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QUando non è possibile invocare la presenza di fondati sospetti di gravi irregolarità per revocare l'amministratore

Revoca del'amministratore di condomino per fondati sospetti di gravi irregolarità: quali sono i requisiti che la giustificano?

 

La giurisprudenza maggioritaria afferma costantemente che “ l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. n. 9148/08 in tal senso da ultimo Trib. Bari 18 aprile 2011 n. 1334).
 
La nomina e la revoca dell’amministratore sono atti di competenza dell’assemblea condominiale. Entrambe sono regolarmente adottate se la relativa deliberazione riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.). In determinate circostanze tutti e due gli atti possono essere compiuti dall’autorità giudiziaria che, in sede di volontaria giurisdizione, interviene in sostituzione dell’assemblea. I casi sono indicati dall’art. 1129 c.c.
 
Per la nomina: è necessario che il condominio conti più di quattro partecipanti e l’assemblea, all’uopo convocata, non v’abbia provveduto.
 
Per la revoca i casi d’intervento giudiziale sono tre:
 
a) mancata presentazione del rendiconto di gestione per almeno due anni consecutivi;
 
b) omessa comunicazione all’assemblea di provvedimenti giudiziali ed amministrativi che esorbitano dalle sue competenze;
 
c) fondati sospetti di gravi irregolarità.
 
Questo è indubbiamente il punto più ostico della fattispecie che prende il nome di revoca giudiziale e che ricordiamo, al pari della nomina, può essere chiesta da ogni condomino.
 
Una recente pronuncia del Tribunale di Salerno (un decreto di revoca di un amministratore condominiale datato 3 maggio 2011) fa il punto sulla situazione. Afferma il Collegio adito “ si consideri inoltre come il fondato sospetto di gravi irregolarità possa giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore solo quando sussistano elementi precisi e concordanti che facciano prevedere come del tutto verosimile un danno imminente e irreparabile per il condominio ; tale non essendo per definizione l'affare sul quale all'assemblea sia comunque consentito di adottare le iniziative opportune, nel corso delle sue periodiche convocazioni.
 
3)Ancora: il fondato sospetto di gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c.c. postula l'individuazione di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini; tale presupposto pare dunque da escludersi ove la gestione contestata derivi da deliberazioni condivise dalla maggioranza assembleare e qui non impugnate neppure dai condomini poi ricorrenti in sede di revoca
”(Trib. Salerno 3 maggio 2011).
 
La pronuncia non dice nulla di nuovo rispetto a quanto s’è sempre detto fin’ora circa la nozione di fondati sospetti di gravi irregolarità eppure aggiunge un passaggio che risulta fondamentale per escluderla: la discussione assembleare dei problemi di gestione delle cose comuni.
 
Così, ad esempio, non si potrà invocare la presenza di fondati sospetti di gravi irregolarità se l’amministratore non fa eseguire degli interventi manutentivi che l’assise condominiale ha inteso non far realizzare in attesa di reperire più preventivi di spesa.
 
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