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Locazione e mancata consegna di una frazione del bene. Quando scatta la riduzione del canone?

Locazione e mancata consegna di una frazione del bene. Quando scatta la riduzione del canone?

Qundo la mancata consegna di una frazione del bene locato legittima la riduzione del canone?

La mancata consegna di una frazione del bene locato legittima il conduttore alla riduzione del canone.

Il proprietario e locatore di un immobile intima lo sfratto per morosità alle conduttrici sostenendo di aver locato un immobile ad uso abitativo con contratto sottoscritto in data 1.9.2011 regolarmente registrato, per il pagamento del canone mensile di mille euro al mese.

A sostegno delle sue ragioni il locatore sostiene che le conduttrici avevano provveduto, arbitrariamente, alla riduzione del canone di locazione.

Le conduttrici, nelle more del giudizio, anche al fine di evitare lo sfratto per morosità provvedono a corrispondere al locatore la quota di canone non versata, durante lo svolgimento del giudizio le stesse conduttrici puntualizzano:

  • di non essere obbligate al pagamento del canone di locazione concordato poiché il locatore occupava una frazione dell'immobile che, malgrado formale richiesta, non era mai stato consegnata alle conduttrici;
  • la nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto in quanto l'immobile era privo del certificato di abitabilità;
  • e di aver diritto alla restituzione da parte del locatore delle spese per la pulizia della caldaia, e di quota delle utenze relative alla frazione dell'immobile occupata dal locatore.

Il Tribunale di Bologna si è pronunciata sulle questioni appena elencate precisando quanto segue.

Per quanto riguarda la domanda di sfratto per morosità avanzata dal locatore la sentenza precisa che questa non può trovare accoglimento in quanto il locatore allega una morosità inferiore all'importo di un canone e quindi al di sotto della soglia minima di gravità dell'inadempimento nelle locazioni abitative (art. 5 legge n. 392/1978).

Per quanto concerne, invece, la presunta nullità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile privo del certificato di abitabilità, il Tribunale precisa che tale contratto non può considerarsi nullo ed impone al conduttore che lo abbia utilizzato l'obbligo di pagare il canone aderendo in tal modo all'orientamento della giurisprudenza di legittimità. (Cass. 22312/2007).

Per quanto riguarda la riduzione del canone di locazione da parte delle conduttrici, il Giudice accoglie la loro richiesta dopo aver preso atto che queste ultime non avevano potuto disporre di una frazione dell'immobile (cantina, garage, giardino) occupato dal locatore.

Non hanno trovato accoglimento, invece, la seguenti richieste delle conduttrici:

  • di ottenere da parte del locatore il pagamento delle spese per la pulizia della caldaia e per la manutenzione ordinaria della fognatura, poiché precisa la sentenza in commento tali spese sono a carico del conduttore in virtù di quanto sancito dall'art. 9 della legge n. 392/1978;
  • la richiesta di restituzione del pagamento delle utenze relative alla quota dell'immobile occupata dal locatore poiché fatto non adeguatamente provato;
  • - nonché la richiesta di risarcimento del danno formulata dalle conduttrici che non hanno fornito alcun prova in merito al danno subito per l'assenza del certificato di abitabilità e quindi dell'inadeguatezza dell'immobile rispetto alle proprie esigenze.

In buona sostanza il locatore avrebbe potuto ottenere lo sfratto per morosità in caso di mancato pagamento di almeno due mensilità (art. 5 legge 392/1978), mentre le conduttrici hanno diritto ad ottenere una riduzione del pagamento del canone per il periodo relativo alle mensilità durante le quali una porzione dell'immobile risultava ancora occupata dal locatore.

=> Legge di Stabilità 2016 e pagamento dei canoni di locazione

Scarica Tribunale di Bologna, sez. II, 17.12.2015 n. 3549

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