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Il regolamento può vietare di nominare come amministratore del condominio una società di persone
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Il regolamento può vietare di nominare come amministratore del condominio una società di persone

Requisiti di nomina dell'amministratore di condominio. Si possono stabilire i titoli per chi deve gestire il condominio

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

La fonte contrattuale ha facoltà di stabilire i titoli per chi deve sovrintendere all'ente di gestione: non conta che la compagine di persone sia composta da un ragioniere, un architetto e un perito.

"Il regolamento condominiale ben può stabilire che l'iscrizione a un albo, ordine o collegio sia un requisito per la nomina ad amministratore, escludendo così che la funzione possa essere svolta, ad esempio, da una sas: rientra tra le facoltà della fonte contrattuale, infatti, stabilire requisiti e titoli che deve possedere chi è chiamato a sovrintendere all'ente di gestione".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la pronuncia n. 24432 del 30 novembre 2016 in merito ai requisiti di nomina dell'amministratore di condominio.

=> La distinzione delle clausole del regolamento contrattuale

=> Ecco come tutelarsi quando l'assemblea nomina un amministratore privo di requisiti

I fatti di causa. Tizio con citazione aveva impugnato la delibera del condominio con la quale vi era stata la nomina della Società Beta (società di persone) come nuovo amministratore.

A dire del condomino ricorrente, la nomina in esame era in contrasto con la previsione del regolamento condominiale che vietava la nomina alle società di amministrazione. In primo grado, la domanda veniva respinta.

In secondo grado, la Corte Territoriale aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere in ordine alla legittimità della deliberazione dell'assemblea del condominio Beta a seguito della soccombenza virtuale con condanna del condominio convenuto alle spese di causa. Avverso tale pronuncia, il condominio proponeva ricorso per cassazione.

Evoluzione della disciplina. La questione (amministrazione in forma societaria) aveva formato oggetto di non poche pronunce da parte dei giudici che, avevano dapprima escluso la possibilità per una persona giuridica di ricoprire la carica di amministratore di condominio in quanto il mandato doveva assegnarsi esclusivamente a persona fisica (Cass. 9 giugno 1994, n. 5608) e poi invece l'avevano ammessa per le sole società di persone (in nome collettivo o in accomandita semplice), sul presupposto che in tali società l'amministrazione e la rappresentanza spettano a ciascun socio disgiuntamente e che nulla, nella disciplina condominiale, porta a escludere che la carica di amministratore possa essere ricoperta da più persone (Cass. 24 dicembre 1994, n. 11155).

A ciò si aggiunga che la diffusione delle società aveva poi indotto il Legislatore a prevedere, con il D,Lgs. 231/2001, la responsabilità degli enti per gli illeciti amministrativi dipendenti da reati, stabilendo la responsabilità dell'ente per i reati commessi nel suo interesse o a suo vantaggio dagli amministratori dell'ente stesso o da persona che ne esercita di fatto la gestione e il controllo.

Su tali presupposti i giudici, si erano spinti ad affermare che in assenza di precisi segnali contrari e nella proiezione di una lettera dinamica delle attività economiche, doveva ritenersi pienamente legittima l'affidamento della carica di amministratore di condominii a una società di capitali (Cass. 18 novembre 2004, n. 13198).

Premesso ciò, l'orientamento giustificava la complessità dei compiti che l'amministratore doveva svolgere in favore dei condomini: quindi l'affidamento a una società dell'incarico di gestire il condominio.

In particolare, la Cassazione, ulteriormente e con una successiva sentenza (22840/2006) apriva alla società di capitale la possibilità di amministrare condomini nel presupposto che tale organizzazione capitalista potesse disporre di maggiori risorse che meglio avrebbero consentito investimenti e rafforzato la struttura economica dell'ente gestore.

Tuttavia, detta ultima pronuncia venne mal digerita da parte di molti studiosi che ritennero la società di capitali estranea a quei principi fondamentali che vedono nel rapporto fiduciario personale il collante indispensabile tra condomini e amministratore.

=> Una società consortile può gestire il condominio?

L'incarico di amministratore e l'attribuzione alle società: le tipologie societarie ammesse dalla riforma. L'art. 71 disp. att. c.c., al terzo comma prevede che "possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice.

In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi".

Il legislatore ha aperto con questa disposizione ad un ventaglio molto vasto di possibili configurazioni societarie che potrebbero essere utilizzate.

Il Titolo quinto del Libro quinto del codice civile comprende, infatti, la quasi totalità delle forme societarie previste dall'ordinamento: le società di persone e le società di capitali. Questo significa, in ogni tipo di società, che più persone assumono il rischio di una medesima attività economica.

