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La rilevanza dei rapporti locatizi nei confronti dell'amministratore di condominio
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La rilevanza dei rapporti locatizi nei confronti dell'amministratore di condominio

La quantificazione separata dei costi tra condomino e inquilino

Avv. Michele Orefice - Foro di Catanzaro  

La riscossione degli oneri condominiali in presenza di immobili locati molte volte comporta problemi di gestione all'amministratore, che è chiamato a comporre pacificamente le controversie sopravvenute tra i condòmini e i loro conduttori in merito alla suddivisione delle spese di condominio.

Ciò accade quando proprietari e inquilini, che non hanno disciplinato la suddivisione degli oneri condominiali nel contratto di locazione, chiedono all'amministratore di quantificare e ripartire separatamente le spese di loro competenza, come per legge.

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Prima di approfondire il discorso è necessario rispondere a due quesiti introduttivi e cioè: l'attività dell'amministratore, che provvede a calcolare e suddividere le spese tra condomino e conduttore, è dovuta, oppure no, e poi che rapporto intercorre tra l'amministratore e l'inquilino?

In via preliminare si rileva che nessuna norma impone all'amministratore di prestare tale attività in condominio né, tantomeno, lo stesso amministratore è tenuto a conoscere i patti locatizi intercorrenti tra le parti. Tuttavia è diffusa l'idea che le prestazioni di consulenza o di calcolo, per la suddivisione delle spese tra proprietari e inquilini, siano insite nel mandato dell'amministratore.

Tale “suggestiva” idea è sostenuta da chi ritiene che l'inquilino sia entrato di “diritto” a far parte della vita gestionale condominiale, per il solo fatto che l'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 co. I n. 6 c.c., è tenuto ad acquisire il nominativo dei conduttori.

Chi propone questa interpretazione, certamente, disconosce la ratio autentica della norma sul “registro di anagrafe condominiale”, che è soltanto quella di contrastare l'evasione fiscale e le locazioni in nero, in assenza di un'anagrafe pubblica dei contratti d'affitto.

L'amministratore di condominio è il mandatario dei condòmini e risponde del proprio operato solo ai proprietari e non anche agli inquilini, che non sono neanche legittimati a chiedere interventi sulle parti comuni. In altre parole la partecipazione alla gestione condominiale compete al condomino, mentre il conduttore partecipa alla vita condominiale per il tramite del suo locatore.

Dunque, solo i proprietari delle porzioni di piano di un edificio sono obbligati verso il condominio al pagamento degli oneri condominiali, e non anche i conduttori. Tra il condominio e questi ultimi non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell'uno nei confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio (Cass. n. 246/94).

Di conseguenza non si possono ravvisare vincoli negoziali nella mera prassi dell'amministratore di condominio che si rivolge, in via prioritaria, ai conduttori, per il pagamento degli oneri condominiali, anziché ai condòmini locatori (Cass. n. 19650/2006).

Infatti l'amministratore è legittimato sempre ad agire nei confronti del proprietario in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali (Cass. n. 25781/2009).

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Ciò premesso, per quel che riguarda il merito della quantificazione separata dei costi tra condomino e inquilino, bisogna fare chiarezza sulle relative previsioni di legge e sulla giurisprudenza in materia.

Con riguardo alla ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, l'art. 1576 c.c., genericamente, prevede l'obbligo per il locatore di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che spettano al conduttore.

In pratica, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle straordinarie le paga il proprietario.

Da questo punto di vista anche le spese condominiali vanno suddivise in ordinarie e straordinarie, rispettivamente le prime di competenza del conduttore e le seconde a carico del locatore.

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In condominio, però, non sempre è agevole distinguere cosa rientri tra le spese ordinarie e cosa tra quelle straordinarie, anche perché il codice civile non definisce in modo esaustivo il concetto di ordinarietà o straordinarietà delle spese. Forse l'unico aiuto al riguardo ci viene dato dall'art. 1005 c.c., che elenca alcune manutenzioni straordinarie e comunque non in modo tassativo.

Di conseguenza bisogna orientarsi con le interpretazioni che ha dato la giurisprudenza negli anni. Sotto tale profilo, però, la Cassazione non è stata d'aiuto in materia, basti pensare che, nel riassumere l'argomento, ha suggerito un criterio alquanto opinabile, stabilendo come l'ordinaria manutenzione differisca dalla straordinaria manutenzione in ragione della prevedibilità o normalità o meno nel tempo dei lavori (Cass. n. 28679 del 23.12.2011).

