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Ma le quote condominiali non cadono mai in prescrizione? Alcune considerazioni sui termini.
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Ma le quote condominiali non cadono mai in prescrizione? Alcune considerazioni sui termini.

Prescrizione delle quote condominiali e termine semestrale per la riscossione coattiva

Avv. Michele Orefice  

A seconda della natura della spesa si assiste ad una autonoma prescrizione. In questo contesto è utile individuare il momento preciso in cui comincia a decorrere il termine di prescrizione delle quote condominiali.

La riscossione delle quote condominiali è uno dei principali doveri dell'amministratore di condominio, che ai sensi dell'art. 1129 c.c. è obbligato ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l'assemblea dei condòmini non lo dispensi espressamente.

Tale disposizione, che non rientra tra quelle inderogabili, prescrive delle modalità spesso disattese.

Per quanto riguarda la volontà dell'assemblea condominiale di esonerare l'amministratore per adottare un atto di clemenza nei confronti del condomino moroso, è verosimilmente utopistico pensare che i condòmini solventi, presumibilmente all'unanimità, decidano di farsi carico, seppure in via temporanea, dei debiti del moroso, peraltro in assenza di apposite garanzie prestate dal condomino insolvente.

=> Il caso della prescrizione delle spese condominiali e della individuazione del dies a quo.

A fronte della mancanza di “dispensa assembleare” di fatto l'amministratore, che senza indugio dovrebbe agire per la riscossione coattiva delle quote insolute, si astiene dall'innescare il procedimento di ingiunzione nei confronti dei condòmini morosi, e ciò ben oltre il termine semestrale di cui all'art. 1129 c.c., differendo addirittura di anni la richiesta del decreto ingiuntivo.

In questi casi, senza entrare nel merito della grave irregolarità del comportamento dell'amministratore, che potrebbe incorrere nella revoca del mandato, ci si domandasse i crediti condominiali siano soggetti o no all'istituto giuridico della prescrizione, o meglio se il trascorrere del tempo e l'inerzia dell'amministratore comportino l'estinzione del diritto del condominio a riscuotere le quote condominiali.

Ebbene, prima di entrare nel merito della questione, è utile rammentare che la prescrizione, disciplinata dagli artt. 2934 - 2963 c.c., si configura come un istituto giuridico a tutela dell'esigenza di certezza nei rapporti giuridici connessi agli effetti del trascorrere del tempo.

La regola generale in materia è dettata dall'art. 2946 c.c., relativamente al c.d. termine ordinario di prescrizione, che si compie con il decorso di dieci anni, anche se in determinate ipotesi il diritto si estingue con il decorso di cinque anni, c.d. termine breve, che si giustifica per la periodicità della prestazione.

In proposito va evidenziato che il legislatore non ha inteso tipizzare alcuna prescrizione delle quote condominiali, neanche con la recente riforma del condominio (L. 220/12).

Basti qui osservare che l'applicazione della prescrizione alle quote condominiali in pratica impedisce all'amministratore di procurarsi dal condomino la necessaria provvista per espletare il mandato conferitogli. E poi l'amministratore assume gli impegni in nome e per contro del condominio, ma tali obblighi sono direttamente riferibili ai singoli condòmini in proporzione delle rispettive quote.

Peraltro, l'art. 1118, comma 2, c.c. statuisce che nessun condomino può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni. Tale obbligazione condominiale è classificata dalla giurisprudenza come obligatio propter rem, (Cass. 12 novembre 1997 n.11152) poiché discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile (Cass. 21 febbraio 1995 n.1890).

Queste brevi considerazioni sembrerebbero sufficienti a dimostrare che nessun condomino moroso può esimersi dal pagare le quote condominiali, neanche eccependo di non essere stato invitato dall'amministratore ad effettuare i versamenti del dovuto entro un certo termine.

Tuttavia, nel silenzio della legge, un orientamento della Corte di Cassazione ha stabilito che nel caso delle “spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell'art. 2948 c.c. n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto.

Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino” (Ex multis: Cass. n. 4489 del 25 febbraio 2014).

E precisamente, per le spese condominiali fisse, come la pulizia o la manutenzione ordinaria, il termine di prescrizione è quello quinquennale c.d. breve, mentre per quelle di straordinaria manutenzione, che si verificano una tantum, in assenza di differente disposizione legislativa il termine di prescrizione è quello c.d. ordinario, cioè decennale, ai sensi dell'art. 2946 c.c. (Trib. di Roma sentenza n. 18826 del 22 settembre 2015).

