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L'amministratore di condominio non può essere revocato se non si attiva per una delibera approvata in contrasto con il regolamento condominiale.
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L'amministratore di condominio non può essere revocato se non si attiva per una delibera approvata in contrasto con il regolamento condominiale.

La mancata attuazione di una delibera non è motivo di revoca giudiziale del nuovo amministratore.

Avv. Maurizio Tarantino  

“In tema di condominio, al fine di ottenere una pronuncia giudiziale di revoca dell'amministratore, deve essere a questo addebitato un fatto tale da giustificare la risoluzione immediata del rapporto di mandato, anche a prescindere dall'inquadramento della condotta nell'elenco esemplificativo fornito dal legislatore della riforma l. 220/2012.

Ne consegue che, anche solo in presenza di una delle ipotesi di gravi irregolarità previste dall'art. 1129 c.c., la revoca dell'amministratore non scatta automaticamente, ma può essere disposta dal giudice solo se venga ravvisato in concreto un comportamento contrario ai doveri imposti dalla legge. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Treviso con la pronuncia del 21 aprile 2016 in merito alla revoca giudiziale dell'amministratore.

I fatti di causa. Tizia (condomina e proprietaria) adiva il competente tribunale in quanto l'amministratore di condominio aveva commesso delle irregolarità gestionali (art. 1129, comma 12, n. 2) c.c. come modificato dalla l. 220/2012, non avendo egli provveduto a dare attuazione alla delibera assembleare.

In particolare, secondo la ricorrente, nella delibera in esame, l'amministratore doveva informare i condomini che, le tende installate da alcuni di loro, non risultavano essere state autorizzate da parte dell'assemblea e che dunque, stante il disposto del regolamento condominiale (che vietava l'installazione di tende, tendaggi ed addobbi esterni se non previamente autorizzati dall'assemblea nella sua totalità), i condomini interessati da tale irregolarità avrebbero dovuto procedere alla rimozione delle tende entro il termine di 60 giorni.

Per tali ragioni, la ricorrente Tizia chiedeva al giudice la revoca giudiziale dell'amministratore.

Costituendosi in giudizio, il resistente amministratore contestava in toto le domande della condomina; inoltre, eccepiva che le tende menzionate sarebbero state installate circa cinque anni prima, durante la precedente amministrazione.

Per altro verso, il resistente ha evidenziato che la tenda sarebbe stata installata con l'apposita autorizzazione dell'intera assemblea, resa durante il mandato del precedente amministratore (circostanza, quest'ultima, che egli avrebbe appreso solo in tempi recenti).

=> Revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità

Le ipotesi di revoca dell'amministratore di condominio. Il nuovo art. 1129 c.c., all'undicesimo comma, delinea i casi in cui l'amministratore può essere revocato. In primo luogo può essere revocato, l'ipotesi non contenziosa, per volontà dell'assemblea, in qualsiasi momento e con le maggioranze previste per la sua nomina (quando viene meno l'apprezzamento da parte dei condòmini).

Quelle successive risultano invece ipotesi giudiziali, in quanto prevedono l'intervento dell'autorità giudiziaria, tant'è vero che, è previsto il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino, allorquando l'amministratore non comunica all'assemblea i provvedimenti dell'autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.) ovvero in caso di omessa rendicontazione o gravi irregolarità.

In particolare, la norma di cui all'art. 1129 c.c., viene riconosciuta come ad una tipica norma a fattispecie aperta che, appunto, non esaurisce tutte le possibili ipotesi di gravi irregolarità, ed è in tal senso che appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio, mutuato appunto dalle norme sul mandato che, come abbiamo avuto modo di verificare, risultano applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.

=> Quando scatta la revoca dell'amministratore di condominio

Il ragionamento del Tribunale di Treviso. A seguito dell'istruttoria, il tribunale adito ha evidenziato che l'amministratore aveva inviato formale diffida ai condomini (interessati) al fine di intimargli la rimozione della tenda: “circostanza che consente di escludere, con tutta evidenza, la mancata attuazione della delibera assembleare da parte dell'amministratore, che in senso contrario si è, invece, espressamente attivato”.

La giurisprudenza di legittimità è chiara, infatti, nel sostenere che “l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare per agire in giudizio nei confronti dei condomini responsabili di violazione al regolamento di condominio” (In tal senso Cass. civ. Sez. II Sent., 26/06/2006, n. 14735 e, analogamente, in Cass. civ. Sez. II, 25/10/2010, n. 21841).

Sicché, nel caso in esame è stato ritenuto assorbente, che, dopo l'invio della diffida, l'amministratore era stato reso edotto da parte del precedente amministratore condominiale che l'installazione di tende era stato il “frutto di una ampia discussione in riunione condominiale e che la decisione è stata presa con il beneplacito di tutti i condomini”.

=> Quando scatta la revoca dell'amministratore di condominio

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, quindi, non solo l'amministratore, in conformità ai propri doveri, non avrebbe potuto porre in essere azioni ulteriori rispetto alla diffida inviata ai condomini interessati, posto che, successivamente era emerso che l'installazione della tenda era stata autorizzata all'unanimità dei condomini; ma pure che, non risultando integrata una violazione del regolamento condominiale, anche la pretesa violazione dell'art. 1130 comma 1, n.1 c.c. non poteva in alcun modo ritenersi sussistente. Per le ragioni evidenziate, il Tribunale di Treviso ha rigettato il ricorso.

=> Senza avvocato non puoi revocare l'amministratore di condominio

Scarica Tribunale di Treviso decreto del 21 Aprile 2016

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