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Rendiconto condominiale. Per cassa o per competenza? Ulteriori considerazioni sulla scelta.
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Rendiconto condominiale. Per cassa o per competenza? Ulteriori considerazioni sulla scelta.

Sistema di rendicontazione per cassa o per competenza. Considerazioni sulla scelta corretta.

Avv. Dario Balsamo  

Continuano le riflessioni sul corretto metodo da adottare in tema di rendicontazione. Dopo aver ospitato l'intervento dell'Avv. Michele Orefice, che ha approfondito anche il c.d. sistema misto, ora ospitiamo un contributo dell'Avv. Armando Amendolito.

Sempre più spesso l'amministratore, giunto il momento in cui deve rendere conto della propria gestione, si ritrova a domandarsi se è più corretto adottare un sistema di rendicontazione per cassa o per competenza, per evitare il rischio di vedersi contestare il metodo dall'assemblea o ancora peggio ricevere, da parte di qualcuno, la impugnazione della delibera di approvazione del "bilancio".

=> Cassa o competenza? Le istruzioni del Tribunale di Roma per la corretta redazione del rendiconto condominiale.

Fermo restando che il bilancio non deve essere redatto in forma rigorosa, posto che non trovano diretta applicazione, nella norma condominiale, le norme prescritte per i bilanci di società (Cass.23.01.2007 n. 1405; Cass. 10.02.2014 n. 2878), la scelta di uno o dell'alto criterio deve comunque:

1) non andare ad inficiare il requisito della comprensibilità da parte dei condomini,

2) riportare le voci di entrata e di spesa, con le relative ripartizioni,

3) lasciar comprendere poi la situazione contabile e finanziaria del condominio.

In ogni caso, anche dopo la riforma del diritto condominiale, introdotta con la L. 220/2012, il vulnus legislativo è rimasto invariato, non essendoci stata alcuna chiarificazione o disposizione a riguardo, con la indicazione di un criterio cosiddetto "di legge", che avrebbe reso la scelta semplice ed assoluta.

Per questo motivo, come sempre più spesso accade, è intervenuta la giurisprudenza ad esprimere indicazioni e principi che invece il più delle volte generano ulteriore confusione (piuttosto che chiarire) perchè appaiono contrastanti ed immancabilmente lontani dalla realtà.

Se le recenti sentenze del Tribunale di Roma n. 18593 del 03.10.2017 e del Tribunale di Torino n. 1533 del 22.03.2017 hanno espresso una chiara preferenza per il principio di cassa, richiamando un precedente orientamento della S. C. del 2011, n. 10153, è pur vero che chi opera direttamente sulla contabilità, ovvero chi svolge il ruolo di amministratore, giudica più corretto applicare il principio di competenza.

Ma analizziamo i due metodi alla ricerca degli aspetti che più ci possano apparire convincenti.

Se si usa il principio di cassa, significa che l'amministratore dovrebbe indicare nel rendiconto le entrate effettivamente percepite dai condomini (e su questo nulla da dire) e le spese effettivamente sostenute. Tutto semplice e chiaro, tanto si è incassato e tanto si è speso.

=> Annullabile la delibera che approva un rendiconto condominiale non contenente la nota esplicativa

Quali sono allora gli aspetti sconcertanti di questo sistema?

In prima battuta, le difficoltà si ritrovano nell'anno successivo a quello che viene chiuso. Infatti, se durante il periodo di gestione l'amministratore non riesce a pagare qualche mensilità di manutenzione o servizi vari (pulizia, manutenzione idrica, ascensore, o acqua e luce), proprio perché non ha incassato puntualmente le quote ordinarie da tutti, deve necessariamente riportarli come spese da pagarsi nell'anno successivo, che andranno quindi ad aggiungersi a quelle correnti.

Il che comporta che mentre in un anno si sono pagate fatture in misura minore, nel successivo si ritrovano in misura esagerata.

Quindi, tra un anno e l'altro si viene a creare uno sbilanciamento evidente delle spese programmate e quindi, aggiungerei, delle entrate.

Se la Giurisprudenza ha espresso un parere favorevole per questo metodo è perché si esprime sul piano teorico, ma senza conoscere gli aspetti pratici.

Se vogliamo invece analizzare l'altro metodo (o sistema) quali potrebbero essere gli aspetti favorevoli?

Come funziona il metodo della competenza ?

