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L'alloggio del portiere, se risulta dal regolamento condominiale trascritto, rientra tra le parti comuni
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L'alloggio del portiere, se risulta dal regolamento condominiale trascritto, rientra tra le parti comuni

Quando l'alloggio del portiere rientra tra le parti comuni

Avv. Leonarda Colucci  

Se non adeguatamente provato il contrario le parti comuni, fra l'altro identificate come tali anche dal l'originario regolamento condominiale, non possono essere sottratte alla loro destinazione.

Il fatto. L'amministratore condominiale di uno stabile scopre che in seguito all'acquisto ( tramite vendita giudiziaria e successione ereditaria) di un appartamento da parte di alcuni condomini, che il relativo atto include nella proprietà esclusiva di questi ultimi anche l'alloggio del portiere che, fin dal momento della predisposizione dell'originario regolamento condominiale risalente al 1955, ha sempre fatto parte delle parti comuni dello stabile.

In ragione di tale circostanza, previo mandato ricevuto dall'assemblea condominiale, cita in giudizio i nuovi condomini rivendicando la proprietà condominiale di tale alloggio.

La sentenza. La sentenza del Tribunale di Benevento ha constatato in primo luogo come la domanda del condominio sia stata adeguatamente supportata dato che l'attore ha prodotto il regolamento condominiale dell'edificio, che dimostra come l'alloggio del portiere, fin dall'originario Regolamento condominiale predisposto dal costruttore nel lontano 1955, figurava fra le parti comuni dell'edificio. (Il condominio può assumere il portiere anche senza "passare" dall'amministratore?)

Per quanto riguarda la posizione assunta dai convenuti, a sostegno del proprio assunto volto a dimostrare che, al contrario, l'alloggio del portiere rientrava nella loro proprietà esclusiva, costoro hanno esibito i titoli di acquisto dell'immobile (acquistato tramite vendita giudiziaria per i 4/6, e per i restanti 2/6 in virtù di successione ereditaria), e da tale documentazione il Giudice ha potuto constatare che tali titoli risalivano a data posteriore rispetto al Regolamento condominiale predisposto dal costruttore nel lontano 1955.

Tenendo conto di tali circostanze il Giudice non ha potuto far altro che ritenere sufficientemente provata la domanda del Condominio che ha sostenuto la condominialità di tale alloggio avvalendosi non solo della presunzione di cui all'art. 1117 del codice civile, ma dimostrando ulteriormente la propria pretesa attraverso la produzione in giudizio del Regolamento condominiale redatto dal costruttore dell'immobile ed a suo tempo regolarmente trascritto.

D'altra parte, invece, si è rilevato che i condòmini convenuti non hanno offerto alcuna prova idonea a vincere la presunzione di proprietà condominiale dell'alloggio del portiere, limitandosi ad allegare ai propri scritti difensivi solo documentazione fiscale (denunce dei redditi e di successione, dichiarazione ici e relativi versamenti), evidentemente priva di efficacia probatoria “ del diritto di proprietà in capo al debitore esecutato o fallito dal quale gli odierni convenuti hanno acquistato, tramite vendita giudiziaria, diritti di comproprietà per i 4/6”.

Per quanto concerne, inoltre, l'acquisto degli altri 2/6 di proprietà del medesimo immobile da parte dell'altro convenuto, avvenuto tramite successione ereditaria, la sentenza evidenzia che il convenuto avrebbe dovuto “ provare l'acquisto in capo al dante causa del diritto di proprietà in cui era succeduto” onere, quest'ultimo, che non è stato adempiuto.

Parimenti il Tribunale ha ritenuto altrettanto non sufficientemente provata la proprietà dei restanti 4/6 dell'immobile acquistato dall'altro convenuto precisando che “i titoli di vendita giudiziaria sono di per sè insufficienti a vincere la presunzione di condominialità” dell'alloggio del portiere.

La pronuncia, infatti, osserva che per adempiere pienamente il proprio onere probatorio parte convenuta avrebbe dovuto dimostrare dal 1955 (anno al quale risale il Regolamento condominiale trascritto) tutti i passaggi di proprietà relativi all'immobile acquistato.

Orbene non avendo i convenuti (condomini acquirenti dell'appartamento) fornito alcuna prova adeguata in grado di dimostrare che l'alloggio del portiere rientra nella loro proprietà esclusiva, tale bene resta di proprietà comune.

(Come dare in locazione la casa del portiere)

Scarica Tribunale di Benevento, 9.1.2015 n. 19

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