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Ripartizione delle spese. Le spese d'uso e la spesa relativa al compenso dell'amministratore

Il criterio di ripartizione delle spese. Scelta dell' amministratore e scelta dell' assemblea: differenze e conseguenze.

 

Ogni condomino deve partecipare alle spese di gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.
 
Le eccezioni sono poche e ben individuate:
 
a) proprietà parziale di alcune parti dell’edificio (art. 1123, terzo comma, c.c.);
 
b) distacco dall’impianto (es. di riscaldamento) seppur in tal caso l’esonero dalla contribuzione riguarda solamente i costi d’uso e non anche quelli di manutenzione;
 
c) esonero concesso da parte di tutti gli altri condomini.
 
La mancata ed ingiustificata partecipazione ai costi di gestione genera una morosità che può essere sanata attraverso un’azione giudiziale volta al recupero del credito (art. 63 disp. att. c.c.) e sanzionata, laddove possibile, con la sospensione dell’erogazione dei servizi comuni. Il tal senso depone l’ultimo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale “ in caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”.
 
Al pari dell’obbligo di contribuzione anche la misura della stessa è sancita dalla legge. Sono chiari, sebbene probabilmente troppo generici, gli articoli che se ne occupano. In sostanza, è questo il contenuto delle norme, le spese di conservazione, gestione e innovazione delle cose comuni devono essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà, quelle di manutenzione delle scale, dell’ascensore e del lastrico in ragione delle tabelle elaborate nel rispetto dei dettami dell’art. 1124 c.c. (per quanto riguarda le prime due) e dell’art. 1126 c.c. (per l’ultima). Le spese d’uso (si pensi al servizio di pulizia scale) in ragione, per l’appunto, dell’uso (potenziale e non soggettivo) che si fa delle cose comuni. E’ quest’ultimo indubbiamente il criterio più difficile da individuare sul quale l’assemblea ha maggiore discrezionalità. Tale discrezionalità, vedremo dopo perché, si ferma alla scelta del criterio una tantum poiché la modifica di volta in volta necessita dell’unanimità. Per fare un esempio: la spesa relativa al compenso dell’amministratore deve essere ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
 
Ciò detto è utile comprendere ed evidenziare come, la scelta di un criterio errato comporti notevoli differenze, in termini di validità della delibera, a seconda del soggetto che opera la suddetta scelta. In tal senso la Cassazione, lo scorso anno, ha affermato che “ in materia di delibere condominiali sono affette da nullità – che anche il condomino il quale abbi espresso voto favorevole può fare valere – quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza, di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c., ultimo comma, cod. civ., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 n.2 e 3 cod.civ., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123” (così Cass. 19 marzo 2010 n. 6714).
 
Un esempio chiarirà il concetto: l’assemblea, sulla base del piano di riparto presentato dall’amministratore e senza alcuna modifica dello stesso, approva la ripartizione del compenso del mandatario in parti uguali. In tal caso la deliberazione sarà annullabile poiché contraria alla legge. Qualora, invece, dinanzi ad un piano di riparto correttamente redatto (ripartizione del compenso dell’amministratore in ragione dei millesimi di proprietà), l’assemblea, a maggioranza, decidesse di modificarlo (es. suddivisione in parti uguali) la deliberazione dovrebbe considerarsi nulla poiché andrebbe ad incidere, senza potere, sui diritti dei singoli condomini sulle cose comuni.
 
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