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Studio di psicoterapia in condominio. Quando si può vietare l'apertura?
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Studio di psicoterapia in condominio. Quando si può vietare l'apertura?

Regolamento di condominio, divieto di apertura delle strutture di cura

Dott.ssa Marta Jerovante  

Regolamento di condominio, divieto di apertura delle strutture di cura e illegittimità della delibera assembleare.

Il caso La proprietaria di un appartamento in condominio impugnava la delibera con la quale l'assemblea le aveva negato l'autorizzazione alla locazione del medesimo immobile a uno studio psicoterapeutico privato - in virtù del divieto posto dal regolamento di destinare alloggi e locali dell'edificio ad uso di sanatorio e gabinetto di cura «per malattie infettive e contagiose» (nonché ad uso di scuola di musica o di canto o di ballo, o a qualsiasi altro uso idoneo a turbare la tranquillità dei condomini).

Il Condominio, costituitosi in giudizio, eccepita preliminarmente la tardività della domanda di parte ricorrente per decadenza del termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c., rilevava che, in ogni caso, la delibera contestata fosse stata revocata, all'unanimità degli intervenuti, «in quanto adottata sulla base di erronee, imprecise, carenti e fuorvianti indicazioni della società attrice».

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La decisione Il Tribunale di Roma, sez. V, 11 con sentenza dell'11 maggio 2015, n. 10229, ha rilevato di dover dichiarare cessata la materia del contendere;nel pronunciarsi sulle spese processuali, l'organo giudicante ha tuttavia ritenuto di porle a carico del Condominio, considerato «virtualmente soccombente»: si è infatti osservato, da un lato, che l'ente di gestione avesse illegittimamente negato l'autorizzazione alla ricorrente; dall'altro, che la delibera di revoca fosse intervenuta solo tardivamente, obbligando parte attorea ad intraprendere comunque un'azione giudiziaria per ottenere l'annullamento di detta delibera.

Nel merito, il Tribunale ha infatti rilevato che l'amministratore di condominio fosse stato invero tempestivamente informato circa l'attività di diagnosi e consulenze psicologiche che il conduttore (un'associazione privata, senza scopo di lucro e alcun collegamento con la ASL) vi avrebbe svolto; e che, sulla base delle informazioni fornite, era da escludere che quell'attività potesse essere assimilata agli usi specificati dalla norma regolamentare invocata e dalla medesima vietati, oppure che detta attività potesse risultare lesiva della quiete della comunità dei residenti - a causa magari di un flusso di persone non solo in misura assai superiore a quella conseguente ad un utilizzo residenziale del medesimo appartamento ma anche lesivo della sicurezza e della tranquillità dei condomini.

Al riguardo, si deve infatti tenere presente che, se la vincolatività delle clausole regolamentari di natura contrattuale che pongono vincoli all'utilizzazione delle proprietà esclusive è pacificamente ammessa dalla giurisprudenza, in particolare laddove si tratti di norme volte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità e all'abitabilità dell'intero edificio, tuttavia, nell'ipotesi in cui i divieti e le limitazioni siano formulati mediante il riferimento ai pregiudizi che si intende evitare, sarà necessario accertare «l'idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare» (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994).

Regolamento di condominio, vincoli di destinazione e questioni interpretative Com'è noto, è tutt'altro che infrequente rinvenire norme regolamentari che vietano al condomino di destinare l'unità immobiliare in proprietà esclusiva a determinati usi, come la clausola, particolarmente diffusa nella prassi, che vieta di adibire le unità immobiliari ad attività ristorative, a studi medici, o, ancora, ad accogliere attività artigianali, ecc.

Nell'esercizio dell'autonomia negoziale le parti possono infatti circoscrivere il godimento del bene ad un determinato uso: con espresso riferimento alle parti in proprietà esclusiva, si è specificamente affermato che il vincolo di destinazione possa consistere nel «divieto di dare ai singoli appartamenti una o più delle destinazioni possibili, ovvero nell'obbligo di preservarne l'originaria e normale destinazione per l'utilità generale dell'intero edificio» (Cass. civ., 26 ottobre 1974, n. 3168).

Detti divieti possono poi essere formulati mediante elencazione delle attività vietate; in altri casi, ci si limita ad indicare i pregiudizi che si intendono evitare, non le attività di cui è fatto divieto: nella prima ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se la destinazione sia inclusa nell'elenco, dovendosi ritenere che già in sede di redazione del regolamento siano stati valutati gli effetti come necessariamente dannosi;

nella seconda, essendo mancata la valutazione in astratto degli effetti dell'attività, è necessaria un'operazione interpretativa volta ad accertare se gli inconvenienti, che si intendono evitare, si siano in concreto prodotti o meno (Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1994, n. 11126).

Con riferimento all'attività oggetto della pronuncia in commento, il regolamento condominiale può quindi vietare che le unità immobiliari siano destinate ad uso di laboratorio o di studio medico sia attraverso l'esplicita indicazione di dette attività tra quelle vietate, sia con l'individuazione dei pregiudizi che, con tale divieto, si intendono evitare (ad esempio, appunto, l'andirivieni di persone all'interno dell'edificio).

Al pari di un qualsiasi altro contratto, anche il processo interpretativo di un regolamento condominiale richiede ad ogni modo estrema cautela e va condotto secondo le regole interpretative dei negozi fra privati: al riguardo, la Corte di legittimità ha così affermato che

«ln tema di interpretazione del contratto - che costituisce operazione riservata al giudice di merito, le cui valutazioni sono censurabili in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per vizio di motivazione -, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale, sicché le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell'art. 1363 cod. civ. e dovendosi intendere per "senso letterale delle parole" tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale» (Cass. civ., 30 giugno 2011, n. 14460).

Nel caso di specie, il proprietario di un appartamento, che per anni vi aveva esercitato l'attività di dermatologo, si era visto opporre dalla collettività condominiale il diniego alla prosecuzione di detta attività in forza del divieto regolamentare di destinare i locali «a gabinetto di cura malattie infettive o contagiose», e in sede di merito si era visto negare il diritto a mantenere nel condominio il proprio studio dermatologico.

La Suprema Corte ha denunciato l'erroneità dell'esegesi compiuta nei precedenti gradi di giudizio, rilevando come abbia del tutto decontestualizzato il richiamo contenuto nella clausola regolamentare invocata, e abbia finito per assimilare l'attività svolta dal ricorrente con la conduzione, vietata dal regolamento condominiale, di un gabinetto di cura di malattie infettive e contagiose, non tenendo al contrario conto del fatto che

«l'interpretazione di un significato lessicale in qualche caso può non corrispondere all'esatta interpretazione delle parti allorché i singoli vocaboli utilizzati possiedono un preciso significato tecnico scientifico che rimandi a una branca dello scibile umano non necessariamente a conoscenza dei dichiaranti in tutte le implicazioni» (Cass. n. 14460/2011).

Dal condominio possono dunque allontanarsi gli studi medici che curano malattie infettive o contagiose, ma detto divieto non vale per i dermatologi se il regolamento lascia intendere che le attività escluse sono solo quelle che presentano un carattere di oggettiva pericolosità.

=> Studio medico in condominio, il regolamento di condominio e l'assemblea



=> Se il regolamento vieta la destinazione dei locali ad attività alberghiera il b&b si può aprire.

Scarica Tribunale di Roma, 11 maggio 2015, n. 10229

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