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Numero minimo preventivi per lavori di manutenzione condominiali
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Numero minimo preventivi per lavori di manutenzione condominiali

Un solo preventivo basta per deliberare i lavori di manutenzione?

Avv. Alessandro Gallucci  

Esiste un numero minimo di preventivi che si devono esaminare in assemblea prima di deliberare l'affidamento di lavori di manutenzione?

L'interrogativo a volte posto diversamente, trova risalto nelle discussioni condominiali sul web e più nello specifico, spesso, anche nel nostro forum.

Molti condòmini, infatti, lamentando che lavori di manutenzione, alle volte anche di rilevante entità, siano assegnati sulla base di un solo preventivo presentato in assemblea e per di più presentato dall'amministratore o, magari, da un condomino interessato.

Il sospetto, in questi casi, è l'interesse personale dietro a quella scelta: siccome a ragionare per sospetti non si fa molta strada o ci si infila in un vicolo cieco, è meglio comprendere quale debba essere la corretta procedura per l'assegnazione di lavori di manutenzione condominiali (è indifferente la loro natura ordinaria o straordinaria).

Prima regola per l'assegnazione di lavori di manutenzione condominiali: non esistono norme legislative (ivi compresi decreti e/o regolamenti ministeriali) che disciplinino l'assegnazione di lavori di manutenzione condominiali.

Quando pensiamo agli appalti, probabilmente, abbiamo lo sguardo rivolto agli appalti pubblici: bandi di gara, buste chiuse, valutazione delle offerte, assegnazione dell'opera. In condominio (fortunatamente o meno, non è oggetto di questa discussione) le cose non funzionano così.

Da non perdere: L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

Al contrario, per i lavori condominiali è sufficiente una delibera che individui quali opere bisogna eseguire ed una che decida l'impresa esecutrice.

Nessun passaggio intermedio, nessuna necessità (da non confondersi con opportunità) di progetti, esami preliminari, ad eccezione di quanto richiesto dal decreto legislativo n. 81 del 2008, che riguarda la sicurezza sul lavoro. In teoria l'assemblea, in un'unica deliberazione, potrebbe decidere quali interventi siano da eseguirsi e chi debba realizzarli.

L'importante, in questi casi, è che l'ordine del giorno sia chiaro rispetto all'oggetto della deliberazione.

Sintesi: la deliberazione dei lavori condominiali è assimilabile a qualunque scelta operata dai privati in materia d'interventi edilizi (o sugli impianti) e non a quelli che devono essere appaltati da enti pubblici. Ne discende che le uniche regole da rispettare sono quelle della procedura deliberativa rispetto allo specifico argomento.

Chiaramente, sì ribadisce, alla snellezza della procedura di assegnazione dei lavori condominiali non corrisponde una maggiore semplificazione delle normative previste a tutela della sicurezza sui luoghi di lavoro o di quella amministrativo-urbanistica: rispetto a questi aspetti si applicano, come a qualunque altro intervento edile (o assimilabile), il d.lgs n. 81 del 2008 e il d.p.r. n. 380/01.

Uniche eccezioni: le norme contenute nel regolamento condominiale e/o in specifiche delibere propedeutiche all'affidamento dei lavori.

Anche se i condominii non sono soggetti alla normativa sugli appalti pubblici, ciò non vuol dire che al loro interno non possano non deliberare un particolare procedimento decisionale in merito all'affidamento dei lavori di manutenzione condominiali.

Tali decisioni possono essere stabilite in generale – ad esempio con delle norme contenute nel regolamento condominiale – oppure con una delibera la cui validità sia specificamente limitata ad uno più interventi.

In tal caso procedure difformi (es. scelta sulla base di un solo preventivo) potrebbero essere considerate irregolari e quindi soggette ad impugnazione.

=> Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la “ morsa” dell'art. 1135, n° 4 del c.c.

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Luigi
Luigi giovedì 06 ottobre 2016 alle ore 14:03

premesso che l'amministratore non è tenuto a presentare nessun preventivo per i lavori da farsi in condominio già deliberati, i condomini che fanno?
i sigg. condomini si devono fare parte attiva per recuperare i preventivi, se poi alla fine, bontà sua, l'amministratore porta un suo preventivo e c'è solo quello la colpa non è del solito amministratore.
i condomini non siano solo per criticare ma si facciano pure parte attiva nel loro interesse.....

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