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La realizzazione di un box non deve pregiudicare l'esercizio delle prerogative degli altri condòmini

La realizzazione di un box non deve pregiudicare l'esercizio delle prerogative degli altri condòmini

Realizzazione di un box auto in condominio

Il condòmino può accrescere la misura del godimento della cosa comune, e gli altri condòmini non possono opporre il loro diniego, a condizione che non sia limitato l'uso della stessa da parte dei restanti condòmini.

Un condomino impugna la delibera dell'assemblea condominiale che gli aveva negato il consenso per la realizzazione di un box auto, adiacente a quelli già esistenti, sopportandone le spese. Una volta instaurato il giudizio si è costituito il condominio eccependo che la realizzazione dell'opera da parte del ricorrente fosse illegittima in quanto investiva l'intera proprietà condominiale.

Nel corso del giudizio, al fine di accertare se l'opera in questione investiva l'intera proprietà condominiale e se impediva il medesimo utilizzo da parte di tutti altri condomini, è stata disposta ed espletata una consulenza tecnica d'ufficio.

Una volta espletata la consulenza tecnica d'ufficio ha evidenziato che:

  • La realizzazione del box auto da parte del ricorrente avrebbe consentito il passaggio di quest'ultimo dalla rampa e dal corridoio condominiali;
  • la realizzazione di tale opera non avrebbe in alcun modo menomato o limitato il godimento di porzioni comuni da parte degli altri condomini e pertanto non poteva essere assimilata ad una innovazione vietata (art. 1120 c.c.).

Alla luce di quanto accertato dalla consulenza tecnica d'ufficio, la sentenza in commento ha analizzato la documentazione prodotta dalle parti prendendo atto che il diniego alla realizzazione del box auto da parte dell'assemblea condominiale non era suffragato da alcuna documentazione tecnica che chiarisse la natura condominiale dell'opera.

Infatti dai verbali assembleari prodotti si evince che in un primo momento l'assemblea aveva richiesto al condomino che voleva realizzare il box in questione, di produrre le autorizzazioni necessarie per una modifica di tal genere, riservandosi di approvare o meno l'opera in questione nel corso di una successiva assemblea.

Nel frattempo il condòmino interessato alla realizzazione del box aveva informato per iscritto l'amministratore condominiale di voler sostenere per intero le spese necessarie per la realizzazione di tale opera, impegnandosi anche a non arrecare alcun disturbo che potesse menomare il godimento della cosa comune da parte degli altri condòmini durante l'esecuzione dei lavori.

L'assemblea condominiale ciononostante ha negato l'esecuzione di tale opera da parte del ricorrente, senza fornire alcun riscontro di carattere tecnico a tale diniego.

La sentenza del Tribunale di Roma ha annullato parte della delibera condominiale che aveva negato al condomino la realizzazione del box stabilendo che “ purchè siano rispettati i limiti di cui all'art. 1102 del codice civile, il condomino può accrescere, riguardo alla cosa comune, la misura del proprio godimento senza che gli altri condomini possano impedirlo.

Pertanto sono vietate soltanto quelle innovazioni della cosa comune che ne mutino la sostanza o la forma in relazione all'uso cui è destinata, o rechino limitazioni o danni all'uso degli altri condomini”. ( Sul concetto di innovazioni vietate : Trib.

Modica, 27-02-2015; mentre sul tema dell'impossibilità di modificare la cosa comune Cass. civ. Sez. II, 12.07.2011, n. 15308; mentre in tema di innovazione lesiva del decoro architettonico: App. Lecce Taranto, 09.01.2014)

Decisivi per tale pronuncia sono stati gli aspetti evidenziati dal consulenza tecnica d'ufficio che ha evidenziato come l'innovazione che il condòmino ricorrente voleva realizzare ( realizzazione di un box auto adiacente a quelli già esistenti che si affacciavano su un corridoio condominiale attraverso l'accesso di una rampa sempre condominiale) non poteva essere vietata dato che la stessa, nel pieno rispetto dei limiti previsti dall'art. 1120 del codice civile:

a) Non pregiudicava il medesimo utilizzo da parte degli altri condòmini;

b) Non violava alcuna norma urbanistica;

c) Non incideva negativamente sul decoro architettonico dell'edificio né sulla sua stabilità.

E' bene ricordare brevemente che l'art. 1120 del codice civile riconosce a ciascun condomino la possibilità di disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento ed all'uso più comodo della cosa comune, e la relativa delibera dovrà essere adottata con le maggioranze prescritte dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice civile.

La stessa norma, tuttavia, elenca quelle che sono le innovazioni vietate e cioè: quelle che recano pregiudizio alla statica o alla sicurezza dell'edificio (Cass. Civ. 20.8.1981, n. 4958), quelle che determinano un pregiudizio al decoro architettonico, e quelle che rendono le parti comuni inservibili all'uso o al godimento di uno solo dei condomini.

Infine, il divieto di apportare innovazioni vietate può essere superato quando la delibera che le dispone è approvata all'unanimità dai condòmini, ad eccezione delle innovazioni che pregiudicano la sicurezza e la stabilità dell'edificio, nonché nell'ipotesi in cui il divieto sia previsto da norme inderogabili ( in tal senso Cass.civ., 14.6.2006 n. 13752)

=> Deliberare la trasformazione dei magazzini in garage.

=> L'auto abbandonata in cortile costituisce rifiuto speciale. Ecco come fare...

Scarica Tribunale di Roma, sez. civ. V, 31.7.2015, n. 16933

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