Vale a dire che, ad esempio, se in un condominio si effettua la tinteggiatura della scala in modo ciclico e quindi prevedibile, dobbiamo valutarla come una spesa ordinaria, mentre nel caso in cui la stessa tinteggiatura viene realizzata una tantum, dobbiamo considerarla come straordinaria.

Nel caso di specie è facile immaginare le contestazioni da parte del proprietario o dell'inquilino a seconda che la spesa venga considerata ordinaria o straordinaria.

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Ciò dimostra che in assenza di disposizioni contrattuali è difficile capire chi tra condomino e conduttore debba pagare determinate spese condominiali, che potrebbero essere valutate soggettivamente, “ordinarie” o “straordinarie”, nell'ambito di una tipologia variegata di situazioni.

Ma allora quali criteri bisogna seguire per distinguere le spese condominiali ordinarie e straordinarie?

Il legislatore non detta dei criteri chiari e precisi in merito alle spese condominiali straordinarie e ordinarie, ingenerando confusione anche nell'amministratore che “vuole” provvedere a ripartire separatamente le quote di competenza del condomino e quelle dell'inquilino.

Per colmare il vuoto normativo relativo alla ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore sono intervenuti finanche il Ministro delle infrastrutture e il Ministro dell'economia, che hanno fissato dei criteri generali per la stipula dei contratti di locazione abitativa in un'apposita tabella (allegato G al decreto del 30 dicembre 2002).

Tale tabella, comunque, non rappresenta un atto vincolante tra le parti, a meno che non venga esplicitamente richiamata nei singoli contratti di locazione.

Lo stesso dicasi per le altre tabelle di ripartizione delle spese condominiali, che sono state elaborate da parte delle organizzazioni di categoria proprietari e inquilini, con indicazioni incentrate per lo più su principi di equità.

Locatore e conduttore, comunque, nell'ambito delle locazioni abitative di durata non inferiore a quattro anni, possono liberamente e legittimamente regolamentare nel contratto le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, finanche prevedendo che le spese di manutenzione straordinaria siano per intero poste a carico del conduttore (Cass. n. 18510 del 3 settembre 2007).

Con tale contratto di locazione abitativa, c.d. a canone libero, che ad oggi risulta essere il più utilizzato, locatore e conduttore stabiliscono in piena libertà l'importo del canone e le condizioni della locazione, seppure la durata minima del contratto, le modalità di rinnovazione o recesso, ecc. rimangono invece stabilite dalla legge.

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Tuttavia, se nel contratto non esistono clausole o allegati in merito alla suddivisione delle spese, gli oneri condominiali dell'immobile condotto in locazione per la parte concernente l'ordinaria amministrazione ricadono interamente sul conduttore come dispone l'art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (cd. legge sull'equo canone), dal che discende il diritto del locatore che abbia provveduto al saldo delle somme dovute a tale titolo, alla ripetizione delle stesse dal conduttore inadempiente (Trib. Potenza, 09/06/2008).

E quindi i rapporti locatizi hanno rilevanza nei confronti dell'amministratore di condominio?

In tema di spese condominiali, il rapporto obbligatorio di locazione vincola solo le parti, ai sensi dell'art. 1372 c.c., e non i terzi come l'amministratore, che è libero di decidere se acconsentire o meno a ripartire separatamente le spese condominiali di competenza del proprietario-condomino o dell'inquilino.

È consigliabile, comunque, che l'amministratore rappresenti separatamente la suddivisione delle spese solo quando locatore e conduttore sono d'accordo sulla ripartizione, concedendo al conduttore di pagare le spese condominiali direttamente al condominio.

In tal senso i software per la gestione dei condomini prevedono delle apposite opzioni, che consentono di separare agevolmente le spese di competenza dei condòmini da quelle dei conduttori.

In ogni caso l'amministratore, per l'attività connessa alla consulenza e relativa suddivisione delle spese di competenza dei condòmini o dei conduttori, può pretendere dai richiedenti un compenso “extra”, che esula dalla gestione del condominio.

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