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Rifacimento bagno e successive perdite, quali responsabilità?
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Rifacimento bagno e successive perdite, quali responsabilità?

Perdite di acqua nonostante il bagno è stato rifatto, come comportarsi?

Avv. Alessandro Gallucci  

Chi è responsabile se il bagno appena risistemato causa dei danni ai proprietari del piano inferiore?

È questo il quesito che i pone un nostro lettore che dice:

«In seguito alla segnalazione di un mio vicino - macchie sul soffitto in corrispondenza del mio bagno - ho deciso di ristrutturare i servizi igienici della mia casa.

In effetti l'impresa che ha eseguito i lavori ha individuato la rottura in più punti di una tubatura di adduzione dell'acqua.

Pensavo di avere risolto il problema, ma un mese dopo la fine dei lavori lo stesso vicino continua a lamentare la presenza di macchie, solo che adesso si è stufato e mi chiede i danni. Che cosa posso fare?»

Partiamo da una necessaria premessa: non è chiaro se le macchie lamentate siano conseguenza della precedente infiltrazione ovvero fenomeni riconducibili ad un nuovo evento dannoso.

Diamo per scontato che si tratti di questa seconda ipotesi: nella prima non si dovrebbe far nulla, se non aspettare che le murature si asciughino.

Da non perdere: Perdita d'acqua nel bagno e danni, paga il proprietario o il condominio?

Nell'ipotesi di danni derivanti dal "nuovo bagno" è possibile distinguere due livelli di responsabilità:

- quello dell'impresa appaltatrice verso il proprietario dell'unità immobiliare;

- quello del proprietario dell'appartamento dal quale proviene il danno verso il proprio vicino.

Partiamo da questa ultima situazione: non vi sono dubbi che i danni derivanti da infiltrazioni proveniente dal bagno di un'abitazione vadano ricondotte nell'alveo dei danni da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c.

Il proprietario di una cosa che sia causatrice del danno e non mero strumento di propagazione di un evento proveniente da altro bene ne risponde in quanto custode. Come si è più volte specificato da queste colonne si tratta di una ipotesi di responsabilità obiettiva che ammette esclusione solamente nell'ipotesi di caso fortuito, ovvero di fatto accidentale o di un terzo non addebitabile alla sfera di vigilanza del custode stesso.

=> Condominio e infiltrazioni d'acqua, cosa fare quando si scoprono?

L'opera dell'impresa che ha ristrutturato il bagno non può essere considerata fatto di terzo?

Ad avviso dello scrivente no. Chiaramente la mala esecuzione non andrà esente da responsabilità, ma a lavori finiti e ad opera consegnata l'unico responsabile del bene è il suo custode, cioè nel caso di tubature incassate nella struttura dell'edificio il proprietario dell'unità immobiliare.

Si diceva della responsabilità dell'impresa. Questa - la valutazione andrà eseguita di caso in caso - potrà essere chiamata a rispondere:

- nell'ambito della garanzia biennale legata alla esecuzione del contratto di appalto per vizi o difformità delle opere (art. 1667 c.c.);

- nell'ambito della più ampia garanzia decennale per gravi difetti - ai sensi dell'art. 1669 c.c. - in questo caso chiaramente se il fatto è configurabile come grave l'azione può essere proposta anche dal proprietario che non ha appaltato i lavori, trattandosi di responsabilità di tipo extracontrattuale.

In sintesi: il proprietario dell'appartamento danneggiato avrà certamente diritto di domandare i danni a quello dal quale proviene l'evento dannoso, mentre il proprietario di quest'ultimo potrà, ricorrendone tempi e presupposti, rifarsi sulla ditta esecutrice delle opere.

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Borgia 47
Borgia 47 mercoledì 13 dicembre 2017 alle ore 01:32

A me pare il classico danno da assicurazione condominiale per danno accidentale.
La riparazione, il ripristino e il danno a terzi doveva essere rimborsato dall'assicurazione del condominio.
A carico proprietario rimaneva l'eventuale franchigia.

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