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Ascensore a servizio di un solo condomino? Non si tratta di un'innovazione

Ascensore a servizio di un solo condomino? Non si tratta di un'innovazione

Quando un condomino decide di installare l'ascensore a servizio del proprio appartamento

Ascensore a servizio di un solo condomino? Non si tratta di un'innovazione

Se un condomino, di sua sponte, decide l'installazione di un ascensore a servizio della propria unità immobiliare, la legittimità di quell'opera non dev'essere valutata alla stregua di un'innovazione, e quindi ai sensi dell'art. 1120 c.c., ma in ragione del diritto all'uso delle cose comuni, e di conseguenza in ragione di quanto stabilito dell'art. 1102 c.c.

Parola di Cassazione, che così s'è pronunciata, con la sentenza n. 10852 del 16 maggio 2014.

=> Innovazioni, uso delle cose comuni, installazione d'un ascensore, abbattimento delle barriere architettoniche e adempimenti del condomino: queste le questioni chiave attorno alla quale ruota la sentenza in esame ed in generale ogni comportamento simile a quello oggetto di pronunciamento da parte dei giudici di piazza Cavour?

Cos'è un'innovazione? Non sperate di trovare risposta scartabellando il codice civile: la legge, nemmeno dopo le modificazioni introdotte dalla così detta riforma, non fornisce una definizione di innovazione. Ed allora? Allora bisogna guardare ai pronunciamenti della Cassazione.

I giudici di legittimità ed assieme ad essi i giudici di merito, ormai da anni, affermano che "per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Come dare forma a questa enunciazione di principio? Vediamo un paio di esempi.

La deliberazione riguardante l'automazione di un cancello? Non è un'innovazione?

L'installazione di un ascensore, invece, si.

Proprio sull'ascensore bisogna porre alcuni distinguo.

Se si tratta d'opera deliberata dall'assemblea, allora la stessa potrà essere deliberata con le maggioranze di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c. (prima dell'entrata in vigore della riforma si faceva riferimento alla legge n. 13/89 relativa all'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati).

=> L'ascensore è sempre considerato un' opera utile ad eliminare le barriere architettoniche

Se si tratta di installazione ad opera del singolo condomino la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1102, primo comma, c.c. a mente del quale:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

La giurisprudenza, che più volte s'è pronunciata in materia, è concorde nel ritenere che "il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine" ( così, ex multis, Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

In questo contesto dev'essere inserita la normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche, la quale - sebbene sia dettata in relazione ai quorum deliberativi necessari per l'adozione di simili decisioni da parte della compagine - riverbera i propri effetti anche in relazione al diritto d'uso di cui all'art. 1102 c.c.

E la Corte regolatrice, proprio citando un proprio precedente datato 2012, ha ricordato che l'installazione di un ascensore realizzata ad opere del singolo comproprietario "deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 cod. civ. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma secondo, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale" (Cass. 16 maggio 2014 n. 10852).

In tale ambito, tuttavia, è bene ricordare che il condomino che intenda realizzare quest'opera deve porre in essere, per mezzo di un tecnico abilitato, tutte quelle attività autorizzatorie necessarie e comunque darne comunicazione all'amministratore condominiale, adempimento quest'ultimo sempre consigliabile ma obbligatorio solamente in caso di espressa previsione in tal senso nel regolamento condominiale.

Un condomino può allungare la corsa dell'ascensore di un piano?

Scarica Cass. 16 maggio 2014 n. 10852

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