Indi si può affermare che in condominio a seconda della natura della spesa si assiste ad una autonoma prescrizione.

In questo contesto è utile individuare il momento preciso in cui comincia a decorrere il termine di prescrizione delle quote condominiali.

=> Prescrizione spese condominiali

Sotto tale profilo, occorre tenere in debita considerazione il disposto dell'articolo 2935 c.c., per il quale “La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”.

Al riguardo è condivisibile l'orientamento di quella giurisprudenza che stabilisce come: “L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltantodal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell'esercizio di bilancio” (Cass. n. 11981 del 5 novembre 1992; Giudice di pace Palermo, 15 novembre 2011).

Ergo è pacifico che la prescrizione delle quote condominiali: “decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino” (Cass. n. 4489 del 25 febbraio 2014).

D'altronde ai sensi e per gli effetti dell'art. 63 Disp. Att. Cod. Civ. è lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea che autorizza l'amministratore a richiedere ed ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi condominiali, fornendo al giudice copia dei documenti che comprovano la certezza, liquidità ed esigibilità del credito condominiale e cioè: rendiconti e/o preventivi di spese, con i relativi piani di riparto nonché verbale contenente la correlata delibera di approvazione.

Per quanto riguarda, invece, le cause interruttive tipiche della prescrizione regolate dall'art. 2943 c.c., si osserva che in condominio il termine può essere interrotto dall'amministratore sia con la notificazione del decreto ingiuntivo sia con ogni altro atto che valga a costituire in mora il condomino debitore, come ad esempio un mero sollecito di pagamento.

Ecco perché è necessario che l'amministratore si adoperi quantomeno a spedire al condomino moroso una missiva, a mezzo raccomandata, fax o posta elettronica certificata, con richiesta di pagamento di tutte le quote condominiali scadute, prospettandogli in mancanza l'avvio della procedura di riscossione forzata.

Con riferimento alla delibera condominiale, che approva il piano di riparto, è fondamentale approfondire la tempistica e l'efficacia di tale approvazione da parte dell'assemblea.

Preposto che le attribuzioni dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1135 commi 2/3 c.c., sono limitate all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno.

Resta un obbligo dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.c., convocare l'assemblea annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale, talché l'omessa convocazione della stessa assemblea, ai sensi dell'art. 1129 c.c., configura di per sé un motivo di revoca del mandato.

Ma se i condòmini non chiedono la revoca dell'amministratore, di fatto approvano il suo operato e in assenza di sfiducia da parte dell'assemblea lo stesso amministratore continua ad esercitare i suoi pieni poteri in condominio.

Di conseguenza nulla osta a che l'amministratore, dopo la sua inerzia pluriennale ed entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, possa convocare l'assemblea per l'approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condòmini.

Pertanto lo stato di riparto delle spese predisposto dall'amministratore, con il riepilogo contabile di debiti e crediti “pluriennali”, a seguito dell'approvazione da parte dell'assemblea condominiale diventa un atto proprio del condominio, con la conseguente obbligatorietà e la possibilità di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei crediti condominiali, anche di quelli antecedenti all'ultimo anno di gestione.

Ne consegue così che i saldi degli esercizi precedenti rientrino a far parte integrante di quel rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all'articolo 1137 c.c.” (Corte d'Appello di Genova 11 maggio 2009 n. 513).

In proposito "la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, masolo per ragioni di mera legittimità" (Cass. n. 5254 del 4 marzo 2011).

Infatti “il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini” (Cass. n. 5889 del 20 aprile 2001).

Dunque il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell'assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo.

In altre parole l'interruzione della prescrizione si attiva illimitatamente e il credito si conserva all'infinito.

È ovvio che il termine di prescrizione del debito condominiale non può essere confuso con il termine semestrale di cui all'art. 1129 c.c. in quanto la ratio specifica di tale previsione non è altro che quella di velocizzare e incentivare l'azione da parte dell'amministratore.

Corollario per cui se l'amministratore si rifiuta di agire nel termine semestrale di cui all'art. 1129 c.c. facendo anche decorrere il termine prescrizionale delle quote condominiali, che comincia dall'ultima approvazione assembleare del riparto spese, sarà civilmente responsabile nei confronti del condominio per il pregiudizio economico arrecato e potrà essere citato in giudizio per risarcimento del danno.

=> Si può applicare al credito condominiale l'istituto della prescrizione su base temporale differente?