In realtà posso affermare che esistono due modi diversi di procedere per competenza.

In uno di essi, l'amministratore riporta nel rendiconto tutte le quote ordinarie per pagate ed altrettanto per le spese sostenute realmente e per quelle previste nel rendiconto preventivo.

Ne consegue che così facendo dai conguagli che ne derivano alla chiusura contabile, l'amministratore ricava le risorse economiche che occorrono per pagare (quindi dopo l'approvazione del bilancio) le spese che erano in programma (o in elenco) e che non erano state ancora soddisfatte.

Resta inteso che lo stato patrimoniale deve indicare quali risorse ancora devono essere impiegate e per quali creditori.

Però va aggiunto che se l'amministratore ha riportato per pagate tutte le quote anche se non lo sono state realmente (per questo si dice per competenza), occorre poi che le mensilità insolute se le faccia pagare dai morosi.

Si verifica cosi il caso in cui devi chiedere due volte il pagamento al condomino, una per le morosità ed una per il conguaglio, o talvolta (sembrerà paradossale ma accade) dal conguaglio un condomino può uscire creditore, ma poi rimane debitore per le quote insolute.

Non sempre però è agevole spiegare ai condomini questo sistema che, se vogliamo, è del tutto logico.

L'altro metodo di redazione del rendiconto, sempre per competenza, è quello adottato da chi riporta annualmente nella chiusura contabile tutte le spese sostenute e sostenende (ovvero quelle che avrebbe dovuto sostenere) e le entrate realmente incassate, anche se versate successivamente alla data di chiusura dell'anno contabile (magari precisando nella relazione di accompagnamento sino a che data si sono considerati validi gli incassi eseguiti dai condomini).

Cioè, per fare un esempio, se un condomino paga le mensilità di novembre e dicembre al dieci febbraio dell'anno successivo, quando l'anno finanziario si è chiuso al 31 dicembre, i versamenti si ritengono validi ed inclusi nella contabilità dell'anno finanziario in chiusura, proprio perché per competenza riferiti a quell'anno.

=> Rendiconto condominiale, preventivo e scostamenti di spesa

A modesto avviso di chi scrive, questo sistema è il più chiaro ed inattaccabile.

Presenta solo un difetto, tipico di ogni contabilità per competenza, ovvero è impossibile creare un allineamento contabile, giacché il saldo di conto corrente riportato nel rendiconto (se lo si indica), o comunque riportato nell'estratto conto bancario/postale facente parte della documentazione da esibire, su richiesta, ai condomini che volessero prenderne visione, non coincide con la situazione di cassa indicata nel rendiconto.

Infine, ma solo per completezza di informazione, esiste anche un criterio noto come "misto", ovvero si riportano sempre le uscite effettive e quelle ancora da sostenersi, purchè indicate nel preventivo di spesa, ma le entrate indicate nel rendiconto sono solo quelle effettivamente pagate al condominio entro l'ultimo giorno del dodicesimo mese dell'anno finanziario da chiudere.

E' detto misto perché mentre le spese sono indicate per competenza, le entrate sono per cassa.

Anche questo metodo rispecchia a grandi linee la prescrizione di chiarezza e trasparenza contabile che il nuovo art. 1130 bis, introdotto con la L.220/12, sancisce.

E' innegabile che tanto il sistema contabile

per competenza che quello misto offrono entrambi, rispetto al metodo per cassa, la possibilità di far rientrare in ogni annualità di gestione il pagamento delle spese tutte che si aveva preventivato di sostenere, così come di pagarle tutte in modo da non doverle ripresentare nel bilancio preventivo dell'anno successivo.

In entrambi i casi ogni fine anno, l'amministratore altro non dovrà fare che riscuotere i conguagli a debito, pagare le fatture di spese ancora insolute, ma contabilizzate quali debiti verso terzi, rimborsare eventuali crediti di condomini, e conseguentemente portare a pareggio il bilancio.

=> Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante

condominio

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Gianni
Gianni venerdì 23 marzo 2018 alle ore 12:37

INFINITE Grazie al Giudice di Roma ed all'avv. M. Orefice. Mille Grazie per la trattazione e per i 3 PUNTI ke ogni bilancio DEVE comunque rispettare. Da considerare ke MOLTISSIMI Amm. di Cond. si comportano come un cattivissimo figlio di una brutta famiglia. Siate comprensivi.

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