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La rinuncia alla comproprietà del sottotetto
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La rinuncia alla comproprietà del sottotetto

La rinuncia alla comproprietà del sottotetto

 

In assenza di un titolo contrario, il sottotetto non può considerarsi pertinenza dell'ultimo piano se, per le sue caratteristiche, sia idoneo ad uso, anche solo potenziale comune

Il caso: Una condomina conveniva in giudizio i proprietari dell'appartamento dell'ultimo piano del medesimo fabbricato lamentando, da parte di questi ultimi, l'uso abusivo [ed esclusivo] del sottotetto – da considerarsi invece parte comune – e chiedendone la condanna al ripristino dell'originaria consistenza e destinazione del manufatto in questione.

I convenuti, ritenendolo pertinenza della propria unità abitativa – in quanto esclusivamente destinato a servire da protezione del medesimo appartamento –, vi avevano infatti apportato rilevanti modifiche strutturali.

La domanda attorea, rigettata dal Tribunale, veniva accolta nel secondo grado di giudizio: il giudice dell'appello rilevava infatti che il sottotetto possedesse caratteristiche (dimensioni, struttura, destinazione, modalità di accesso) tali da consentirne la fruizione da parte dei singoli condomini; ne escludeva dunque la natura di mera pertinenza delle sottostanti unità immobiliari in ragione del potenziale uso comune (deposito o ripostiglio) e in considerazione della circostanza che il “titolo”, ossia il piano di divisione materiale del sottotetto, iscritto nel libro fondiario, si riferisse invero solo al vano ascensore e al vano scala, ma non espressamente al sottotetto quale vano autonomo.

Il medesimo giudice riteneva altresì irrilevanti gli interventi effettuati dai convenuti, interventi che avevano, anzi, reso inaccessibile una parte del sottotetto a fini manutentivi ed ispettivi.

Gli appellati soccombenti ricorrevano allora in cassazione, adducendo, in particolare, che l'originaria attrice avesse in realtà prestato acquiescenza ai lavori effettuati nel sottotetto: la condomina, pure informata della loro intenzione di eseguire dei lavori nel sottotetto, non aveva mai mosso al riguardo alcun rilievo, a partire dall'assemblea straordinaria che era stata al riguardo espressamente convocata.

La decisione La Suprema Corte, nel dichiarare infondato il motivo del ricorso, ha rammentato che, ai sensi dell'art. 1350, n. 5, c.c., devono rivestire la forma scritta (che può consistere o in un “atto pubblico” o in una “scrittura privata”) gli «atti di rinunzia ai diritti reali, assoluti o limitati, su beni immobili».

La menzionata disposizione chiarisce che la forma scritta è richiesta “sotto pena di nullità”, ossia ai fini della validità dell'atto medesimo; ne consegue che la volontà di rinunziare al diritto di (com)proprietà di una parte comune non possa essere desunta da fatti concludenti, «indipendentemente da ogni considerazione sul carattere concludente o meno del comportamento tenuto dall'attrice».

Del tutto priva di rilievo è stata del resto considerata la censura mossa dai ricorrenti relativamente alla circostanza che l'inerzia dell'attrice rispetto ai lavori effettuati si sia protratta per un significativo lasso di tempo (14 anni).

I giudici di legittimità hanno al riguardo chiarito che l'eccepita acquiescenza dell'attrice non avrebbe potuto comunque comportare la rinuncia al diritto di chiedere il ripristino dello stato dei luoghi, trattandosi di un «diritto che evidentemente rientra nel contenuto e, quindi, nelle facoltà del diritto di (com)proprietà: esclusivamente la perdita del diritto per l'eventuale acquisto per effetto di intervenuta usucapione da parte dei comproprietari […] avrebbe potuto determinare anche il venir meno delle condizioni per l'azione proposta dall'attrice a tutela dei beni comuni». Come individuare la proprietà del sottotetto in condominio

In altri termini, solo l'intervenuta usucapione da parte dei condomini dell'ultimo piano avrebbe potuto impedire alla condomina di agire per la rimessione in pristino: nel caso di specie difettavano tuttavia il decorso del termine ventennale e il comportamento possessorio, da parte degli odierni ricorrenti, continuo e non interrotto, e diretto ad esercitare sulla cosa una signoria piena ed esclusiva (nel locale sottotetto era infatti collocata una centralina di amplificazione dell'antenna televisiva).

