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Prato sintetico nel giardino condominiale
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Prato sintetico nel giardino condominiale

Quali sono i quorum deliberativi per l'installazione di un prato sintetico?

Avv. Alessandro Gallucci  

Buongiorno amici di Condominioweb! Nell'ultima assemblea condominiale, c'era all'ordine del giorno la questione della sistemazione del giardino condominiale.

Per anni questo spazio comune è rimasto sostanzialmente abbandonato: insetti, erbacce e sporcizia l'hanno fatta da padrone.

Tra le varie proposte ha prevalso quella di un condòmino che ha suggerito la posa di un prato sintetico. Mi domando se questa decisione possa essere considerata alla stregua di un'innovazione, dato che alcuni di noi hanno mosso obiezioni in tal senso oppure se così non fosse quali maggioranze avremmo dovuto rispettare. Preciso che la deliberazione ha riportato 553 millesimi a favore.

Questo il quesito che ci giunge dal nostro lettore: forse una soluzione non molto gradita da chi spera e preferisce una maggiore attenzione per la natura, ma non è questo l'oggetto dell'approfondimento

Innovazioni in condominio

Che così un'innovazione, come alla maggior parte dei nostri lettori è noto, lo dice la Suprema Corte di Cassazione, in quanto il codice civile si limita alla disciplina della deliberazione di questo genere d'interventi.

Secondo, come si suole dire, l'orientamento consolidato specifica che non tutte le modifiche delle parti comuni devono essere considerate innovazioni; queste sono solamente quelle opere che, comportando l'alterazione della entità sostanziale delle parti comuni ovvero il mutamento della loro originaria destinazione fanno sì che le stesse presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602, Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Laddove c'era l'erba ci sarà un prato sintetico, per parafrasare una vecchia canzone, non sta a significare innovare le parti comuni.

Quello che era un giardino continuerà ad esserlo, ciò che si fa è sistemarlo con un materiale sintetico che garantisca una maggiore gradevolezza con un costo iniziale e senza particolari necessità di costante manutenzione.

Sicuramente, in relazione alla manutenzione, molto dipende dalla tipologia di prato sintetico che si utilizzerà, ma almeno secondo quella che è l'esperienza comune non si tratta di costi esorbitanti.

=> Innovazioni in condominio e poteri d'iniziativa: il progetto dei condòmini

Quorum deliberativi per l'installazione del prato sintetico

Chiarito che l'apposizione di un prato sintetico non è un'innovazione ne discende che:

  • non sono necessari gli alti quorum deliberativi previsti per le innovazioni di cui al primo comma dell'art. 1120 c.c.;
  • non è applicabile la disciplina delle innovazioni gravose e/o voluttuarie con conseguente impossibilità di non partecipare alla spesa.

Ciò nonostante, non può revocarsi in dubbio che questa opera, rispetto alla questione prospettata dal nostro lettore, debba essere considerata alla stregua un intervento straordinario assimilabile, in caso di spesa elevata, alle riparazioni straordinarie di notevole entità.

Ciò sta a significare che ai fini dei quorum deliberativi la posa del prato sintetico necessita:

a) in prima convocazione, sempre ed al di là dell'entità della spesa del voto favorevole della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;

b) in seconda convocazione, se non si tratta di spesa di notevole entità del voto favorevole della maggioranza dei presenti e di almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio;

c) in seconda convocazione, se si tratta di spesa di notevole entità, del voto favorevole della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

La valutazione della notevole entità della spesa va fatta caso per caso, non esistendo soglie predeterminate.

Cerca: prato sintetico nel giardino condominiale

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Gianni
Gianni giovedì 21 settembre 2017 alle ore 14:10

manca sempre la trattazione del Quorum costitutivo

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