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Restringere il ballatoio condominiale senza autorizzazione degli altri condomini.
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Restringere il ballatoio condominiale senza autorizzazione degli altri condomini.

Senza autorizzazione è illecita l'opera realizzata sulla parte comune condominiale

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Il diritto del proprietario è condizionato ai limiti ed all'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico, generale e speciale: ciò, particolarmente, in caso di parti comuni.

=> È necessario il permesso di costruire per abbattere le barriere architettoniche?

“In tema di proprietà e comunione, e quindi di condominio negli edifici, il proprietario ha il diritto di effettuare opere di ristrutturazione del proprio immobile: egli è tenuto, però, a rispettare la normativa codicistica generale e la legislazione speciale in materia di barriere architettoniche.

E', quindi, legittima, e va pertanto confermata, la sentenza di merito con cui, accertata la mancanza di previa autorizzazione all'intervento sul ballatoio condominiale, venga disposto il ripristino dello status quo ante”.

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 23 novembre 2016 n. 23889 in merito alle barriere architettoniche.

I fatti di causa. Tizia, quale proprietaria di unità immobiliare sita nel Condominio conveniva in giudizio Caia innanzi al Tribunale. L'attrice chiedeva la condanna della convenuta alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi relativamente alle parti comuni che erano state inglobate dalla stessa, senza autorizzazione dei condomini, in occasione dei lavori di ristrutturazione del di lei alloggio.

Il Tribunale di Bolzano, con sentenza, accoglieva la domanda attorea di rimessione in pristino. La pronuncia in esame veniva confermata in secondo grado.

Avverso tale sentenza, Caia promuoveva ricorso per Cassazione, la quale con sentenza n. 28025/2011, cassava la gravata decisione della Corte territoriale.

Riassunto il giudizio, la Corte di Appello di Trento, decidendo in sede di rinvio, confermava la sentenza n. 170/2005 del Tribunale di Bolzano. Alla luce di tale ultima pronuncia, la ricorrente Caia, adiva la Suprema Corte.

La natura giuridica del bene. Sulla natura giuridica, civilistica, del ballatoio e, precisamente, di parte comune giova ricordare che in ambito di rapporti tra privati, il diritto del proprietario, in sede di godimento della propria res, è condizionato ai limiti ed all'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico, generale e speciale: ciò, particolarmente, in caso di parti comuni di un condominio ed a tutela delle altru iproprietà e situazioni giuridiche soggettive sui generis (App. Trento n. 20/14 e Trib. Bolzano n. 170/05).

Difatti Il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune.

Di tali parti l'art. 1117 c.c. fa un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa.

La disposizione può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.

Ma principalmente la norma può essere derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune. (In tal senso Cass. Sentenza del 6 luglio 2011, n. 14885).

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Dall'espletata istruttoria di causa era emerso cheCaia aveva effettuato alcuni lavori di ristrutturazione del proprio appartamento, restringendo a 80cm la larghezza dell'accesso al ballatoio condominiale, senza autorizzazione degli altri condomini.

A tal proposito, la Corte in esame, richiama quanto già affermato dagli ermellini nel precedente di legittimità: “in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale” (Corte di Cassazione, Sentenza 21 dicembre 2011, n. 28025).

Premesso ciò, si evidenzia che la decisione citata non aveva escluso in toto il pregiudizio conseguente alle opere realizzate dalla odierna parte ricorrente, ma si era limitata al rinvio alla Corte territoriale al fine dell'accertamento del carattere pregiudizievole delle stesse. Difatti, come già sostenuto dalla Corte Territoriale, il restringimento (attraverso l'utilizzo di una parte del bene comune) aveva comportato una impossibilità di uso del ballatoio secondo la naturale destinazione dello stesso; inoltre, il restringimento ad 80 cm. della larghezza dell'accesso al detto ballatoio sarebbe comunque inferiore a quanto normativamente previsto e quindi inidoneo per il passaggio di persone diversamente abili (DD.LL.PP. 16 giugno 1989, n. 236).

Ne consegue che la ristrutturazione della propria unità immobiliare non consentiva di estendere le opere sulle parti comuni.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso di Caia e per l'effetto ha confermato la pronuncia impugnata.

=> L'eliminazione delle barriere architettoniche in condominio. La legge n. 13 del 1989. Le semplificazioni amministrative e condominiali.

Scarica Corte di Cassazione del 23 novembre 2016 n. 23889

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