate secondo l'attuale norma... tra l'altro è anche meglio questo, perché prima le tabelle si calcolavano forfettariamente in base alla superficie ed alla potenza dei radiatori, ora vengono calcolate più puntualmente in base al vero isolamento dell'unità immobiliare (stato di origine). Anche la vostra ripartizione non è più valida, deve essere fatta secondo UNI10200 pena pesanti sanzioni!

Sandro Calderai
Sandro Calderai martedì 16 agosto 2016 alle ore 12:00

Faccio parte di un condominio con impianto centralizzato che ha già installato il sistema di contabilizzazione del calore,mentre alcuni condomini in virtù della L.220/2012 si sono distaccati dall'impianto e vengono loro attualmente addebitate le sole spese di manutenzione straordinaria e non quelle per il mantenimento (man.ordinaria ecc.) e per il cosiddetto "furto di calore visto che i tubi dell'impianto attravesano anche i loro appartamenti.
D: a questi quali spese debbono essere addebitate?

GDS
GDS martedì 16 agosto 2016 alle ore 14:47

Il concetto di furto di calore è una buffonata, anche perché quado l'appartamento distaccato si scalda trasferisce calore a quelli vicini se sono freddi! Se il sistema di contabilizzazione è già installato, c'è in ogni caso l'obbligo di rifare le tabelle millesimali e ripartire le spese secondo UNI10200 pena sanzioni! Pagano anche i distaccati perché spese straordinarie. Ritengo che i distaccati, anche se sia giusto che non paghino la manutenzione ordinaria, debbano pagarla per l'art.1118 comma 4 nel concetto di "conservazione", a meno che il regolamento condominiale non dica diversamente. In realtà, se non hanno presentato perizia tecnica, dovranno pagare anche il consumo involontario.

Gilda
Gilda giovedì 29 settembre 2016 alle ore 18:54

ho un problema,stiamo cambiando la caldaia.Ho un appartamento su 2 livelli al piano superiore c'e un terrazzo di proprietà esclusiva. 'amministratore ha diviso le spese per millesimi
di proprietà e non sui millesimi di riscaldamento,quindi ci sono degli appartamenti più grandi del mio che pagano molto meno di me.
qualcuno sa darmi una risposta. Grazie

GDS
GDS giovedì 29 settembre 2016 alle ore 19:43

Le spese per la nuova caldaia si dividono per i millesimi di proprietà, lo dice anche la UNI10200, quindi l'amministratore ha fatto bene.

Luigi
Luigi domenica 13 novembre 2016 alle ore 16:01

buongiorno, .
premesso che siamo consapevoli di essere molto in ritardo per l'adeguamento alla vigente normativa, ho una domanda:
sono tra i 10, di un condominio di 60 appartamenti, che alcuni anni fa ci siamo staccati dal riscaldamento centralizzato. volevo sapere se dobbiamo concorrere alle spese per incaricare un Tecnico per la Diagnosi Energetica del condominio?
grazie

GDS
GDS domenica 13 novembre 2016 alle ore 17:36

Si, perché i millesimi li devono rifare tutti.

Crivelli Marzia
Crivelli Marzia lunedì 09 gennaio 2017 alle ore 09:50

Abito in un condominio,all'ultimo piano,l'unico locale che confina con un appartamento è la cucina-L'appartamento sottostante è vuoto-
La temperatura raggiunta,con le valvole al massimo è17/18 gradi-
L'amministratore,più volte sollecitato,ha mandato il tecnico della caldaia senza alcun risultato-In ogni caso il problema,non così marcato come per il mio appartamento riguarda anche gli appartamenti del 1° e ultimo piano- Cosa posso fare?

GDS
GDS lunedì 09 gennaio 2017 alle ore 10:30

Semplicemente nulla: vi attaccate! Anche perché la legge prevede esplicitamente il risparmio energetico, quindi nessuno può obbligare quello del piano di sotto a tenere le valvole aperte. Certo, se quello del piano di sotto tenere le finestre aperte il problema sussiste, ma non so quanto sia possibile obbligare un condomino a tenere le finestre di sua proprietà chiuse, ma non credo sia questo il problema. L'unica soluzione e cambiare gli infissi!!!

Claudia
Claudia mercoledì 08 febbraio 2017 alle ore 17:14

Ano scorso ci sono installati gli contatori di calore in tutto il condominio .Administratore ci fa pagare il riscaldamento come ani scorsi .Ho chiesto come si paga riscaldamento dopo il montaggio di questi apparecchi la risposta è stata per questo ano come sempre pre se se si faranno le letture dei apparecchi da prossimo ano in base al consumo. Allora domanda è se io ho consumato un esempio 100 e miei vicini 600 scuza io pago uguale a loro pure se non ho consumato?!che devo fare ?Mi sa che la legge dice in base al consumo alla lettura rilevata perché devo pagare quello che io non consumo?! Forse di più esplicito il calcolo con un piccolo esempio sarà meglio Grazie mille per la risposta.

GDS
GDS mercoledì 08 febbraio 2017 alle ore 17:19

Se l'impianto di contabilizzazione è stato installato durante la stagione, ha ragione l'amministratore.
Se l'impianto è stato installato ed è funzionante prima dell'inizio della stagione del riscaldamento, l'amministratore ha torto e non sta applicando la legge!
Probabilmente si sbaglia con il concetto che per la prima stagione si possono usare le vecchie tabelle di ripartizione, ma non dice che non si deve ripartire a consumo!

Claudia
Claudia giovedì 09 febbraio 2017 alle ore 17:23

Allora gli contatori sono messi in mese di luglio agosto .Riscaldamento acceso in 1 .11 .2016.le core si pagano dal mese di settembre in 10 rate come in ano precedente in stessa cifra per la stagione 2015-2016 respectivamente novembre 2015 marzo 2016.Allora perché devo pagare come ano pre edente visto che la registrazione comincia al novembre 2016 e finisce in marzo 2017.Piu che il bilancio per ultimi 2 ani non è stato presentato e naturalmente ne anche accettato. Dove mi posso rivolgere per non avere problemi perché non posso pagare quello che non consumo e naturalmente quello che non è stato ne anche a provato. Anzi administratore in un certo modo ci obligatorio da pagare con i suoi bollettino mensile una cifra che non è stata aprovata.Se rifiuti a pagare dopo una certa cifra arriva acasa la letteratura del suo avocat.

GDS
GDS giovedì 09 febbraio 2017 alle ore 22:39

Le cose stanno in modo diverso da come le hai descritte inizialmente... per la stagione 2016/2017 è la prima volta che è in funzione il nuovo sistema di conteggio. L'amministratore non ha la sfera di cristallo e non può sapere quanto consumerete. Per cui è corretto pagare le stesse rate dell'anno precedente. A fine anno, in base alle letture/consumi, andrete a calcolare un conguaglio finale. Ci sarà chi dovrà pagare, ci sarà chi dovrà prendere. Solo l'anno dopo, l'amministratore potrebbe provare a fare un preventivo basato sui consumi, anche se un solo anno di valutazione è poco.
Quindi, se si tratta solo di preventivo, ha ragione l'amministratore... se a chiusura di bilancio non è stato fatto il calcolo in base ai consumi, solo allora potrete protestare.
E' normale pagare il preventivo anche se non è stato presentato, altrimenti le bollette chi le paga?!

Claudia
Claudia venerdì 10 febbraio 2017 alle ore 13:13

Grazie mille per la tua disponibilità e per le tue risposte.

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