Il sottotetto tra proprietà comune e proprietà esclusiva Si rammenta che, prima della modifica introdotta nella formulazione dell'art. 1117 c.c. ad opera della l. 11 dicembre 2012, n. 220, in assenza di un'esplicita previsione normativa si era andata affermando una disputa interpretativa, piuttosto accesa, in materia di proprietà del sottotetto, risolta sostanzialmente con il ricorso ad una sorta di presunzione legale di proprietà comune del manufatto: la giurisprudenza aveva affermato che la natura del sottotetto di un edificio può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass., 23 luglio 2012, n. 12840; Cass., 12 agosto 2011, n. 17249; Cass., 29 dicembre 2004, n. 24147; Cass., 19 dicembre 2002, n. 18091).

Il nuovo art. 1117 c.c. ha accolto tale orientamento giurisprudenziale, considerando peraltro ancora prioritario il riferimento ai titoli (atti di acquisto, regolamento contrattuale): solo in mancanza di indicazioni in tali atti opera la presunzione di proprietà comune prevista dall'art. 1117 c.c. a condizione che il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l'uso come vano autonomo, e per caratteristiche obiettive e strutturali risulti, sia pure in via potenziale e anche solo parzialmente, destinato all'uso comune o all'esercizio di interesse comune, ad esempio quale ripostiglio-cantina (Cass. civ., sez.

II, 11 giugno 2015, n. 12157 : «al di là dell'effettivo uso, è concreto interesse dei condomini conservare la titolarità comune di una porzione di immobile che in futuro può rilevarsi suscettibile di usi attualmente imprevedibili, come nel caso di posa in opera di tubi, fili, impianti e simili».

Nel caso di specie, peraltro, la Corte di legittimità ha ribadito la natura condominiale del sottotetto, laddove destinato all'uso comune, e del relativo corridoio d'accesso: su detto corridoio si aprivano le porte delle cantine che appartenevano tutte ad un unico soggetto, meno una, e il fatto che almeno due condomini vi potessero avere accesso «implica l'esistenza della condizione necessaria e sufficiente per presumere la proprietà condominiale».

Inoltre, precisano i giudici, «è ben difficile sostenere che un corridoio concepito e costruito per l'accesso a molti distinti vani ripostiglio sia un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio, almeno potenziale, rispetto all'edificio condominiale»).

Nella differente ipotesi in cui il sottotetto sia un vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano, esso ne costituisce pertinenza e deve, al contrario, considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano.

In tal senso, si segnala, ex multis, Cass. civ., 8 agosto 1986, n. 4970, secondo cui il sottotetto di un edificio, qualora assolva l'esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio ad esso sottostanti, si pone in rapporto di dipendenza con i vani che protegge e non può essere separato da questi ultimi, senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarietà dell'insieme. (Hai usato qualche volta il sottotetto? Non basta per dire che è in condominio.)

Di conseguenza, non essendo in tale ipotesi il sottotetto idoneo ad essere utilizzato separatamente dall'alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso ad usucapionem dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare.

Il titolo contrario Come anticipato, a prescindere dalla destinazione particolare del bene, la presunzione di comunione può essere superata in base alla previsione contraria contenuta nel titolo (Cass. civ., 21 maggio 2012, n. 8012).

Di norma, il titolo è rappresentato dal contratto di compravendita dell'unità immobiliare in condominio; tuttavia, nella nozione di titolo si fanno rientrare tutti gli atti idonei ad escludere un bene dall'elenco delle parti comuni di un fabbricato e, quindi, in ultima analisi, tutti gli atti giuridici capaci di attribuire o trasferire il diritto di proprietà.

Non occorrono peraltro particolari formule, reputandosi idonei allo scopo il rogito di trasferimento dei singoli appartamenti, oppure gli accordi adottati all'unanimità dai partecipanti al condominio.

Si ribadisce che deve però trattarsi di un negozio (bilaterale o plurilaterale) che, avendo ad oggetto beni immobili, rivesta la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata (Nuzzo, Le parti comuni del condominio, in Jerovante, Meo, Nuzzo [a cura di], Formulario commentato del condominio, Milano 2013, 127).

Va però considerato che, dovendosi fare riferimento all'atto costitutivo del condominio – e quindi al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto –, se alla prima vendita un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (ad esempio, il piano terreno a pilotis) risulti assegnato ad un solo dei condomini, questo non potrà essere considerato parte comune (Cass. civ., 26 novembre 1997, n. 11844).

=> Perchè è sempre necessaria l'autorizzazione per trasformare il vano abitabile in sottotetto

Scarica Cass. civ., sez. II, 23 giugno 2015, n. 12959

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Mary
Mary martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

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