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Danni da infiltrazioni da parti comuni, perché sono responsabili tutti i condòmini in solido?
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Danni da infiltrazioni da parti comuni, perché sono responsabili tutti i condòmini in solido?

Parti comuni e danni da infiltrazioni, perchè devono essere considerati in solido tutti i condomini

Avv. Alessandro Gallucci  

Perché nel caso di danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio (esempio terrazza, tetto, giardino, ecc.) devono essere considerati responsabili in solido tutti i condòmini?

Qual è la differenza tra questo genere di obbligazioni e quelle derivanti da un contratto che fa venire meno il principio di parziarietà applicabile alle obbligazioni condominiali (sia pur attenuato, nella versione modificata dalla riforma del condominio)? (Ecco quali sono i danni che possono essere richiesti per le infiltrazioni dalle terrazze)

Alle domande ha risposto la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 1674 depositata in cancelleria il 29 gennaio 2015.

La risposta dei Supremi Giudici fa comprendere come la giurisprudenza abbia ragionato in modo diametralmente opposto dinanzi ad obbligazioni sorte da contratto rispetto a quelle derivanti da fatto illecito (leggasi, nel caso di specie, infiltrazioni).

Il discrimine, dicono i giudici di piazza Cavour, sta tutto nell'esistenza di una norma che giustifichi l'applicazione del principio di solidarietà in una materia in cui, per espresso principio stabilito dalle Sezioni Unite (sent. n. 9148/08), la solidarietà non esiste.

Prima di proseguire nella valutazione della portata della pronuncia è utile una precisazione: essa è stata resa rispetto ad una controversia sorta prima dell'entrata in vigore della così detta riforma del condominio (legge n. 220/2012), ma non ci pare che i principi espressi possano essere considerati superati dalle nuove norme del condominio.

Come dire: rispetto alla solidarietà delle obbligazioni condominiali per i danni da infiltrazione, il principio espresso dalla Cassazione con la sentenza n. 1674 dev'essere considerato pienamente valido anche oggi.

Entriamo nel merito: il proprietario di un'unità immobiliare ubicata in condominio fa causa alla compagine ed ai condòmini chiedendo il risarcimento del danno e l'eliminazione del problema che aveva causato delle infiltrazioni nella sua proprietà.

Nell'ambito dei giudizi di merito si arrivava all'affermazione di responsabilità dei condòmini ma ognuno solamente per la propria quota. Insomma per la Corte d'appello – la cui sentenza è stata impugnata – le obbligazioni dei condòmini derivanti da fatto illecito erano parziarie e non solidali.

Da qui il ricorso in Cassazione del proprietario dell'immobile e il ribaltamento dell'esito del giudizio ad opere degli ermellini.

La norma di riferimento in grado di far addivenire alla conclusione della responsabilità solidale tra i condòmini per il caso di danni da infiltrazioni è l'art. 2055, primo comma, c.c. che recita:

“Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno”.

Secondo la Cassazione è questa la norma che – rispetto all'ipotesi di responsabilità parziaria nelle obbligazioni condominiali contrattuali – fa sorgere il vincolo di solidarietà mancante (nella legge vigente prima dell'entrata in vigore della riforma) per il caso di obbligazioni contrattuali.

Si legge in sentenza che “la stessa struttura della responsabilità per danni prevista dall'art. 2051 c.c. presuppone l'identificazione di uno o più soggetti cui sia imputabile la custodia.

Il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini.

Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. (sui requisiti in generale della custodia ai fini dell'applicazione dell'art. 2051 c.c., cfr. Cass. S.U. n. 12019/91).

Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, 1 comma c.c., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili” (Cass. 29 gennaio 2015 n. 1674).

=> Condominio e infiltrazioni d'acqua, cosa fare quando si scoprono?

Scarica Cass. 29 gennaio 2015 n. 1674

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