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Parti comuni edificio in condominio
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Parti comuni edificio in condominio

Parti comuni e godimento di tutte le singole parti dell'edificio

 

Parti comuni edificio in condominio

La situazione di condominio, regolata dall'art. 1117 c.c. e ss., si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto. Cass. 24 marzo 2017 n. 7743

Costituitosi il condominio, per effetto dell'assegnazione delle singole porzioni, insorge altresì la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014; Sez. 2, Sentenza n. 16292 del 19/11/2002). Cass. 2 marzo 2017 n. 5335

Con il regolamento di condominio di fonte e contenuto contrattuale ben può essere attribuita la comproprietà delle cose, incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 cod. civ., a coloro cui appartengono alcune determinate unità immobiliari, indipendentemente dalla sussistenza di fatto del rapporto di strumentalità che determina la costituzione ex lege del condominio edilizio (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1366 del 10/02/1994; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15794 del 11/11/2002). Cass. 21 febbraio 2017 n. 4432

Le scale, con i relativi pianerottoli rientrano tra le parti dell'edificio che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza - anche se poste concretamente a servizio soltanto di alcune delle porzioni dello stabile - a tutti i partecipanti alla collettività condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c. Cass. 2 febbraio 2017 n. 2800

In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio, elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialità di un seminterrato non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni sovrastanti siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 (Sez. 2, n. 18344 del 18/9/2015, Rv. 637193). Cass. 29 dicembre 2016 n. 27360

L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni - che costituisce il suolo dell'edificio - e la superficie, raffigurata dalla prima soletta del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli, appartiene in comune a tutti i condomini in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato (Cass., Sez. 2^. 17 marzo 1999, n. 2395). Cass. 15 febbraio 2008 n. 3854

Affinché possa operare il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta - la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene. Cass. 21 dicembre 2007, n. 27145

La giurisprudenza di questa Corte (Cass. Sez. II, 29.5.1995 n. 6036), ha chiarito che tra le cose comuni ed i piani e le porzioni di piano può, innanzitutto, sussistere un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni ec..) non possono essere separati.

Può ravvisarsi poi, una congiunzione tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, che è data dalla destinazione, la quale, sua volta, importa un legame di diversa resistenza a seconda che la parti comuni siano essenziali per l'esistenza ed il godimento delle unità singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità, ovvero che siano semplicemente funzionali all'uso ed al godimento delle stesse, nel qual caso la cessione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sul(i) ben(i) comune(i) sicché la presunzione di cui all'art. 1117 cc risulta superata dal titolo. Cass. 18 gennaio 2005 n. 962

E' noto che il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio. Cass. 4 ottobre 2004 n. 19829

In tema di parti comuni dell'edificio condominiale, nella nozione di muri maestri, di cui all'art. 1117 c.c., rientrano i pannelli esterni di riempimento fra pilastri in cemento armato, i quali ancorché la funzione portante sia assolta principalmente da pilastri ed architravi - sono anch'essi eretti a difesa degli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell'edificio, né siffatta condominialità viene esclusa dall'essere addossato ad essi il muro di altro fabbricato costruito in aderenza, restando ciascuno degli edifici delimitato, difeso e strutturalmente delineato dal proprio muro, con la conseguente autonomia giuridica della disponibilità che su ciascuno hanno i diversi nuclei di condomini, senza alcuna ingerenza dell'uno sul muro dell'altro. Cass. 9 febbraio 1982, n. 776

=> Ostacolo al godimento della cosa comune. Quando scatta il risarcimento del danno?

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