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Nuovi adempimenti a carico degli amministratori di condominio e proprietari di edifici ricompresi nelle aree a rischio di inondazione
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Nuovi adempimenti a carico degli amministratori di condominio e proprietari di edifici ricompresi nelle aree a rischio di inondazione

Ordinanza del Comune di Genova. La rivolta degli amministratori di condominio

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

La nuova ordinanza del sindaco Marco Bucci sugli adempimenti degli amministratori e proprietari di edifici (norme comportamentali e di auto-protezione) ricompresi nelle aree a rischio di inondazione, scatena la polemica di tutti.

Viene imposto agli amministratori di condominio (in caso di allerta) di "proteggere con paratie o sacchi di sabbia i locali che si trovano al piano strada e di chiudere le porte di cantine, garage, seminterrati".

=> Il Condominio deve in ogni caso risarcire il proprietario della cantina allagata?

La precedente ordinanza del 2008. L'ordinanza n.273 del 23 ottobre 2008 prevedeva che gli amministratori di condominio e i proprietari di immobili dovevano informare periodicamente ed almeno una volta all'anno i soggetti (condomini, locatari) nei modi più efficaci ed efficienti, del rischio a cui erano esposti e dei comportamenti di autoprotezione da adottare.

La nuova ordinanza sindacale del 2017. Secondo il provvedimento in esame (ord. N. 308 del 06/10/2017) le aree a rischio frana, anche in considerazione degli eventi calamitosi che hanno colpito il territorio del Comune di Genova negli anni 2010, 2011 e 2014, non sono ad oggi esaustivamente rappresentate dalle cartografie dei vigenti Piani di Bacino ma sono più fedelmente riconducibili alla carta denominata "cartografia vincoli geomorfologici ed idraulici" del vigente Piano Urbanistico Comunale che si assume quale mappatura di riferimento del presente provvedimento per il rischio frana.

Di conseguenza, al fine di mantenere e sviluppare un alto livello di informazione alla cittadinanza, rafforzando la consapevolezza dei residenti e/o di coloro che occupano a qualunque titolo edifici ricadenti nelle aree potenzialmente esposte a rischio inondazione e frana, tramite una consapevole e partecipata conoscenza dei comportamenti da tenersi in occasione di eventi calamitosi, il Sindaco di Genova ha ritenuto necessario revocare la precedente Ordinanza Sindacale n. 273/2008 del 23/10/2008con i relativi adempimenti di amministratori e/o proprietari in quanto le aree a rischio inondazione e frana del territorio comunale considerate nel provvedimento hanno subito numerose variazioni per cambiamenti intervenuti sul territorio a conseguenza degli eventi calamitosi degli anni 2010, 2011 e 2014, determinando un notevole ampliamento delle aree e conseguente aumento degli edifici esposti al rischio.

=> Il Condominio deve in ogni caso risarcire il proprietario della cantina allagata?

In virtù di quanto esposto, la nuova ordinanza prevede che relativamente gli edifici ubicati nelle aree a rischio inondazione e frana:

Gli Amministratori di Condominio e

i Proprietari degli edifici devono

a) VERIFICARE periodicamente ed almeno una volta l'anno, sulle cartografie delle aree a rischio inondazione e frana, ovvero rispettivamente "carta delle fasce di inondabilità" dei vigenti Piani di Bacino e "cartografia vincoli geomorfologici ed idraulici" del vigente Piano Urbanistico Comunale, l'ubicazione degli edifici amministrati;

b) RENDERE disponibili ai proprietari (e soggetti utilizzatori bene siano essi residenti, locatari o occupanti), periodicamente ed almeno una volta l'anno nei modi più efficaci ed efficienti, le informazioni del rischio a cui sono esposti e dei comportamenti di autoprotezione da adottare, tramite la diffusione dell'Allegato A;

c) CONSERVARE nei modi ritenuti più idonei, la documentazione attestante la diffusione dell'Allegato A.

Le critiche delle associazioni degli amministratori. L'ordinanza in esamerichiamale norme del condominio. Per meglio dire, si legge nell'ordinanza che "il Codice Civile disciplina agli artt. 1129 e seguenti la figura dell'amministratore di condominio, individuandone le attribuzioni ed i relativi poteri, in particolare l'art. 1131 prevede che i provvedimenti dell'autorità amministrativa devono essere notificati all'amministratore quale rappresentante dei condomini e "qualora il provvedimento abbia contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'Amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini". In pratica, secondo tale ordinanza, gli amministratori di condominio vengono trasformati in una sorta di nucleo operativo del comune.

Al riguardo, le associazioni nazionali degli amministratori hanno da subito manifestato perplessità su tale ordinanza, evidenziando che gli amministratori saranno costretti a distribuire l'allegato A del volantino (prima citato) a tutti i proprietari e affittuari; inoltre, gli stessi amministratori dovranno periodicamente collegarsi ai link del geo-portale delle aree soggette a inondazione e frane con tutti gli elenchi degli edifici, inserendo via e numero civico.

Si tratta quindi di un vero e propriodocumento informativo che i professionisti e i proprietari dovranno consegnare e spiegare perché l'elenco di chi l'ha ricevuto va registrato.

Secondo alcuni articoli della stampa specializzata, la disposizione più contestata sembra essere quella di pg. 5 dell'Allegato A in cui viene imposto agli amministratori (in caso di allerta) di "proteggere con paratie o sacchi di sabbia i locali che si trovano al piano strada e di chiudere le porte di cantine, garage, seminterrati".

Dalla lettura della disposizione sembrerebbe che il cittadino dovrebbe proteggersi da solo. E cosa accade se non è possibile acquistare le paratie o altri mezzi per la protezione?

A ben vedere, alla luce degli eventi di questo tipo, sarebbe auspicabile un vero e proprio piano di emergenza coordinato con la protezione civile e gli altri enti di tutela del territorio, non un volantino. Il Comune dovrebbe finanziare certe opere e non imporre ai cittadini di difendersi (quasi da soli).

=> Esclusa la responsabilità del Comune per i danni all'abitazione provocati dal forte nubifragio.

Allegato A

http://www.comune.genova.it/sites/default/files/upload/protezione_civile/ordinanza_sindacale_308-2017_allegato_a.pdf

Ordinanza sindacale del 6 ottobre 2017

http://www.comune.genova.it/sites/default/files/ordinanza_sindacale_308-2017.pdf

Cerca: adempimenti amministratore di condominio in caso di inondazioni

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