Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
88636 utenti
Registrati


Il portale N.1 sul Condominio
Anticipazioni dell'amministratore prima dell'approvazione del preventivo e revoca

Anticipazioni dell'amministratore prima dell'approvazione del preventivo e revoca

Quando l'amministratore anticipa i soldi prima dell'approvazione del preventivo

Che cosa accade se l'amministratore effettua delle anticipazioni prima dell'approvazione, da parte dell'assemblea, del preventivo di gestione dell'anno in corso se poi viene revocato senza che quel documento contabile venga approvato?

Detta diversamente: quali sono i diritti del mandatario della compagine rispetto all'esborso di denaro (proprio) non preventivamente autorizzato.

Per rispondere alla domanda è utile partire da un esempio.

Si supponga che Tizio amministri il condominio Alfa; egli convoca, come sempre da quando gliene è stata affidata la gestione, un'unica assemblea annuale per la discussione in merito all'approvazione del rendiconto dell'anno di gestione trascorso nonché per l'approvazione del preventivo per quello in corso.

Fino a quel momento i condòmini erano abituati a versare una quota preventiva pari a quella dell'anno precedente.

In un anno X questa convocazione avviene ad aprile e nel frattempo l'amministratore, per evitare ritardi nei pagamenti dei fornitori, anticipa alcune quote non versate da alcuni condòmini. Accade poi che Tizio viene revocato senza ottenere l'approvazione del preventivo, ma che reclami comunque quanto da lui sborsato. Che cosa fare per vedersi riconosciute le somme anticipate?

Partiamo da una premessa: molto dipende dalla tipologia di spese anticipate. È intuibile che un conto è anticipare le somme necessarie al pagamento delle spese correnti, quali, ad esempio, quelle per la bolletta elettrica, dell'acqua, del gas o ancora la fattura emessa dall'impresa di pulizia scale, altro ordinare una spesa che poco ha a che vedere con la continuità gestionale del condominio.

È proprio questa la chiave di lettura: continuità gestionale del condominio. Il fatto che non sia stato approvato un preventivo non vuol dire che quella compagine non abbia delle spese cui fare fronte. Prendiamo l'esempio della manutenzione dell'ascensore: da un anno all'altro non si potrà fare a meno di quegli interventi (obbligatori ex d.p.r. n. 162/99).

D'altronde la stessa Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che esiste “un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all'amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato” (Cass. 29 agosto 2008 n. 24299).

Una sorta di ultrattività del preventivo di gestione fino all'approvazione del consuntivo.

Tale ultrattività, chiaramente, non dev'essere considerata una scusa per non portare all'approvazione dell'assemblea il rendiconto; d'altra parte il ritardo nella presentazione del rendiconto rispetto ai termini previsti dalla legge (180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, art. 1130 n. 10 c.c.) rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca del mandatario.

Se, poi, si considera che l'art. 1135 c.c. specifica che l'assemblea ordinaria annuale provvede alla discussione ed (eventuale) approvazione del rendiconto e del preventivo, se ne può desumere che il preventivo dell'anno precedente può sicuramente considerato documento legittimante l'effettuazione di spese da parte dell'amministratore e quindi di richiesta di restituzione delle medesime laddove vi siano state delle anticipazioni. Qualcuno potrebbe consigliare di scindere i due momenti – approvazione preventivo e approvazione consuntivo – in due assemblee distinte, ma ciò non garantirebbe comunque la possibilità di convocare l'assemblea entro un termine utile per evitare spese comunque necessarie (vedasi esempi di cui sopra) ma formalmente non preventivamente approvate. Né, d'altro canto, esiste un diritto dei condòmini a non versare quote per l'anno di gestione in corso fintanto che non sia stato approvato il preventivo ad esso relativo.

In termini pratici questo diritto alla restituzione può essere attivato con un'ordinaria azione giudiziaria in sede civile, preceduta da un tentativo di mediazione, nella quale l'amministratore revocato dovrà essere in grado di dimostrare che sono state effettuate delle spese ordinarie e che egli ha anticipato la differenza tra le quote incassate e quanto effettivamente sborsato in favore della compagine.

=> Quando l'amministratore utilizza i soldi dei condomini per scopi personali

Cerca: anticipazioni amministratore

Commenta la notizia, interagisci...

Cerchi un amministratore?

In Evidenza

Dello stesso argomento

Amministratore di condominio, obbligo di recupero del credito e mancanza di fondi

L'amministratore di condominio si "piange" le spese anticipate se le stesse non sono state ratificate dall'assemblea.

Amministratori, attenzione ad anticipare le spese: il carattere dell'indifferibilità ed urgenza delle spese anticipate non possono essere giustificate neanche dal passaggio di consegne e dal disavanzo di gestione.

Senza una deliberazione l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute

Spese urgenti. Il rimborso delle anticipazioni spetta solo se l'anticipazione è stata legittimamente approvata. L'amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 in tema di lavori

Disinfestazione delle parti comuni, i poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea

Gli interventi di disinfestazione possono essere disposti dall'amministratore senza autorizzazione?. Gli interventi di disinfestazione, o meglio di deblattizzazione e derattizzazione, devono essere necessariamente