Tale rischio però, non assume le stesse caratteristiche in tutti i casi, ma si manifesta con modalità, che mutano sensibilmente, a seconda dei vari tipi di configurazione societaria.

Da qui, la distinzione nelle varie tipologie previste dal codice civile, e ammesse dal legislatore della riforma: si potranno avere società di amministrazione condominiale sotto forma di società di persone, oppure di capitali. Le prime sono caratterizzate dalla responsabilità illimitata e solidale dei soci per le obbligazioni sociali, dove il socio non rischia solo il denaro o i beni che ha conferito, ma l'intero suo patrimonio.

Altra caratteristica tipica di questo modello societario è il potere di amministrazione della società che inerisce direttamente alla qualità di socio. Tale regola, deriva proprio dal fatto che il socio gode di responsabilità illimitata.

In queste società, di norma, ciascun socio concorre nella direzione dell'impresa sociale, ed esercita le prerogative di "capo dell'impresa".

Le società di capitali hanno invece caratteri in un certo senso antitetici rispetto alle società di persone.

Esse sono infatti contraddistinte dalla responsabilità limitata dei soci, che rischiano quindi solo il denaro o i beni che hanno conferito in società; e da un potere di amministrazione che è dissociato dalla qualità di socio, il socio non è quindi, in quanto tale, amministratore della società.

L'imprenditore, in queste società, non è ciascun socio identificato come persona fisica, ma risulta essere la società stessa.

La qualità d'imprenditore risulta qui essere "spersonalizzata", ed è riconosciuta alla società unitariamente considerata, esonerando così i soci dagli oneri di responsabilità previsti invece per le società di persone.

=> Legge di Stabilità. Nuove opportunità di lavoro.

Regolamento condominiale di natura contrattuale. Si parla di regolamento contrattuale per indicare un regolamento condominiale che limita i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni amplia i poteri di uno o più condomini attribuisce maggiori diritti a uno o più condomini.

Il motivo per cui il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario vincola tutti i condomini è da individuarsi nella volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare i limiti che credono non solo al diritto esclusivo del condomino acquirente ma anche all'uso delle parti comuni dell'edificio, lo stesso discorso può essere ripetuto, mutatis mutandis, nel caso di regolamento approvato dall'assemblea all'unanimità.

Il regolamento negoziale, tuttavia, può anche contenere delle semplici clausole regolamentari.

La distinzione della natura delle clausole è di fondamentale importanza: infatti mentre per la modificazione delle clausole contrattuali è sempre necessario il consenso scritto di tutti i condomini, per la revisione delle norme regolamentari contenute in un regolamento contrattuale è sufficiente una deliberazione assembleare adottata con le maggioranze previste dall'art. 1138 c.c. (cfr. Cass. SS.UU. n. 943/99).

Il ragionamento della Corte di Cassazione. A seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che il regolamento di condominio (contrattuale) all'art. 24 precisava che "l'amministratore dovrà essere un libero professionista iscritto al rispettivo albo e/o associazione, ordine o collegio di appartenenza".

Ebbene, secondo la Corte, l'inciso in esame non conteneva alcuna violazione di legge né poteva considerarsi derogatoria della legge.

Difatti la norma (quarto comma articolo 1138 c.c.) che disciplina il regolamento condominiale non indica particolari limiti: "dichiara soltanto non derogabile dalla norma pattizia la diposizione ex articolo 1129 c.c., che attribuisce all'assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata dell'incarico (Cass. 13011/2013) .

E in particolare non impedisce al regolamento di vincolare la scelta dell'assemblea su soggetti, persone fisiche o giuridiche, che presentino determinate caratteristiche o qualità". Ed ancora, a nulla rilevava la composizione della società incriminata (ragioniere, architetto e perito industriale), in quanto erano tutti soggetti che personalmente potevano ben soddisfare il requisito dell'iscrizione all'albo, ordine o collegio indicata dalla norma pattizia.

Di conseguenza, secondo la cassazione "non si può equiparare il conferimento dell'incarico di amministratore a una società, sia pure di persone, a quello a una persona fisica" (e il regolamento voleva proprio «un libero professionista» alla guida dell'ente di gestione).

=> Deducibilità del 100% delle spese per sostenute per la formazione e l'aggiornamento professionale

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione Civile con la pronuncia in commento ha rigettato il ricorso del condominio con condanna alle spese di lite.

Scarica Corte di Cassazione n. 24432 del 30 novembre 2016

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