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Omesso rendiconto. Scatta la revoca dell'amministratore condominiale
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Omesso rendiconto. Scatta la revoca dell'amministratore condominiale

Revocato l'amministratore che non aveva redatto e sottoposto all'approvazione assembleare i consuntivi degli ultimi tre anni

Avv. Fulvio Pironti  

Fra i vari doveri gravanti sull'amministratore vi è quello di redigere annualmente il rendiconto, ovvero il documento contabile che riassume lo stato finanziario dell'ente condominiale la cui approvazione è demandata all'organo assembleare. E' costituito dal registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa dell'andamento gestorio con menzione dei rapporti in corso e questioni pendenti.

=> Cosa succede se l'amministratore revocato non redige il rendiconto

Il Legislatore ha riformato alcune ipotesi che denotano comportamenti dell'amministratore di condominio contrassegnati da insanabile contrasto con la diligenza richiesta nell'espletamento delle funzioni gestorie prevedendo che ciascun condomino possa avvalersi della tutela giudiziale per provocarne la destituzione.

I rinnovellati artt. 1129 c.c. e 1130 c.c. hanno indicato specifiche fattispecie che possono costituire gravi irregolarità tra cui la omessa resa del conto.

Mediante decreto camerale depositato il 27 dicembre 2016, il Tribunale di Roma ha revocato l'amministratore di un condominio in quanto non aveva redatto e sottoposto all'approvazione assembleare i consuntivi degli ultimi tre anni.

L'amministratore, rendendosi inadempiente ai doveri del suo ufficio, non aveva provveduto nel corso dell'ultimo triennio a indire l'assemblea ordinaria per far approvare i rendiconti.

=> Quando l'amministratore viene revocato a sua insaputa

Siffatto atteggiarsi arreca pregiudizio ad ogni condomino in quanto impedisce di verificare lo stato della gestione e di pronunciarsi sull'opportunità di rinnovargli il mandato. Il rendiconto deve essere redatto annualmente e l'amministratore è onerato di convocare l'assemblea entro centoottanta giorni per procedere alla sua approvazione.

Nel caso in cui non vi ottemperi entro tale termine, la legge consente anche a uno solo dei condòmini di rivolgersi all'Autorità giudiziaria, in sede di volontaria giurisdizione, per conseguire la revoca dell'incarico.

Nell'interessante decreto, la curia capitolina osserva che l'omessa rendicontazione per un triennio viola l'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c. Pertanto, «è fatto idoneo ad integrare un'ipotesi di revoca sul rilievo che la tenuta del conto (art. 1130, comma 1, n. 10, c.c.) deve essere annuale e che l'assemblea deve essere convocata per l'approvazione entro centoottanta giorni».

Inoltre, «le violazioni degli obblighi inerenti la resa del conto annuale e dei termini suindicati per la presentazione risultano essere plurime e reiterate nel corso del tempo, onde devono considerarsi gravi e indice di cattiva gestione del condominio.

Violazioni che non consentono di poter gestire correttamente l'organizzazione condominiale e di poter procedere tempestivamente ex art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dei condomini morosi, di evitare l'aggravio di spese, di impedire l'indebitamento verso i terzi e di evitare la possibilità della prescrizione dei crediti dell'organizzazione».

=> L'amministratore revocato dall'incarico deve restituire tutte le somme indebitamente percepite.

Il procedimento revocatorio poggia su una serie di princìpi normativi. Innanzitutto, l'art. 1129, comma 11, c.c. il quale prescrive che l'amministratore possa essere revocato dall'Autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino nell'ipotesi in cui non renda il conto della gestione.

Il comma 12, n. 1, del prefato disposto considera grave irregolarità «l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale […] mentre l'art. 1130, n. 10, c.c. ribadisce che l'amministratore ha l'obbligo di «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

A tali assetti specifici fa da cornice l'art. 1713 c.c., previsione codicistica generale pacificamente applicabile al condominio, in forza della quale «il mandatario deve rendere il conto del suo operato».

Il mandatario (amministratore) deve giustificare le spese sostenute e l'obbligo di rendicontare è teso a consentire al mandante (assemblea e condòmini) la verifica di eventuali responsabilità cui possa essere incorso nell'espletamento dell'ufficio. Il conto rappresenterà il prospetto delle movimentazioni compiute.

L'obbligo gravante sul mandatario insorge alla data di cessazione del rapporto (scadenza naturale del mandato) e consiste nel rendere edotto il mandante dei fatti che hanno prodotto flussi di danari in entrata ed uscita.

La mancata presentazione del conto configura un inadempimento valutabile ai fini della definitiva risoluzione del contratto di mandato.

Giova segnalare il Tribunale di Mantova il quale con provvedimento del 22 ottobre 2015 ha ribadito che, ove ricorra una delle gravi irregolarità contemplate dall'art. 1129 c.c., l'autorità giudiziaria può disporre la revoca dell'amministratore solo se venga ravvisato in concreto un comportamento contrario ai doveri imposti per legge con esclusione di ogni automatismo.

A ben vedere, la revoca dell'amministratore «può» e non «deve» essere disposta dall'autorità giudiziaria nel caso di gravi irregolarità gestionali spettando al magistrato adìto ogni potere valutativo dell'effettivo pregiudizio scaturente dalla condotta dell'amministratore; esso deve essere dimostrato da chi agisce per ottenere la revoca.

Dunque, facoltà e non obbligo di revoca, con la conseguenza che la tardiva presentazione del rendiconto all'assemblea rispetto ai termini indicati dalla legge non è di per sé elemento sufficiente e automatico per conseguire la revoca giudiziale dell'amministratore

=> L'amministratore è in prorogatio imperii anche se è stato revocato dall'incarico

Scarica Tribunale di Roma Decreto camerale del 27 dicembre 2016

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