Cerca: prescrizione quote condominiali

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L.m.
L.m. martedì 14 febbraio 2017 alle ore 19:18

tutta l'impostazione della riforma è una vergogna e l'art. 1129 ce lo sta ad indicare.
i parlamentari dovrebbero andare a casa a pedate nel sedere ed in primis la commissione creata ad hoc. comprese le associazioni che hanno fatto da "consiglieri", visto che più volte sono state sentite per approdare alla riforma...... veramente assurda. così dicono!

G.A.
G.A. mercoledì 15 febbraio 2017 alle ore 10:40

L'orientamento della CdA di Genova, citata nell'articolo, appare decisamente superato dalla Cass. 4489/2014, che ribadisce che il termine di prescrizione degli oneri condominiali è quinquennale ex art. 2948, n. 4, C.C., e che lo stesso decorre dalla data di approvazione del rendiconto e del relativo riparto, che costituisce il titolo per agire verso il condomino moroso. A questa stregua, l'aver riportato nel rendiconto i saldi passivi degli esercizi pregressi non consentirebbe di agire per il recupero di tali somme sulla base del rendiconto che li riporta e del relativo riparto, poiché la citata documentazione costituisce il titolo per ottenere il pagamento delle sole somme relative all'esercizio di riferimento. Ergo, bisogna fare attenzione alla prescrizione e alla documentazione che si produce quando si chiede un decreto ingiuntivo.

G.A.
G.A. mercoledì 15 febbraio 2017 alle ore 10:44

Ad esempio, se chiedo il decreto ingiuntivo per una spesa approvata e ripartita nel 2013, ancorché riportata nel consuntivo 2016 come "conguaglio precedente", dovrò comunque produrre il consuntivo ed il riparto approvati nel 2013, non essendo sufficienti a tal fine il consuntivo ed il riparto del 2016.

Fabio
Fabio sabato 22 luglio 2017 alle ore 10:46

Nel concreto, sul bilancio 2016 approvato da circa 2 mesi ho scoperto che le spese "condominiali" del consumo idrico (acqua + canone), esiste un contatore unico, sono state addebitate a mio appartamento sfitto dal luglio 2015 e non ad altra casa sfitta.
Inoltre lo stesso non contribuisce a spese di riscaldamento centralizzato, al momento non esiste documentazione di suo riscaldamento autonomo, invece a me vengono addebitate. Sono in tempo per ricorrere? Consigliatemi, grazie

Avv. Michele Orefice
Avv. Michele Orefice lunedì 24 luglio 2017 alle ore 00:01

Gli errori di calcolo rientrano fra i vizi che comportano l’eventuale annullabilità della delibera assembleare e pertanto vanno eccepiti con l’azione di cui all’art. 1137 c.c. nel termine di 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Tuttavia è un diritto del condomino verificare la contabilità condominiale, anche se trattasi di un rendiconto già approvato dall’assemblea, e nel caso in cui affiorino manifeste criticità, che vengono cristallizzate in apposita perizia contabile di un revisore incaricato dal condomino danneggiato, per ottenere il risarcimento del danno arrecatogli dall’amministratore, seppure scoperte successivamente alla scadenza del termine di cui all'art. 1137 c.c., possono essere tali da giustificare dapprima una richiesta di correzione contabile all’amministratore di condominio ed eventualmente un’azione legale per un operato non conforme alla legge.

Maurizio
Maurizio giovedì 31 agosto 2017 alle ore 16:04

Domando se a seguito di assegnazione immobile all'asta da Tribunale, il nuovo proprietario deve pagare le quote condominiali dell'anno in corso e del precedente, oppure anche le quote degli anni precedenti.si ricordi che io ogni anno ho creato un fondo per sopperire alle mancate entrate dell'impresa costruttrice fallita, propriet. di due unità nel condominio.

Avv. Michele Orefice
Avv. Michele Orefice venerdì 01 settembre 2017 alle ore 01:00

Egr. sig. Maurizio,
la prassi di creare ogni anno un fondo spese per far fronte ai mancati versamenti delle quote condominiali di competenza del costruttore non rispecchia i criteri di proporzionalità fissati dal codice civile, peraltro tale fondo non esonera l'amministratore dalla riscossione delle quote dovute in precedenza dalla ditta fallita, per la quale andava presentata la domanda di ammissione al passivo. Per ulteriori approfondimenti consulti: http://www.condominioweb.com/trattamento-del-credito-condominiale-in-caso-di-fallimento.14024
Per quanto riguarda l'acquisto dell'immobile all'asta ed il pagamento delle spese condominiali pregresse consulti: http://www.condominioweb.com/asta-
fallimentare-spese-condominiali.13975

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