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Niente rimborso al condomino che sistema la fogna senza autorizzazione
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Niente rimborso al condomino che sistema la fogna senza autorizzazione

Esclusa la restituzione delle somme anticipate perché non era dimostrato che l'opera realizzata interessava tutti.

Avv. Maurizio Tarantino  

“In tema di condominio è esclusa la restituzione delle somme versate dal singolo condomino per i lavori operati su un tratto di condotta fognaria se le opere sono state eseguite senza il consenso degli altri condomini e senza la prova che la spesa eseguita fosse giustificata da un intervento effettivamente eseguito su parti comuni e urgente per la manutenzione di beni di natura condominiale.”. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la pronuncia n.17965 dell'11 settembre 2015 in merito alla restituzione delle somme versate a titolo di spese anticipate.

I fatti di causa. La società Alfa chiamava in giudizio il Condominio e altri condomini esponendo di aver sostenuto le spese per i lavori ad un tratto di condotta fognaria nell'interesse proprio e del Condominio. Per tali ragioni chiedeva la restituzione delle somme anticipate.

Costituendosi in giudizio, il solo Condominio contestava in toto le pretese dell'attrice; inoltre, con domanda riconvenzionale, il condominio convenuto chiedeva al Tribunale adito la condanna della società attrice alla rimessione in pristino del sottosuolo condominiale in quanto, a seguito dei lavori non autorizzati, la società (con la realizzazione di un piscina) aveva determinato dei danni alle parti comuni del condominio.

Il problema della vicenda in esame: le spese anticipate. La norma di cui all'art. 1134 c.c. prevede che “il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

La disposizione prevede per il condominio una disciplina distinta da quella in materia di comunione, in ordine alle spese sostenute dal singolo condomino per la cura delle parti comuni dell'immobile.

In mancanza di una specifica autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, l'onere economico che spetta al singolo condomino per il condominio non viene, infatti, restituito, anche se indispensabile; tali spese vengono, infatti, rimborsate esclusivamente qualora, oltre che necessarie, esse siano altresì urgenti.

A tal proposito, giova ricordare che sono urgenti le spese che non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio (es. riparazione di una tubatura rotta che ha causato l'allagamento delle scale) e senza che vi sia il tempo di avvertire l'amministratore o gli altri condomini.

Quindi, il rimborso delle spese anticipate da parte del singolo condomino si regge sui due presupposti oggettivi dell'urgenza e della trascuranza, intesa come omissione nella cura che si richiederebbe.

Quanto alle spese non urgenti, si ritiene in dottrina che, trattandosi di adempimento di obbligazione naturale (art. 2034 del c.c.), non nascerebbe il diritto alla ripetizione.

=> Ok al rimborso delle spese ma solo se le opere sono urgenti

Il ragionamento del Tribunale di Roma. Secondo il giudice romano, l'attrice prima di richiedere le somme sostenute, aveva l'onere di dimostrare che i lavori erano necessari per i beni comuni tanto da non ricevere l'autorizzazione dell'assemblea.

Difatti, è stato pacificamente dimostrato che la società non aveva fornito elementi sufficienti per dimostrare che l'importo richiesto fosse giustificato da un intervento “effettivamente eseguito sulle parti comuni e urgente per la manutenzione dei beni di natura condominiale”. Sul punto, il giudice romano, conformemente a quanto precisato dalla giurisprudenza di legittimità, ha avuto modi di precisare che in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., il condomino non può senza il consenso dei condomini, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo si tratti di spese urgenti che appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile nocumento alla cosa comune.

L'urgenza, quindi, deve essere commisurata alle necessità di evitare che la cosa comune subisca un danno imminente. Ne consegue che per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi dell'art. 1134 c.c., che ne sussisteva l'urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. (In tal senso Cass. Civ. n.2015 del 3 settembre 2013 e n.27519 del 2011).

Quanto alla domanda riconvenzionale di parte convenuta, è stato evidenziato che il condomino non aveva provato che la realizzazione dell'opera effettuata dalla società (nella specie, una piscina) avesse in qualche modo determinato la produzione di danni alle parti comuni.

=> Rimborso spese. Quando il condòmino rimane a mani vuote

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma con la pronuncia in commento ha rigettato la richiesta della società attrice (restituzione delle somme anticipate) dichiarando tali spese irripetibili; inoltre, è stata rigettata la richiesta del condominio (risarcimento alle parti comuni) in quanto non provata.

=> Ecco come ottenere il rimborso delle somme anticipate dal condomino per la manutenzione delle parti comuni

Scarica Tribunale di Roma n.17965 dell'11 settembre 2015

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